二套房首付降至4成 楼市新政是否“救市”
昨天下午，央行与财政部相继打出的两记“组合拳”，被业内称为2008年来最大力度的楼市拉动政策：先是央行将二套房的最低首付款比例调整至4成，随后，财政部也发布新政，从今日起将普通住宅营业税免征的期限由5年改为2年。
这是自住建部与国土部上周联手出台今年首轮楼市新政后，又一波政策利好。中央部委相继为楼市松绑，能给买房人带来多少实惠？能否将陷入低迷的楼市拉出泥潭？
二套房首付降至4成
新政要点1：
二套房首付降至4成：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％。
公积金首套房首付降至2成
新政要点2：
公积金首套房首付降至2成：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20％。
公积金二套房首付降至3成
新政要点3：
公积金二套房首付降至3成：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30％。
新政要点4：
营业税免征期“5改2”：个人转卖普通住房，营业税免征期限5年变2年。
央行新政：
二套房降低购房门槛，买200万房首付降60万
新政原文：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
新政看点：上周，住建部与国土部联手出台的今年首波楼市新政被视为打响了救市的“第一枪”，二套房首付成数的降低在许多人看来已是“意料之中”。果然，央行昨天下午便宣布将二套房商贷首付降至4成，同时公积金首套首付降至2成，公积金贷款结清的二套房首付降至3成。南京本地一位楼市专家表示，央行早在2007年时的二套房首付标准便是4成，利率需上调1.1倍，该政策一直执行至2010年9月，当时为调控过热的市场，将二套房首付比例上调至5成，2011年的“国八条”再度提高至6成，2013年南京的“宁八条”又规定提至7成。
其实，在央行此次出手之前，南京房地产市场早已出现首付松动迹象，不少商业银行的二套房首付标准长期执行的便是6成的规定，个别银行甚至在本月早些时候已经将二套房首付降至5成以吸引客户。该首付比例降至4成后，各商业银行不用再羞答答帮买房人做低首付了。
在公积金方面，目前南京规定的是个人购买首套自住住房的首付款比例为3成，购买二套房的首付款比例同样为3成，不过现有住房的人均面积不得超过32平方米，一家三口不得超过100平方米。按照央行此次出台的新政，南京公积金贷款政策面临微调，一是首套房的首付比例由3成降为2成，二是二套房贷公积金不再设前置条件。南京公积金相关人士昨表示，目前暂未接到政策调整的通知。不过，调整应无悬念。
新政算账：以南京市面上一套总价200万元的房产计算，原本按7成首付来算，买房人需要拿出140万元才能购房，“门槛”太高，因此有不少开发商纷纷推出“延期首付”的优惠活动，即买房人只要拿出两成或者一成的房款，即可与开发商签约并商议好余款付清的时间，通常为三个月至半年，长的一年亦可，这相当于开发商给足买房人筹款的时间。
央行新政后，买房人只需拿出4成即80万元就可以购房，“门槛”降低了60万。不过，贷款数额的增加也意味着利息的增加，买房人还是要先算好这笔账再做决定。
新政猜想：与以往不同，本次央行新政中对于贷款利率并未做出明确规定，而是提出“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。也就是说，不仅利率水平可以由商业银行自行决定，就连首付款比例也有“商量”的可能。
财政部新政：
营业税免征期5年改2年，卖200万房子省税11.2万
新政原文：从3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
新政看点：营业税的调整在业内人士眼中是件“大杀器”，因为从以往营业税调整过后的市场反应来看，二手房市场将出现大面积的交易井喷，而二手市场的热度也将会传导至一手市场，从而带动整个楼市的红火。
扬子晚报记者了解到，2009年初，为应对国际金融危机所带来的经济萧条局面，当年的营业税免征时间从5年改为2年，这也直接导致当年南京的新房、二手房交易量创下历史之最，至今仍未被打破。2010年，营业税的免征年限又由2年改为5年，市场也随之进入“冷冻期”。因此，此次财政部的政策调整，实际上也是将5年“恢复”至2年，不难想见，此举将直接“逼”出大量二手房房源上市，同时也减轻了人们的购房成本。
新政算账：以一套200万元的普通房产、购得时间满2年不满5年为例，之前南京市规定，在交易时必须缴纳5.6%营业税，税金为11.2万元，新政后，这套房产将被免除营业税。在实际交易中，营业税通常被转嫁到买房人身上，随着营业税的免除，购买2年以上5年以下房产，这笔费用将会减除。有人担心一些二手房的房主将会小幅涨价，中介人士表示不排除这种可能。但总体来看，买房人的负担会减轻。
新政猜想：营业税的利好政策出台后，不少人又在憧憬个税的减免。依据南京现行个税征收标准，只有家庭唯一住宅且满5年才可免征，不满5年的需按总价1%计征或差额20%计征。业内人士认为，个税征收同样面临调整的必要，可能短期内也将一并出台。
小贴士
“满2年”如何界定?
营业税免征期5年改2年将从3月31日起执行，但“满2年”的免税期如何界定，这是很多市民关心的话题。专业人士表示，时间上的界定与之前历次调整没有任何变化，以所交易房产的契税完税证明和产权证上注明的时间为准，依据“孰先”原则来确定；如果是房改房，则以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间为准，同样依据“孰先”原则。如果是继承、赠与、婚姻关系解除等方式取得的房产，时间界定则以原购房时间为准。
144平米以上大户型不免税
需要指出的是，财政部此次营业税免征期调整规定，只有普通住房满2年交易的才不用缴纳营业税，非普通住房满2年的，还是要征营业税，但是可以按差额征税。无论是哪种类型的住房，只要购买不足2年交易的，则必须全额缴纳营业税。
南京本地的普通住宅标准为：面积在144平方米以下，容积率在1.0以上。同时满足以上两个条件的为普通住宅，否则即为非普通住宅。那么对于144平方米以上大户型，以及别墅来说，是否就不能享受政策利好？答案是否定的，其实，新政同样也为买卖2年以上大户型二手房的市民省了钱。因为按照老办法，出售不满5年非普通住宅，需全额缴营业税，现在则将全额缴税的时间缩短到2年。2年以上5年以下144平方米大户型、别墅，其营业税同样能省一大块。简单说，就是新政将普通住宅营业税免征期、非普通住宅差额缴税期双双“5改2”。
焦点问题：是不是“救市”？
观点1
宏观经济下行压力加大 新政旨在稳定房地产市场
2015年开年以来，宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看，经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。
今年全国两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示，这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。
观点2
先是国土部、住建部联合发文，紧接着昨天央行和财政部又接连出台新政，一揽子楼市新政究竟意味者什么？有专家表示，明晰“救市”与“救急”，就不至于错解当下的一揽子楼市“新政”，更不能对其抱以不应有的幻想。
首先，一揽子楼市“新政”会释放社会刚需——首套房的安居诉求和二套房的改善诉求。
其次，一揽子楼市“新政”要点在于消化存量，盘活在建楼盘，避免“鬼城”和烂尾风险。一揽子楼市“新政”能逐渐恢复市场信心。
其三，一揽子楼市“新政”突出保障性住房的调节作用。在确保定量建设的同时，适当购买现有存量商品房以充实保障房。
所以，楼市新政是“救急”而不是“救市”，千万别再以“救市论”误导市场。
观点3
别纠结是不是“救市” 新政本质是满足自住和改善
对于“救市”的说法，北京市房地产协会秘书长陈志表示，不要纠结在救市上，其本质是满足自住型和改善型住房需求，“这是根据政府工作报告做的总体性决定，地方政府再根据各自的情况实施。救不救市？不要用‘救市’这样的字眼，主要是为了满足货币政策的要求和解决购房门槛以及税负过高的问题。它是政府对过往几年的市场客观真实的一个再调整。”“不管救不救市，其实对市场是利好和刺激的,”陈志说。（完）