限购限贷城市急增 昆明楼市成交环比下跌近50%

　1554套，这是昆明10月首周楼市交出的成绩单，环比下跌近50%。在十一国庆大假期间，多地重现限购限贷“降温”的时候，昆明市场仍受困“去库存”泥潭，业内分析，此轮限购重临更像是一波定点行为，如昆明这样库存压力巨大的二三线城市，不排除继续出台刺激回暖的政策。

　　 热度不再

　　 9月土地交易金额下跌71.4%

　　来自昆明房产信息网的备案信息，10月3日~9日，昆明共成交备案1554套商品房，相比于前一周（9月26日~10月2日，成交2989套）减少1435套，跌幅为48%。而黄金周期间，除了1日和7日分别交出404套和297套不错的数据外，其余几日均在百套左右徘徊，5日更创下近几月单日成交最低数据——61套。

　　不过，该数据已较去年同期增长了不少（2015年十一期间昆明共成交398套）。“近两年昆明整体成交走势都不高，今年也仅6月成交过万套。”昆明中原机构资源中心分析显示，十一期间，部分热点城市限购再临，作为未限购的二线城市之一，昆明短期内重燃成交热情，不过从长期看，去库存压力仍大。截至上半年，昆明楼市住宅库存量为489万㎡，消化周期为11个月，商业库存为187万㎡，去化周期为26个月。

　　除了商品房，9月份的“土地交易成绩单”也明显遇冷。来自昆明国土资源局的公开数据，9月昆明共成交15宗土地，成交面积累计49.54万㎡，环比8月下跌61.1%；共计成交11亿元，环比下跌71.4%。

　　 逆流而上

　　 昆明多项目公开宣布上调价格

　　“昆明受整体经济发展水平等限制，2014年8月限购解除后，实际刺激的市场消费增量并不明显。”一位不愿具名的业内人士直言，与周边城市相比，昆明房价水平还处于不合理区间，价格水平过高，也降低了部分购房消费热情。

　　本月初，中指院发布的9月百城房价指数，昆明9月环比涨0.75%，样本均价为7700元/㎡，在西南区域省会城市中仅次于成都；二手房方面，据房天下数据研究中心数据，9月份昆明二手房市场挂牌均价8725元/㎡。

　　值得注意的是，本地部分项目近期再度出现集中涨价的行情。9月份，包括金地悦天下、万科银海泊岸等，都不同程度地调高旗下项目价格。国庆节前，昆明绿地直接宣布，从10月1日起，绿地香树花城售价每平方米上涨300元。

　　“部分热点二线城市政策收紧后，消费转移也将刺激昆明这样的城市购买力和成交价格上扬。”在刚结束的2016年房交会上，昆明独立经济学家周强分析道。同策咨询研究部总监张宏伟则直言，当全国核心一二线城市“限购限贷”后，楼市需求势必会外溢到其他城市，“包括昆明在内的中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四线城市等等将成为新一轮的楼市热点。”

　　 面临难题

　　 四季度仍以“去库存”为主

　　也有业内人士直言，未来销售市场分化，中小房企去库存压力将越来越明显。“此番调控出台，更多是抑制过热资金流入区域市场，资金市场受抑收缩，部分中小房企融资区间更窄。”分析指出，在固定资产投资增速缓慢的背景下，抑制政策也将加速民间投资进一步收缩。

　　这也是晚报此前多次报道的一个关键问题，特别是在二季度开始，部分停滞项目不断出现复工迹象后，未来投资领域的收缩，将使计划重启的项目再度陷入困境。

　　张宏伟分析，对于大多数非热点城市尤其是中西部的二三线城市，四季度及2017年上半年，“去库存”盘活存量仍然是上述城市政策的主旋律。在他看来，库存和资金环境等不利影响，也不排除这些城市地方政府会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，包括鼓励住房消费，这些措施包括暂停供地、调整普通住宅标准、契税优惠等税费措施、鼓励人才购房等人才类政策、鼓励购房入户等户籍政策、允许商品房冲抵保障房等“救市”措施。

　　 专家观点

　　 未来半年的市场5趋势

　　张宏伟认为，本轮调控政策在今年10月初集中发布，未来政策端也很难再大范围宽松，而调控再临，未来半年至一年内，市场方面还将出现5大趋势：

　　 趋势一：刷“地王”行为明显减少

　　上半年，国内一线城市和包括合肥等二线热点城市，频繁刷新“地王”价格高度，不过业内分析人士指出，随着过热区域首轮调控落地，未来激进式“投机”拿地、“地王”也将明显减少，而部分激进拿“地王”的房企可能陷入困局，被动退出楼市。

　　 趋势二：金融机构“降杠杆”预期明显

　　近期，央行等多部门吹风金融机构“降杠杆”，随着调控的预期增强，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”措施。将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，届时部分中小房企将遇到资金兑付甚至资金链断裂的问题。

　　 趋势三：并购整合风加剧中小房企“退市”

　　“降杠杆”之后，中小房企因为在拿地能力、开发能力、融资能力等方面无法实现成本降低，也无法实现较快的销售，行业规模化聚集与并购重组也将密集出现。另外，目前行业千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业（经营业绩或市值）老大地位。

　　 趋势四：“跨界”转行将集中出现

　　房企“跨界”转型投资的趋势在2014年下半年以来明显。比如莱茵置业转型体育产业、浙江广厦转型体育影视文化等。随着政策端预期的收紧，预计2016~2018年这段时期内，品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大动作。届时，在转型力量推动之下，更多的房企开始剥离部分或全部地产业务。

　　 趋势五：地方政府将集中整治僵尸房企

　　9月22日，重庆2016市场监督管理会议上，重庆市方面就明确要去除过剩产能、库存和僵尸企业。在张宏伟看来，政策端收紧将让地方政府有计划盘活更多的遇阻项目，未来二三线城市库存压力仍在，这也是地方政府集中整治部分陷入停工等僵尸企业最直接的预期。