评论:"弃房断供"将彻底击碎限购令?

弃房断供、房贷风险的苗子已经出现，需要及时应对。相对来说，惠誉预警的楼市再起投机的可能较小，除非京沪穗现在就松绑限购政策。

8月7日，有媒体报道多地出现房主弃房断供，银行有房贷风险；同一天，惠誉评级发布最新报告，要警惕中国房地产松绑限购之后投机再起。

这一切都来自于商品房限购松绑。迄今为止，全国46个限购城市中已有32个城市松绑，执行限购政策的城市仅剩14个。随着全国楼市下行，估计剩下的14个城市中还会有继续松绑限购的城市，大概最后坚持限购政策的也就京沪穗深等特大型城市了。

惠誉的说法有一定道理。

商品房限购，在一定程度上违背了自由交易的市场法则，它限制的是合法持有货币的交易对象和交易范围。限购政策只暂时抑制了楼市正常的(刚需)和非正常的(投资投机)市场需求。一旦宏观管理层放弃限购政策，被压抑一时的市场需求就可能会反弹，房价重新上涨，起码是中止或放慢房价下跌的速度。

事实是，自32个城市松绑限购政策后，几乎没有城市房价大跌。2014年7月，某研究机构二手房价格60指数为1102.4点，较上月下降3.5点，环比下跌0.31%，同比上涨8.46%。根据监控的60个城市中，还有12个城市指数出现环比上涨。杭州跌幅比较明显的，环比下跌也只有2.18%；北京则较上月下降11.7点，环比下跌0.96%，同比却上涨10.31%。

中国目前投资渠道仍然有限，社会游资数额却极大。商品房，尤其是靠近京沪穗特大城市的二三线城市的商品房仍不失为一种可选择的投资品。因此，在刚需支撑房价不跌的情况下，投资投机资本或者是刚需兼投资(改善型需求兼投资保值)资本可能会再次大量进入楼市。那时，惠誉预警的楼市投机不是没可能再起。

现在虽有多地出现房主弃房断供现象，但总数还很少，这种现象可能会多起来，形成银行房贷风险的可能。现在各地房价虽只有微跌，但从全国楼市供求关系看，前景并不乐观。

全国商品房今年库存量一路攀升，截至今年5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米，可销售面积持续下滑。许多一线大城市商品房库存量待售一年至一年半，而楼市需求状态更差的三四线城市有的商品房库存量，在正常年月中也需销售四五年甚至更长时间才能销完。

三四线城市，就城市化影响商品房来说，现在已进入尾声。因此从需求来看，三四线城市的商品房已不可能再掀狂热了。

今年一再强调微刺激，说明今后不太可能大规模超发货币。这也决定了在供大于求的三四线城市的商品房不可能成为理想的投资品，同时也决定了这些城市的房价从长期看会持续下跌。

在楼市持续下跌时，弃房断供的现象增多是免不了的。对于商业银行来说，今后出现一定程度的房贷风险几乎不可避免，这风险其实早在银行把什么样的房贷都当作优质贷款时就已存在了。问题是如何缩小这个风险损失。

我以为，当弃房断供大面积出现时，银行要果断出手，尽快低价拍卖掉砸在手中的商品房，一方面可尽量捞回损失，另一方面尽快让房价回归正常，促使楼市平静下来。

弃房断供、房贷风险的苗子已经出现，需要及时应对。相对来说，惠誉预警的楼市再起投机的可能较小，除非京沪穗现在就松绑限购政策。□郁慕湛(财经评论人)

楼市景气度不见好转，不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”。五六月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。目前尚无更多数据显示，“弃房断供”是全国普遍现象。

弃房断供的原因，是由于房价下跌，所持有的住房价格远低于需要交纳的按揭贷款额，导致房屋变成“负资产”，或购房者出现财务问题无法偿还按揭。近十几年来，国内各地房价普遍延续着只涨不跌的神话，以至于楼市投资投机盛行，一度炒房团肆虐。但当下的现象无疑证明了那句老话，“楼市有风险，投资需谨慎”。尽管“弃房断供”目前只是个案，而且很可能不是“无力还款”，而是炒房者不想亏本而已。但此类行为显然是现实版的楼市风险教育，也是对市场主体契约精神的一次考验。

不可否认，房价下跌是让购房者有苦难言的，正如浙报传媒地产研究院院长丁建刚所说的那样，房贷过高而房价下跌，对于购房者而言，两边都在亏损。而“断供”又意味着购房者给银行的首付款和每个月的还款全都打了水漂，对以后的个人征信和商业贷款也会有影响。因而，有人将“断供”视为基于经济理性思维的决策，属于投资止损行为。然而，如此止损行为显然与股市“割肉”有明显区别，止损是股市投资中最关键的理念之一，可视为主动纠错，不存在违约行为，而“断供”则是主动违约。正如有律师所言，是法制意识和契约意识差的表现。

近年来，“房闹”事件在各地迭出，购房者不惜采取挂横幅、静坐、摆放花圈等方式，要求开发商赔钱、退房或阻止降价。“断供”与“房闹”的性质相同，尽管从感性上讲，都有可同情之处，但是，从法理上讲，则是对信用的蔑视，对契约的唾弃。

房地产市场化之后，买卖双方签有合同，就是一种市场交易行为。在交易之前，理应意识到房产作为一种大宗商品，价格同样有涨有跌，要做好承担风险的准备。不仅享受房价上涨带来的盈利，也要承担房价下跌带来的后果，而不是利益受损时便撕毁合同，把烫手山芋丢给银行，进而影响市场秩序。

毕竟，市场不可能同时满足各个群体的利益。对于已购房投资者和持币待购房的刚性需求而言，对房价走势的方向有不同预期。这个过程中，契约精神的缺失显然不会只造成单方面的伤害。

昨日还有一则新闻值得关注，称重庆渝北区有一座屹立14年之久的烂尾楼“瀛丹大厦”，因开发商为弥补资金缺口而引进的自然人以内部认购为名，将未取得预售许可证的房屋低价售给29位购房者。最终有人因它入狱坐牢，有人为它散尽家财，有人成了上访户，还有人因它妻离子散，至少有10对夫妻因它离婚。这其中，造成种种悲剧的原因，同样是对于楼市投资的迷信，和开发商对契约精神的无视。

在一些信用体系较为完善的地区，倘若断供，银行会告到其破产为止。市场经济之所以呼唤契约精神的建立，在于它是对买卖双方的共同保护。因此，对于一些恶意“断供”行为，有必要予以打击。当然，造成“断供”现象的也不是购房者单方面的原因，可以说是一个积弊已久的市场下出的“蛋”。风险意识和契约精神的重建，是市场各方都需要重申的。