西班牙楼市迎来曙光 2015年回暖

企业家王义（化名）近日心情很复杂，可谓是喜忧参半：忧的是，2012年赶着投资风潮在西班牙马德里买的两栋别墅至今没有住过几回，也没有租出去。喜的是，新的一年，西班牙当地楼市开始回暖的消息频频出现，当地的中介商也对他透露，现在很多买家进入西班牙楼市，若是想卖的话，会有一个不错的价格。

由此看来，原先有点“难以处理”的西班牙房产似乎迎来了春天。只是王义对《国际金融报》记者提及的时候，带着疑惑，“我确实听到很多房企抢滩西班牙的消息，但我仍不敢相信，真的有大规模投资者进入西班牙楼市么？”

西班牙《国家报》的报道证实，西班牙房地产复苏并不是流言。据这家媒体报道，西班牙数据委员会公布的最新数据显示，截至2014年底，西班牙房地产成交量同比2013年上涨14%，其中，二手房买卖为销售主力。与此同时，西班牙《ABC》网站也发布消息表示，在一般情况下，“2015年对于房地产市场来说是关键的一年，在这一年中房地产市场可能会复苏”。

那么，属于西班牙房地产市场的春天真的来临了么？投资者们真的迎来了抢滩西班牙房地产市场的好时机？

2015年回暖

西班牙《国家报》报道称，据西班牙数据委员会1月中旬公布的数据，截至2014年11月，西班牙房地产成交量同比2013年上涨14%，其中，二手房买卖为销售主力。该数据是继9月、10月之后的第三次上升。9月份房产交易量上涨13.7%，10月份上涨16%。房地产分析师认为，这些数据从某些程度上显示了当地楼市正在摆脱低迷的境遇。

除此之外，西班牙房价在连续三年下跌后，终于在2014年的时候开始回升，这也是从去年开始，投资者们对西班牙房地产蠢蠢欲动的原因之一。

“西班牙楼市或迎来曙光。”投资商安东尼奥·埃德加在接受记者采访时指出，“如今，房价已经开始有所上涨。”

据西班牙《国家报》报道，自2007年经济危机之后，西班牙的楼市遭受重创，房价平均下跌了34.9%。随着西班牙经济形势好转，2013年时，房价下跌速度有所放缓。数据显示，2013年第二季度，房价环比跌幅从第一季度的6.6%下降到0.8%，第三季度则结束了此前连续12个季度的下跌，出现触底反弹迹象。

最新数据显示，2014年第一季度的时候，西班牙住房每平方米均价1270欧元（约合人民币1.04万元），较2007年最高点时已下跌47.1%。并且，房价下降速度已有所放缓，较去年同期下降6.3%，预计今年房价将有所增长。

与此同时，国际货币基金组织（ＩＭＦ）在2014年年中发表的《世界经济展望报告》中预测，2015年西班牙经济增速将居欧洲各大经济体之首。作为经济复苏的重要推动力之一，西班牙的房地产行业也提前呈现出井喷趋势。根据西班牙国家统计协会近期公布的数据，2013年第三季度住宅价格出现自2010年以来的首次上涨，7-9月西班牙房价比前三个月上涨0.7%。根据西班牙房产估价公司发布的数据，去年第二季度，西班牙新房和二手房的平均房价为每平方米1328欧元，环比上涨4.5%。“西班牙房价将触底反弹。”安东尼奥认为。

在移民中介工作人员安茜看来，西班牙房价目前处于缓慢上升期，有升值空间，“预期今年会恢复到每平方米1400欧元左右”。

值得关注的是，一些国际分析师更是直接预言道：“在西班牙的各个地区，2014年房产价格已经在波动中到达最低点，因此，房地产新一年的发展刚刚拉开序幕，价格呈现上升趋势。”

大鳄入场

西班牙房地产回暖的市场前景，无疑吸引了大批投资者入场。记者调查后发现，一些大鳄们早就开始陆续进入西班牙的房地产，寻找新的房产投资领域。

去年年底之前，西班牙信贷银行加泰罗尼亚银行发布公开声明，将以36亿欧元（约合人民币296亿元）的价格向黑石集团出售抵押贷款资产，黑石集团在完成这些资产收购之后将扩大在西班牙房地产市场的业务规模。

黑石为何如此看重西班牙楼市？

相关媒体报道称，自去年4月起，西班牙启动了一项名为Hercules的不良国有资产出售计划。国际房地产咨询公司Cushman & Wakefield表示，西班牙需要通过这项不良国有资产计划出售2000亿欧元的资产，其中包括账面价值达610亿欧元的商业地产资产。

事实上，黑石集团早在2013年已经出资1.255亿欧元购买多套位于西班牙马德里的公寓。除了黑石集团，著名投资“大鳄”索罗斯以及保尔森此前也买进了名为Hispania Activos Inmobiliarios的西班牙房地产公司价值9200万欧元的股份，比尔·盖茨也买进了西班牙基础设施建设集团FCC的部分股份。

另据法国《新观察家》报道，过去的2014年，中国巨富王健林以2.65亿欧元（约合人民币21.79亿元）的价格从西班牙银行业巨头西班牙国家银行手中收购马德里地标建筑“西班牙大厦”。

除此之外，包括高盛集团、橡树资本、孤星基金等投资机构也成为西班牙不良国有资产出售计划的潜在买家。

值得关注的是，一直以来，在西班牙南部黄金海岸Marbella还有一个被人们津津乐道的传闻。那就是俄罗斯总统普京购下了一幢位于Benahavis 地区La Zagaleta心脏地带的高尚别墅区、豪华程度可供国王居住的豪宅，在马拉加地区已经是一个公开的秘密。

无论上述传闻是真是假，在安茜看来，这样的消息无疑让当地社会、楼市以及一些媒体雀跃，大批欧洲记者相继涌入西班牙，试图得到证实并争相报道，相信这会掀起西班牙房地产业又一轮热浪风暴。

不可否认，有了投资大鳄们的带动，不少外国投资者蜂拥来到西班牙“淘房产”。抢滩西班牙地产在业内人士看来，将成为2014年底至2015年的新趋势。

“我们并不诧异，后期会有更多富豪和房地产巨头来西班牙抄底楼市。”马德里一家中介的工作人员Cipriano（西普里亚诺）告诉记者，“对于有钱人来说，名人效应是最好的名片，这些世界瞩目的人进入西班牙并大规模投资房地产后，我们无需担忧当地的房地产市场会再次一蹶不振了。”

相互需要

房地产投资者进入西班牙为的是寻求更加优越的投资环境。不过在业内人士看来，他们也确实需要这些投资者来促进当地的房地产市场。

据西班牙《世界报》报道，在西班牙西北部的内陆小镇赛斯特镇，有176间房子，但每天生活在镇上的居民却不到50人，因小镇上的居民大部分已外出务工或移居海外，一年中镇上大部分的房子都是空置的。为了扭转小镇人口流失和老龄化的局面，一名叫恩里奎的年轻人提出了一个创想——“小镇房屋统一100欧元低价出租”，这则租房广告在网上一经宣传，两天内就吸引了近百名潜在客户咨询。

恩里奎为这项计划解释道，“如果小镇不向外界敞开，它可能就会渐渐消失掉”。他指出，他的廉价出租房屋计划，目前已得到7户家庭的响应，房主们并不指望这些租金能够带来可观的收入，而是希望小镇不会因人口缺少而没落消失，希望通过源源不断的外来居民给这个小镇带来活力。

恩里奎的案例充分说明了一个观点，西班牙需要更多的游客移民以及海外投资者，只有不断的有外资注入，它才会逐步恢复元气。

安茜对此表示赞同，她指出，西班牙一直在为了经济复苏而努力，其中让外国投资者进入当地的房地产市场就是政策之一。

“为了促进该国经济复苏，西班牙出台了购房送居留权的政策，而且可以全家共享。这对于有移民情结的中国投资者很有吸引力。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受记者采访时表示，正是因为西班牙政府采取各种措施改革经济，所以如今国内经济有所恢复，促使房价平稳，尤其是国家推出的关于购房获取移民资格的政策，促使外国投资当地房地产增加。

“我们知道，西班牙移民条件宽松，无需经过资金来源的审查；税收环境健康宽松，无双重收税和遗产税；申请手续简便、快捷，获签效率高。这成为吸引海外移民投资者的重要优势。”殷旭飞说。

在房地产分析人士看来，外国投资者进入西班牙楼市，并消化西班牙的不良资产，有利于减轻该国财政负担，增加经济活力。

反对之声

如此看来，投资西班牙的房地产市场对当地政府来说是非常有利的。不过，对于西班牙房地产市场的回暖之说，并不是所有人都喜闻乐见。

“我们担心历史会再度重演，因为西班牙的房地产市场显然没有完全稳定，如果因为投资过热，很可能再度出现泡沫破灭的现象。”马德里的居民坎德拉 （Candela）在接受记者采访时忧心地说道。

在坎德拉看来，政府利用低廉的房价吸引外资并不能完全解决当地经济低迷的问题。

记者了解到，2012年伊始，西班牙市场上就掀起过一轮购房狂潮，房产交易量稳步上升。此次购房高潮的兴起，银行业的不景气起到推波助澜的作用。由于银行手中收回的房子过多，为了尽量减小财务亏损，银行开始以超低价格抛售这些二手、三手、甚至是N手房。

为了达到抛售目的，西班牙境内房价全线下降，从房价一直居高不下的Madrid、Pais Vasco、Cantabria地区，到房价实惠的代表Ceutay Melilla，都有大幅度的下跌。

业内人士分析，当时西班牙房产泡沫的破灭，正是为了舒缓国内的经济危机，依靠楼市来挽救市场。然而，之后低迷的房地产市场显然又让当地经济复苏变得更加艰难。

有意思的是，房价的低迷完全没有对西班牙当地民众造成太大影响，他们甚至表达了喜闻乐见的观点。

安东尼奥告诉记者，无论是过去还是现在，几乎所有西班牙人都认同一个事实：西班牙目前的房价，与房产的实际价值相差太远，不是低得吓人，而是高得离谱。

因此，也有不少人借着房价下跌的东风，开始考虑一个问题：我是要买房？还是继续租房？买房和租房，哪一个更划算？

26岁的年轻人Aida，本来是每月花费320欧元的租房一族。直到2012年6月，在Malaga买了一套公寓，花了1.54万欧元。

对于Aida来说，如此低的成交价是她此前想都不敢想的，“从房子的地理位置和配置来看，这个价格简直是个奇迹”。

“或许这么说有些不合适，但是我真的要感谢西班牙房地产泡沫的破灭。”Aida告诉记者，如今这套公寓的价格已经有所上涨，在中介处的挂牌价是1.7万欧元左右。

因为西班牙房价下降，让很多当地居民开始考虑买房。因此在房地产开发公司进入严酷的寒冬时，房地产中介公司却迎来春天，不少中国人开的房产中介公司更是生意火爆。但是随着投资者陆续进场，西班牙房地产市场逐步火热的时候，一些居民开始担忧了。

“增长过快的房价会给如今的西班牙房地产市场带来一些压力。”安茜对记者承认，政府方面确实希望西班牙的房价可以稳中有升，因为这样可以保证房地产市场健康发展。

“但是，如果大批投资者进入西班牙楼市的话，房价便会根据市场供需来变动，政府方面的调控将会变得很被动。”安茜说道。

除去居民们的担忧，当地的房地产业内人士也指出了当地房地产市场的一些潜在风险。

“2015年这一年将比2014年改善很多，尤其是在建筑施工方面，这对就业也有直接的影响。”房地产研究基金会（FEI）总裁胡吉尔（Julio Gil）在接受媒体采访时说，“我们必须抱有期望，但也必须意识到，过去无节制开垦的行为十分恶劣，同时也依旧存在许多问题，比如供大于求、金融业贷款等，所以我们必须在短期贷款和长期贷款上非常谨慎。”

可否抄底

那么，对于海外投资者而言，此时出手西班牙房产是否合适呢？

有移民机构负责人对媒体指出，现在正值西班牙经济复苏，房价转暖的较佳投资时期，购买50万欧元房产，还可获得全家欧洲大国移民身份，这似乎是一举两得的明智投资。

所以，在一些投资者眼中，如今的西班牙房价水平正适合投资，甚至很多买房过早的人想卖掉之前拥有的房产，重新进入抄底西班牙房产的大军。

“当然，这是个愚蠢的做法。”一位中介商告诉记者，因为西班牙的房价虽然在恢复，但是并没有恢复到之前的价格，那么5年前花18万欧元买的房产，现在可能连12万欧元都不值，如果要卖，很可能还要往里倒贴钱，不合算。

“对于租房一族，或是想要买房作为投资的人，眼下的形势倒是一个很好的买进机会。相反，对于卖房人来说，就不是个好时机了。”该中介商说道。

不过，当地廉价的房屋显然吸引了大批外国人。记者了解到，在《新移民投资法》出台后，前来西班牙考察看房的中国公民越来越多。西班牙政府也因此对中国投资者高度关注，甚至在房产会上专设中国板块。

记者也从一位西班牙移民专家处了解到，虽然一系列数据表明西班牙房地产市场开始有所回暖，但是就目前西班牙经济来看，房价的低迷仍将持续一段时间。

“就目前情况来看，现在的确是西班牙房价抄底的最好时候。”该专家表示，毕竟现在很多海外购房者对于西班牙的投资移民法案还不太了解，甚至对于50万欧元购房款觉得门槛太高，但西班牙政府不断调整法令，从原先的50万欧元购房放松到50万欧元可以累积购买数套房子等。

“从这种趋势来看，随着更多的外国购房者了解了西班牙的购房法令，前来抄底的投资者必将增加，届时房价肯定会上涨，并带动西班牙经济总体复苏。等到那个时候再买进，就非常不适合了。”该专家说。

但是在致力于海外投资的房地产投资商陈晨来看，抢滩西班牙或者抄底西班牙不过是一个“噱头”。

“我一直觉得西班牙的专家不靠谱，三年前就说西班牙房价已经抄底，结果年年都在说抄底，2014年的时候房价没有涨上去，不过是下跌的幅度缓和了而已。2015年交易量确实上升了，可是房价却远远没有回到五年前的标准。”陈晨对记者直言，乐观点说，西班牙房产正在止跌回暖，客观来说，西班牙的房地产市场依旧在低迷状态，而政府方面用低廉的房价和各种政策推动投资者入场，为的是利用供需杠杆让房价回温。

“但是，这样的政策已经执行了很多年，我却没有看到明显的作用。”陈晨说。

殷旭飞则认为，投资西班牙房地产要多家考量，因为其中确实具有一定的风险性。“由于债务危机，西班牙房地产陷入低迷，目前房价处在低谷，这确实是一个抄底的好机会。但是我们也要注意到，西班牙房价目前仍然是趋于平稳，并没有明显上涨的迹象，与此同时，投资者也必须做好承担政治风险和市场风险的准备。”殷旭飞说。