苏州限价拍地行情逆转 流拍未现 “地王”未出

    始于23日的苏州土地拍卖会昨日进入第二场，11幅地块登场，其中8幅被设定最高限价“红线”，拍卖从上午9时一直持续到了下午17时30分左右。有形之手“强摁”之下，诚心拿地的房企每每精算成本，屡屡“压哨”出价，“限”字头地块均顺利出让，流拍与“地王”均未出现。这与23日3分钟就加价至最高限价、两幅限价地均遭“熔断”流拍的行情相比，简直是大逆转。

    出让面积115943平方米的26号地块，是这场土拍体量最大的一幅，起拍楼面地价8800元/平方米，最高限价606075万元，最高楼面地价20909元/平方米。这幅地紧邻的招商和万科楼盘，售价已达18000-20000元/平方米左右，地块平整，周边居住配套已逐渐成熟，被苏州业内视为“上等货”。

    开拍5分钟，竞价便一举飙到了60轮！不过，随后却出现竞价缓慢的情况，隔着网上竞价的屏幕，似乎已能感触参拍房企纠结与谨慎的心态，甚至可以想见拍地者手拿计算器精算成本的模样。每隔几分钟一次的加价进行到了91轮，最终由上海建工以552075万元的价格收入囊中，楼面地价19046.43元/平方米，溢价率116.44%，未触限价“红线”。

    昨日多幅地块拍卖时，都经历了一两个小时的“拉锯战”。36号地块就拍卖了1个半小时。这幅位于高铁新城的住宅地块，出让面积72106平方米，起拍楼面地价8799.99元/平方米，地块最高限价394633万元，最高楼面地价限价21962元/平方米。高铁新城是苏州迅速崛起的区域，颇受市场青睐，目前库存吃紧，项目周边配套规划齐全，因此吸引10多家房企参拍，价格越往上走，出价的速度就越慢，表明房企已渐渐抵达价格承受极限。最终建发以32.26亿拿下地块，楼面地价17898元/平方米，溢价率103%，同样未触“红线”。

    “压哨”出价，成为昨日土拍最鲜明的特征，房企最终出价逼近“红线”，想拿，又怕“熔断”，与政策博弈的心理可见一斑。8幅限价地块因此顺利出让，没有创造“地王”。

    统计显示，23-24日苏州出让的15宗地块总出让面积87.67万平方米，起拍总价132.7亿，最终成交总价241.47亿元。成交13幅地块中，3幅商业用地底价成交，其余10幅溢价成交，溢价率3.25%-196.04%之间。

    经过92轮竞价、出现196.04%最高溢价率的27号地块，并不在10幅限价地之列。这似乎也说明，“限”与不限，有着一定的差别。

    不过，即便8幅限价地均未触线，但从地价绝对值来衡量，“面粉”价仍然接近“面包”价。

    以35号地块为例，该地块偏离相城核心区域，起拍价6650元/平方米并不高，然而，最高楼面限价却达21962元/平方米之高，最终经113轮竞价后拍出16902元/平方米的地价。当地一房企负责人评估，该地块地价最多也就值14000元/平方米左右，而政府过高的限价线实在有些看不懂，“这给足了房企抬价的空间，虽然房企平均3分钟竞价一次，但并没有放弃争夺。后期利润空间明显受压”。

    “这次土拍我们参拍6块地，在最后时刻拿下了位于相城区的27号地块。”路劲地产苏州公司副总经理张旭泉坦言，部分地块的最终报价超出了他们的预期。“分析下来，后期的利润空间较小，但毕竟每家开发商考虑得不一样，尤其是外地开发商拿地意愿十分强烈。”

    央企天房集团昨日夺下两幅地，至此，该集团在苏州共已斩获7幅地块。天房苏州公司总经理孙讯表示，尽管调控政策频频，但大多数房企依然对苏州楼市抱有极大信心。“外界眼中房企出价疯狂，但每次出价前其实都是深思熟虑。”

    事实上，资金雄厚的央企进驻，正是苏州土地价格热度难降的一大原因。也正因为看好苏州，房企才吸取了头一天快速“熔断”的教训，更为讲究策略与竞价节奏。而业内也猜测，政府层面很可能也临时进行了“防干扰”“防激进”的预控。

    苏州科技大学教授盛承懋认为，昨日土拍与23日形成反差，源于地块本身的差异，同时在一定程度上，也体现出了限价政策的效力。“此前土拍地王频现，不排除23日时部分开发商抱着试探态度竞价，抬高了最终价格。但23日两热门地块流拍已表明政府态度，即坚决避免再出地王，这让抱着试探态度的开发商‘知难而退’。”但盛承懋说，“市场是逐利的，即便限价，一旦潜力型地块出现，并不排除房企加价猛烈导致熔断的可能，因此政府制定可操作的细则很有必要。”

    业内人士还表示，虽然地价被限价强硬“摁”着，但难以从根本上化解需求依然旺盛的矛盾。总结这些年的多轮调控，会发现“越调越涨”的奇怪现象，政策执行后短期内市场平稳，但后期一旦松动，却快速报复性反弹。房企对此也心知肚明，所以才有在调控之下坚持高价拿地的表现。

    “限价确实抑制了一部分高溢价地块的拍卖价格。但最终对房价的影响可能比较有限。”张旭泉认为，要稳定房价，光抑制需求不行，还是要多从供给层面做文章，保证一定的土地供应量，否则仍将出现“面粉”与“面包”倒挂的现象。

     链接

    省国土厅谈土地限价：

    密切关注，但暂不推广

    “省国土厅一直在密切关注各地的土地拍卖。”记者就苏州土拍新规昨日采访了省国土资源厅，相关人士表示，无论是苏州的地价“熔断”机制，还是南京即将推出的“限地价竞保障房面积”，都是各地做的一种尝试和探索，但是从省厅层面来看，暂时不会跟进推广或试点。

    该人士称，土地出让牵涉方方面面，对整个房地产市场的发展有很大影响，而且各地的情况差别也很大，所以省国土部门会慎重对待，不会轻易要求地方跟进调整。各地政府可以根据市场特点进行政策尝试。(记者孟旭 汪晓霞)