苏州土地市场处于升温状态

随着楼市相关政策调整，苏州土地市场也似乎在升温状态。继11月12日、11月27日两场土拍后，12月31号上午十点，在苏州市地产大厦又将迎来2014年的最后一场土拍。

此次挂牌出让的一共有18宗地块，其中包含了8宗纯住宅用地，高新区有6宗。而位于高新区枫桥街道环山路绿化地东、华山路绿化地南北的苏地2014-G-71号地，占地面积为178686.8平方米，容积率为1.0-1.01，在8宗住宅用地中面积最大，有望成为本次土拍房企竞拍的焦点。

2014-G-71号地，一共分为南北两块地。北地块面积为40503.3平米，建筑密度小于等于35%；南地块面积为138183.5平米，建筑密度为小于等于30%。起拍楼面价为4455元/平米，依1.0-1.01的容积率来看，此地块未来应该定位为别墅类高端项目。

此宗地整体地块较为平整，目前一些周边的居民在空地上种植了一些蔬菜，紧挨山体，南接绿化带，与白马涧生态园相邻。

白马涧生态园是苏州西部旅游区的重要组成部分，占地7平方公里，是整个高新区的一块原生态“绿肺”。其包含了四个自然风景区和两个大众休闲区，其中龙池风景区就较为突出，重点彰显生态园的自然生态和文化特点。

此宗地的周边目前正在进行道路施工，尘土飞扬，货车穿行不断。记者在探地的时候也感受到周边目前较乱，自然环境也有所破坏。探地中询问了一位正在施工的大叔，他谈到：“目前这边正在修路，为了方便交通，路面要重新修整并且拓宽。”

在交通配套方面，私家车出行较为方便，紧挨太湖大道高速路。在此宗地的东边，高新区有轨地车一号线目前已经通车。但公交站点距离稍远，大约步行15分钟才能到达。

在商业配套方面，周边主要以纯住宅类项目为主，大型的商业广场等并没有入驻，较近的也需要开车10分钟左右才能享有枫津商业街等商业配套。在教育方面，该宗地附近有马涧幼儿园、马涧小学等，但没有中学。教育资源还比较匮乏。

与此宗地紧挨的住宅类项目，就是龙池山庄以及白马涧花园。

白马涧花园是动迁安置房，与此宗地未来项目的定位应该不存在任何竞争性。

与此宗地定位相近的当属龙池山庄，龙池山庄是苏州本土房企永新置地打造的高新区首个生态类独幢别墅项目。

该项目占地为8.6万方，总建筑面积为5.0万方，共有120套独幢别墅。龙池山庄重要的一大卖点就是依托周边的白马涧生态公园，依山体之势，打造庄园级院墅作品。据苏州市区商品房销售网上管理系统数据得知，自去年4月份开盘以来，共卖出别墅7套，去化率仅为5.8%。

在此宗地北边稍远处，即马涧路以北也有一些住宅项目，主要为金科天籁城、招商依山郡。金科天籁城打造的主要是小高层、高层项目，招商依山郡主要为高层，与此宗地未来的定位还是存在产品方面的差异，不具有区域项目的竞争压力。

12月16日《中国银行家调查报告（2014）》正式发布。在对未来一年房地产市场走势的判断上，超过3/4的银行家预期房地产市场价格和销量不再上升。

而在近期举行的经济论坛上，包含了潘石屹、王健林、冯仑等众多房地产各大佬。而这些地产大佬的观点在差异性中却释放了不少相似性的信号：第一，三四线城市房价上涨乏力；第二，去库存仍是一段时间内的主攻方向；第三，“经济新常态”将会转变为“楼市新常态”。

在苏州前两次的土拍现场，除了重点地块会被大家争宠，其它地块基本不会太引起关注和参与。而回顾前两场的“地王”项目，主要为亮点：一个是热点板块带动热点项目，如11月12号土拍，位于金山路北、客运西站西侧路西的一宗地，占地104401.2平米，容积率1.0-1.1，最终上海绿城以12.8亿元取得该“地王”项目，楼面价为11146元/平米，溢价率为39.32%；另一个是热点区域产生热点项目，如11月27日土拍中苏园土挂（2014）15号地位于现代大道沿线板块，引得招商、龙湖、旭辉、金地等各大房企争夺，最终被旭辉以11.9亿元收入囊中，楼面价10948元/平米，溢价率达56.4%。

随着今年高新区狮山板块大热，整个高新区也整体升温。此次18宗地中，高新区占有12宗地，住宅8宗地中占有6宗地。一方面可以看出高新区逐渐被关注，另一方面也反映出原有一些地块价值要被得以重视。

相较于前两次土拍的重点项目，2014—G—71号地，地理自然环境还不错，但是周边的配套相对匮乏。高新区其它板块，如浒墅关此次也有四宗纯住宅用地，但能否在2014年末端掀起土地市场热潮，只能留给31号土拍现场来给予答案。