看美国如何调整房贷政策保证楼市运行

租客撤离、房屋待售、银行及实体经济大批人员失业，荣获第88届奥斯卡金像奖最佳改编剧本奖的《大卖空》，把2007年至2008年金融危机和泡沫经济时期发生的故事又带回观众眼前。

美国康奈尔大学房地产教授刘鹏与笔者对话时谈到了这段历史。当年，美国利率长期持续下降，住房拥有率节节攀升，百姓购房需求旺盛，这一系列因素促使美国全国范围内房价在2007年之前持续走高。其中，以房贷为基础资产的金融衍生品开始在投资市场受到欢迎，于是在投资市场旺盛的需求下，投行开始将次级贷款打包成新产品。与此同时，美国银行放松监管，未能及时意识到危机。此后房价节节攀升，在价格飙升至“卖不动”的节点后，吹起的泡沫终于破裂。

国际货币基金组织《全球房地产观察》项目顾问理查德·科斯认为，美国所谓的金融创新导致放贷机构不顾购房贷款者的偿债能力过度放贷，最终引发次贷危机。科斯说，美国的资产证券化市场催生了抵押担保债券（CDO）之类的结构性金融产品，持有者结构复杂，这导致在房价下跌时，监管者无法判断系统重要性风险在哪个环节。

在房价泡沫刺破后，贷款违约，金融市场资金流动性收紧，借贷成本走高，不少传统企业资金面发生断裂，影响到工资、支付能力、就业等等，进而环环相扣冲击了美国当年经济基本面运行。

为此，美国在2010年出台了“大萧条”以来最严厉的金融监管改革法案，即《多德－弗兰克法案》。在这部法案中，明确规定房贷发放机构必须留存5％的信用风险，从而迫使房贷发放机构仔细审查贷款申请人资质。布鲁金斯高级研究员罗伯特·波曾指出，高比例的首付要求是降低房贷违约的最佳方式。据报道，为进一步完善房贷政策，确保潜在贷款购房者有能力偿还抵押贷款，2013年1月，美国消费者金融保护局出台了住房抵押贷款标准。这一规定严禁高风险借贷行为，如浮动抵押贷款及允许贷款者一段时期仅偿付利息不支付本金的行为等。