二次置业改善需求逐渐占据市场主导

在各项政策利好的带动下，今年开年楼市的成交便进入了火爆状态。去年商业与公积金贷款二套首付比例集体下调、配合“二胎”政策放开等背景，换房似乎成了件很划算的事。伟嘉安捷”指出，从近期房贷市场成交结构来看，二次置业的改善型人群逐渐占据了市场主导地位，这部分人群由于具备一定的经济实力，因此买房比较追求“一步到位”，将买房目标直接瞄准了高端豪宅等二手房市场，也带热了一批大户型房屋的贷款热潮。

一季度改善置业人群成交活跃

“伟嘉安捷”指出，一季度成交结构占比，改善型买房人群的人数较去年年底时明显增加。一方面，在整体贷款环境更利于改善置业人群的环境下，很多“刚需”人群由于对政策预判不明，因此出手节奏较慢，而大部分打算换房的置业升级人群通常对房屋都有着比较迫切的需求，多为“卖小买大”的连环置业，因此置业目标多在“大户型”房源。另一方面，从近期二手房市场升温趋势看，京城内大户型住房的供应量也在不断增加，也直接加快了改善型置业人群的买房节奏，使得目前改善置业人群在二手房市场中逐渐活跃起来，成为市场成交的主力。

高端二手房价格浮动大

由于是进行“卖小买大”升级置业，因此很多换房人把买房的目标定位为高端二手房市场。“伟嘉安捷”指出，受到近期大户型住房热销，在市场中需求较多的影响，不少卖房的业主都调高了房屋报价，而大户型房屋恰好与二次置业升级人群的购房需求相吻合，这也让不少购房人抓住机会买房，带动了大户型房源的贷款热潮。此外，因为大多数人都是卖掉住房买新房，按照现行政策仍然算作首套房，加之购买的房屋户型较大，所以贷款额较高，普遍集中在200—300万之间。

“大户型”住房贷款前应注意税费：

①买房注意契税变化，原先3%现为1.5%

由于大户型住宅的房屋比较特殊，所以在在贷款前应注意税费的情况，目前北京地区住房面积在90平米以上的房屋，契税征收标准已经由原先的3%统一调整为1.5%。“伟嘉安捷”指出，以购买一套140平方米、500万元的首套房为例。过去，这套房屋属于非普通住宅，购房人需按照成交款的3%缴纳契税，即为15万元。按照新的政策，这套房的契税税率将降低为1.5%，即减少了一半的契税，只需缴纳7.5万元，是能够降低不少买房成本的。

②满2年以上140平米以上营业税需差额征收

在近期成交的高端二手房中，以远郊区县的大户型房源和市中心的高端二手房源成交最为集中，这些房屋普遍都在140平米以上，属于非普通住宅，因此在北京地区需要征收营业税。“伟嘉安捷”指出，营业税征收以2年为界限，2年以内的非普通住宅全额征收，而产权满2年的住宅，按照差额征收营业税，不同地域征收的营业税差额税率不同，市区内的通常按照5.6%的标准，而远郊区县则以差额5.6%的标准征收。