绿地60亿美元布局纽约布鲁克林

作为纽约人口最多的区，布鲁克林曾一度被视为混乱、肮脏的原住地。可随着大量华人新移民涌入和西班牙语系移民搬离，这里已成为了名符其实的纽约第三“华埠”。

在这个颇具“中国特色”的华裔聚居地，美国纽约当地时间12月15日，绿地集团美国公司与Forest City Ratner Companies(森林城集团纽约公司)合作投资开发的美国纽约布鲁克林太平洋公园项目正式开工。

绿地方面称，该项目计划总投资超50亿美元，是纽约30年来最大规模房地产综合体项目之一，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资。

据悉，加上洛杉矶绿地中心项目，绿地在美项目总投资额达60亿美元，而其2014年海外预售额也将达到39亿美元。

60亿北美置业图谱

据绿地介绍，纽约布鲁克林太平洋公园项目位于布鲁克林正中心，总占地面积约6.45万平方米，规划总建筑面积近60万平方米，计划建设的14栋楼包括6067户出租公寓和可售住宅单元、商办及酒店，其中首个可售中高档住宅项目定名为范德比尔特街550号(550 Vanderbilt Ave.)。

绿地集团董事长张玉良在当天的破土动工仪式上表示，上述项目将创造上千个就业岗位、数亿美元的税收，并为纽约中低收入家庭提供2000多套廉租房。

有市场消息指出，在该项目的6000多套住房中，有超过三分之一的住房将以廉租房的形式出租。除2250套廉租房外，开发商将在场站内寻求建立至少200套销售住房，并尽量寻求在太平洋公园建立剩余的销售住房。

对此，绿地美国公司相关负责人回应观点地产新媒体：“纽约项目(太平洋公园)刚刚开工，很多数据资料还不完善，暂无法回复具体(规划)问题。”

“绿地的廉租房应该与国内有不一样的标准，因为绿地属外资企业，几乎很难获得美国政府补贴，或许其只是针对低收入阶层。”亨瑞副总裁徐东在观点地产新媒体采访时表示。

随着项目正式开工及市场推广启动，绿地美国公司透露，“上述项目计划明年启售，同时面向当地及国际客户群体推广，与在售的洛杉矶绿地中心一期项目的定位相同”。

实际上，在与绿地合作前，太平洋公园项目的规划设计、前期准备已历经十年，并建成了巴克莱中心。2013年12月，绿地集团美国公司与森林城集团纽约公司签署了合资协议，规定绿地美国获得项目70%的权益，而双方将按照所有权的百分比来分摊所有项目开发成本。

除了纽约项目外，在绿地北美置业图谱上，另一关键地标项目则是总投资达10亿美元的洛杉矶绿地中心。

该项目位于洛杉矶旧金山街与第八大街之间，占地面积2.56万平方米，规划建筑面积15.32万平方米，规划建设三栋中高端公寓、一栋酒店及配套商业，已于今年2月14日正式开工。

“该项目就做成了EB-5，分两期，亨瑞提供一半夹层贷款资金，同时协助绿地取得美国银行开发贷款融资。”徐东指出。

布鲁克林的中国人

在徐东看来，绿地是次进军纽约，其中重要的原因之一便是“基本层面上供不应求造成房价及租金的快速上涨”。

据其解释，作为纽约的老城区，布鲁克林大部分都是旧房改造，新开发的地块都比较小，无法像国内一样实现大规模开发，故未能在短时间内产生大的供应量，而大量移民的涌入却创造了旺盛的需求量。

世邦魏理仕12月17日报告显示，将全球主要城市的住宅市场作比较，香港、伦敦、纽约等地区的住宅受富裕人群青睐，其中纽约以每平方呎3040美元平均售价位列第三。

徐东口中的“旺盛需求”则在一定程度上与布鲁克林的中国人做出的“贡献”密切相关。据悉，上世纪80年代后期，有大量中国人移居美国纽约，由于曼哈顿岛和皇后区华人聚居区租金相对昂贵，新移民便向布鲁克林区发展。

“当时，八大道附近约有3000名华裔居民，华人经营的商户10余家。”“布鲁克林华人协会”会长麦保罗指出，1990年以来，八大道的华裔人口已经超过5万，现在人口少说也有10多万。

“(现在)走在纽约新兴华埠布鲁克林八大道上，令人错觉置身中国南方的小市镇，耳边不时响起蔬菜果贩的叫卖声、吆喝声，人潮不断，摩肩擦踵，一片生机勃勃、欣欣向荣的景象。”美国《世界周刊》如是描述。

其实，在1960年代以前，布鲁克林居民以中产阶级的北欧挪威裔移民为主，鲜见华人。70年代经济衰退，布鲁克林码头的挪威移民迫于经济压力纷纷出售物业迁往他区，该区域房地产价格不断下跌，空置店铺房屋触目皆是。

“近十年，不少华人被八大道相对便宜的物业吸引，陆续搬入居住，有的买下物业，有的租了店铺，也有的租房而居暂作栖身之所。随着人口增多，满足民生需求的店铺也越开越多，到目前从50街到60街共占十个街区的八大道商户林立。”

然而，除了已移民的华裔外，布鲁克林涌入的中国“新移民”也是绿地纽约项目瞄准的客户群。

据调查，多数中国富豪把美国作为首选目的国，其主要原因在于美国能够实现资产配置、分散风险，并且能够让其孩子未来的发展有更多的时间规划和空间选择。

美国国务院统计数字显示，2013年来自中国的投资移民数占到美国总投资移民数的80%，较2011年赴美的中国投资移民数增长两倍。

然而，在徐东看来，“未来，中国移民的大规模投资需求创造的购买力毕竟有限。美国市场和中国不一样，从投资角度来看，(布鲁克林)这样的核心区域不一定就是投资价值最高、增值潜力最大的区域，未必能完全复制国内的成功经验。”