综合用地应如何界定? 出让年限如何确定?

　　法律、法规或行政规定未对综合用地进行明确界定。2000年，国有土地使用权出让合同示范文本的使用说明中明确“合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写”。2007年，《土地利用现状分类》(GB/T  21010—2007)颁布后，应按该国标规定的土地二级分类填写。属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占面积比例。因此，综合用地一般是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途，例如商业和城镇混合住宅用地、教育和科研设计用地等。

　　综合用地最高出让年限为50年。实践中，涉及多种用途的综合用地出让年限分为两种情形：一是多种用途不动产很难分割，只有一个使用者的，按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；二是各用途不动产之间可以分割，用途界限清楚，但分别属于不同使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年限。如一二层为商业、上面为住宅的，应当明确其中商业用地和住宅用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地出让年限为40年，住宅用地出让年限为70年。