纽约房地产买卖的前期尽职调查——权利与坚实保障
纽约房产大多数商业地产项目的买家都清楚“前期尽职调查”(Preliminary Due Diligence)起到的重要作用，而私人住房买卖交易中则甚少被提及和重视。我希望通过本文告诉众多 进行私人住宅房地产买卖的读者：“前期尽职调查”是您应有的权利且为您的投资提供了坚实的保障。
房地产交易的“前期尽职调查”主要目的是为了确保买卖双方在签订合同之前，即双方确定合同权利义务之前，通过合理信息披露、调查，更好地、更全面地了解地产本身的状况，以便合同谈判时基于前期尽职调查的情况来完善交易合同各方的利益。其概念的产生以及对披露信息的调查方式，意味着买方是“前期尽职调查”中受益最多的一方。
由于美国各州地产法和惯例法规定不同，对于“前期尽职调查”的时间点设立也不同。在纽约州，前期尽职调查是在买卖双方签署正式购房合同之前。其主要还是因为纽约州的地产市场过热、“卖方市场”占主导地位。当一处地产存在多个潜在买方来竞争的时候， 卖方会先等买方做完“尽职调查”后，再与其履行合同权利义务。这样避免了买方中途以“尽职调查”出现问题为由取消并终止合同。如此一来，合同签署前的“尽职调查”无疑又给了买方时间上的无形压力。因此有时，买方若急于进入合同程序，会做出放弃前期尽职调查的决定。亦或者，有些律师为了避免承担相关的法律责任，以低律师费为由，明确其工作范围不包括“前期尽职调查”，将责任转嫁给客户自行承担。但正如之前强调，“前期尽职调查”的重要性决定了其成为一个必要的权利。
如何行使好这个必要的权利并达到其符合的调查标准，这对于普通大众来说并不简单。不同的房型对于前期尽职调查的内容和范围都有着不同的标准。以下我就针对几种较为热门的房型进行相关分析。
共有公寓/合作公寓
前几期介绍了共有公寓和合作公寓的产权、租赁权的管理方式。所有购房者在签署合同时都会有条款写明“已经收悉大楼计划书和相关修订案、并愿意接受所有所含内容”。 这使得公寓式房产最为重要的尽职调查内容就是审阅大楼计划书（Offering Plan)。而往往大楼计划书的内容繁多、复杂，此时就需要买方律师在前期合同谈判时仔细阅读并将相关信息披露给客户。主要包括：
大楼特殊风险披露
大楼产权形式
大楼住户入住规则
所购单位记录在案的房型图
大楼目前所有的居住许可证效力等等
除此之外，律师还应当在前期尽职调查过程中考虑到一些无法从审阅大楼计划书中发现的问题。例如，大楼目前是否收到诉讼困扰导致将来大楼公摊费增加（在审阅近年大楼财务报表时也可验证相关诉讼和大楼律师聘用费的增加）、所购单位本身或临近单位是否存在诉讼纠纷或者是建筑隐患。
这样看来，公寓式大楼的“前期尽职调查”主要依赖于大楼文件和管理公司的尽职调查回复。买家本身聘请专业人士进行房屋状况本身的验房并不多见，主要还是因为公寓式地产的独特“共同所有”方式以及管理委员会自身约束性较强的管理模式。
独立别墅/连体别墅
由于独立别墅和连体别墅的购房者相较于公寓式地产购房者来说，拥有着较为独立的房屋所有权，所以此类地产的“前期尽职调查”主要着重于房屋本身。主要包括：
聘请有专业资格人员进行验房
白蚁现象（木质屋）
房屋周围的水灾情况
审阅卖方持有的最新测绘图和产权保单（如果有）
审阅连体别墅所在区域的居民协会相关细则等等
“前期尽职调查”时间一般在拿到大楼计划书或验房报告之后的 3-5个工作日内。
对于看似抽象且有点按部就班的审阅调查工作，买家会怀疑是否有必要冒着失去合同签署机会的风险来等待调查的完成？或许一份全面的合同同样能保障个人利益？当然！一份全面的合同的确能保护买家利益。如果在交割前出现问题，该合同就能保护买家得到相应的赔偿。但是，诉讼赔偿并不是交易的最终目的，而是购房者的美国梦。所以，通过“前期尽职调查”预先向买家揭露未知问题，可以让投资者有更大的自由选择空间。
“前期尽职调查”的保障性
确认所购房产的产权性质符合购房者的预期
国外投资者一般有个误区，认为美国房产都是所有权制。其实不然。除了租赁权性质之外，纽约还有一些地区是政府租赁。
曾经有位律师通过“前期调查”对大楼计划书进行审阅，发现预购房产为租赁制，随后买家选择放弃并另寻他处。此例证明，律师的“前期尽职调查”能够帮助客户发现违背投资目的的关键因素，并及时阻止交易，规避风险。
不影响投资人的计划于利益
正确了解客户的投资计划，并将其与尽职调查结合起来，以免后期相关利益冲突。
如果买家本身以投资为目的，大楼相关的租赁审批程序和限制就必须事先披露给投资者，以免后期发现租赁限制过严却也只能硬着头皮进行交割；如果客户本身有贷款计划，在开发商新楼交易中就要确保大楼本身是否具有“贷款保护条款”， 确保买方在后期因贷款失败而拥有良好的合同推迟机制。
同样的，即使买家有贷款计划，律师仍需审核大楼住户入住和出租比例是否会于房利美贷款政策相冲突，以免后期买方因大楼本身不符合贷款条件而取消合同，甚至是违约。
帮助购房者按时地进行后续的交割
事先告知客户交易存在或可能存在的其他费用，有助于买家尽早准好充足的过户资金。如大楼是否有额外的运作储备资金需要收取？是否存在改建加建的计划导致日后的公摊费增加且幅度大小？房屋是否位于水灾高发区，从而导致日后房屋保险费用的增加等问题。
曾经在前期尽职调查中发现，大楼公寓本身的临时居住许可证已经过期，与大楼建筑商、管理公司的沟通后得知，许可证在预计交割时未必会通过审批。得幸于律师事先的披露，让买家进一步了解到所购房产的价值性，使其针对存在的瑕疵、风险有了更加合理的议价基础。经过协商，最终买卖双方在合同签署前达成了一致交易条件。
这样的调查和解决方式，是由律师通过发现客观存在的相关风险，事先明确各方的权利和义务，避免了后期交割时的无限拖延，确保了顺利过户手续。
卖方合理的前期尽职调查
除了上述对于买方前期尽职调查的内容和重要性，其实卖方也有必要进行自己的相关调查。根据格式合同要求，卖方必须在交割时确保产权清晰且独立别墅所在地上的建筑物都为合法建筑。然而在实际中，许多屋主后见的搭棚、改装的阁楼和地下室并非都有当地政府颁发的合法证书。那么事先的发现和披露以及与律师的沟通，会帮助买卖双方对于合同本身的交易性条款进行详细谈判和协商。另外对于共有公寓和合作公寓的卖方来说，也需要调查大楼计划书和其修订案是否存在相关二手房转让费（Flip Tax/Transfer Fee)的规定。
一般来说，这类费用的金额较大若事先没有调查清楚，事后被动地要求缴付，那么卖方实际交割后得到的现金就会比预期中的少，很可能也会导致卖方下一个投资交易的现金 流问题。
律师前期尽职调查
律师的前期调查是通过调查和披露，帮助交易双方更准确地了解地产本身的价值和问题；而又通过这种了解，更有效地促使合同谈判和拟定的细节化和完整性。如此一来，它即为合同约束前的保障，也是顺利交割的保障。也正是因为各方获益于此，前期尽职调查成为了一种权利。
通过律师的专业知识和经验，发现潜在的法律问题、可能增加的交易成本、帮助客户正确认识交易房屋的真实价值、及时地披露与其投资计划相悖的因素等等。明智的交易者会更看中律师的前期尽职调查工作，选择有经验的、负责任的律师进行彻底的前期尽职调查能够帮助他们后期交割的顺利进行，实现客户投资利益的最大化。
原文链接： http://www.juwai.com/news/118629.htm