稳定楼市是必须的也是可能的

    3月20日，住建部部长陈政高在全国电视电话会议上要求提高住房公积金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。同一日，坊间传住建部正酝酿发布稳定住房消费相关政策。

    不论住建部提出提高公积金使用效率与稳定房地产政策有无直接关系，也不论坊间传言的真实度有多大，房地产市场的平稳发展对于目前下行压力增大的中国经济来说，意义重大。

    从目前中国经济实际出发，保持房地产平稳健康发展是必须的。目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在总需求中占比十分高，宏观经济增长、财政收支、就业和物价变化对房地产的波动十分敏感和剧烈。2015年，房地产市场是否平稳健康发展直接决定着宏观经济能否稳定。2015年是全面深化改革的关键之年，也是调结构的紧要之年，在经济下行压力加大和新增长点不突出的情况下，实现房地产市场以及宏观经济的稳健发展，可以为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。

    保持房地产平稳健康发展也是可能的。第一，长期发展有空间。尽管目前城镇居民拥有住房初步达到户均一套，人均33平方米，但是，城镇居民住房拥有很不均衡，住房成套率比较低。根据“六普”数据，城镇49.6%的家庭人均住房在30平方米以下，36.5%的家庭住房没有厨房和厕所；此外，中国城镇化处在中期，按照2020年城镇化率60%计算，中国将有3亿左右的已到和将到城镇的转移人口需要“住有所居”。到2025年之前，中国城镇住房需求不会绝对下降。第二，短期发展有潜力。从居民收入增长、户籍制度改革和城镇住房存量结构看，剔除纯粹的投资和投机需求，短期内城乡居民首次置业的刚性需求和二次置业的改善性需求潜力很大。

    由此建议：第一，引导市场对房地产业进行调整。由于周期性原因和前期过度发展，房地产市场出现了暂时性、区域性和结构性的过剩。一些城市个别大型房企和不少中小房企由于过去盲目乐观、决策失误或管理不善等原因，将面临资金短缺、销售不畅、工程延期，甚至停工或烂尾的困难。应允许个案房地产风险发生，按市场化的原则进行兼并重组或破产清算，从而实现企业的优胜劣汰、要素的优化配置和市场的再平衡。但同时注意防止出现区域性和系统性的房地产风险。让房地产在迈向健康的调整中，支撑“稳增长、惠民生、促改革与调结构”。

    第二，利用宏观政策促进房地产发展。2015年积极财政政策和稳健货币政策，有助于稳定和促进住房市场发展。其中，首先要发挥好货币政策和信贷政策的作用。关键是增强金融机构的信心和降低金融机构的风险。为此，除了扭转金融机构的预期外，要积极推进住房抵押贷款证券化业务。其次，把握好税收政策操作的目标和方向。将减税限定在首套房或者二套房的购买者以及开发企业。如果不加区别地实施交易环节减税，不但不能增加新房需求，在目前市场环境下，还可能导致存量房的大量抛售。

    第三，落实房地产发展的主体责任。目前房地产市场分化严重，促进房地产稳健发展，必须“因地制宜，分城施策”。城市政府不仅对辖区房地产的调控和监管、居民住房保障负有责任，而且拥有正确决策的信息优势，目前在住房公积金、土地、税费、公共服务，以及户籍等制度改革方面，拥有一定的调控手段。因此，应有效落实城市政府在促进房地产发展的主体责任。

    第四，增强住房保障力度。棚户区改造，虽由政府主导或引导，但主要通过市场运作，多数产权归属自有，减少政府直接建设和拥有的管理成本，挖掘棚户区居民的部分潜在需求，具有惠民生、稳增长的多面效应。基于棚户区改造的成功经验以及当前市场环境，在规模上，棚户区改造可以适当扩大；在范围上，可将危房改造纳入棚户区改造政策之中；在保障方式上，可以从实物保障转向实物保障与货币补贴并举。同时，对一些住房严重过剩的城市，可以考虑将部分条件相近的存量商品房转为公租型的保障房。