碧桂园旅游大盘捆绑海昌主题公园

在去库存的主旋律之下，旅游地产也在寻求跨界合作的新出路。引入平安作为战略投资者的碧桂园，在其牵线下也为自己找着了旅游地产的合作方。

近日，碧桂园集团与大连海昌集团签署战略合作框架协议。据碧桂园披露，双方将共同整合资源，在全国共同关注及拟进入的城市范围内开发及获取项目。

同时，碧桂园和海昌集团将针对现有项目进行合作开发，在项目合作中，碧桂园专注做房地产项目的开发，海昌集团专注做主题公园项目的开发与运营。

对于此次合作，碧桂园称双方将详细磋商具体项目的合作，“真刀真枪大干一场”。据了解，两家企业的战略合作实则为多方合作阵营中的进一步双边联盟，这一多方合作平台即为“平安文旅荟”。

碧桂园多方捆绑进军文旅

虽然没有详细披露，但在碧桂园的描述中，其与海昌集团的战略合作框架协议将有“更惊人的具体合作”。

从签约过程来看，碧桂园高层对此合作似乎也是报以厚望。11月2日，海昌集团董事局主席曲乃杰带队前往碧桂园集团总部，以董事局主席杨国强、副主席杨惠妍、总裁莫斌的碧桂园核心决策层与海昌集团进行了接近2个小时的深度洽谈。

虽然杨国强与曲乃杰在当日仅属首次见面，但碧桂园和海昌集团在此前却早已有交集。

今年8月，平安银行联合华谊兄弟、海昌集团、艺术北京、砂之船奥特莱斯、碧桂园集团等六家企业宣布启动跨界资源整合平台“平安文旅荟”。

按平安文旅荟的介绍，其将整合国内顶尖影视、旅游、休闲、房地产和消费资源，打造针对各类主力消费人群的文化旅游综合体，并计划在全国范围复制发展。

平安银行健康文旅事业部总裁成建新彼时表示，平安文旅荟打造综合体主要分为主打时尚艺术的“城市中心文旅综合体”以及主打旅游休闲度假的“城市周边文化旅游城”。

按照平安文旅荟的规划，华谊兄弟电影小镇、海昌海洋王国、砂之船奥特莱斯以及碧桂园商业配套都将成为其文旅综合体的组成部分，而平安则参与其中提供所有金融服务，综合打造“平台+业态+产品”的商业模式。

11月4日，平安文旅荟的发布首个项目盛世中原，成为首个试验。资料显示，位于河南中牟县的盛世中原项目，雏形为建业与华谊兄弟合作的电影小镇项目，后因王中军在平安文旅荟中的推介，吸引了其他5家企业的投资意向。

据悉，盛世中原除电影小镇外已经在规划海昌海洋王国和砂之船奥特莱斯，而碧桂园在该项目参与的部分是与河南本地开发商新田置业合作开发的新田商业文化广场。

有此渊源，碧桂园与海昌集团的合作似乎并不显得突兀。对于碧桂园而言，和大股东平安及主体公园物业开发商们抱团，或许正是其解套传统旅游地产之重的出路。

旅游地产业内人士对表示，对于旅游地产开发商而言，与主题旅游项目的合作既在于增加拿地砝码、降低开发风险，更重要的也在于依靠旅游引擎促进销售去化。

旅游大盘之重

旅游地产开发热潮之后，投资周期长回报收益慢的后期问题也开始浮出水面，如何维持旅游大盘的持久销售亦算是不少开发商的营销难题。

“受全国房地产市场调整的影响，旅游地产今年整体表现较为一般，当消费者对旅游地产认知更为清楚时，过去纯粹靠营销卖房的路子已经很难走通”，旅游地产资深分析人士胡晓莺对表示，不少旅游地产开发者都在思考的问题正是如何整合更多旅游资源。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁同样认为，旅游地产寻求资源合作成为趋势的背后是过往绝大部分旅游地产“重地产轻旅游”的模式问题。

宋丁表示，过往的旅游地产项目实则并未有太多旅游资源配套，“过往只依靠休闲度假型酒店、游艇会等设施来拉动销售的旅游地产大盘，现在已经很难能够长期维持项目的人气，也不利于后期销售和资金回笼”。

这或许正是碧桂园所面临的问题。从2005年真正意义上的旅游度假项目清远假日半岛到惠州旅游大盘十里银滩再到进军海南市场的碧桂园椰城和珊瑚宫殿，碧桂园的旅游大盘也走过了一段起伏历程。

在十里银滩之前，碧桂园在旅游地产方面的布局并不高调。而碧桂园十里银滩的热销，堪称其旅游地产发展的转折点。

2011年中，碧桂园十里银滩以75折优惠入市，创下开盘当天销售4000套，收金30亿元的纪录，并在2012年二期入市延续了超3300套的销售业绩。

在十里银滩取得成功后，碧桂园在旅游地产方面的布局开始加速。2013年其布局烟台的碧桂园十里金滩，即是十里银滩式的复制，采取全国联动营销攻势，该盘开盘录得超4800套的销售。

尽管入市头炮打响，但庞大的体量的销售压力也开始在续销中加大，存货去化、资金沉淀和后续的开发滚动成为旅游大盘的难题。

以碧桂园十里银滩为例，这个总建面达513万平方米的大盘，截至2015年上半年已售出交付和预售待交付的建面为158万平方米。而总建面为202万平方米的碧桂园十里金滩，目前已售出交付和预售待交付的面积约为12万平方米。

于是，在旅游大盘的去化面前，与主题公园开发运营商的合作方式普遍被认为将具有促进作用。

宋丁认为，对于不曾打造过专业旅游产业的开发商而言，寻求专业领域的合作伙伴显然优于自己投资开发，而在海昌类主题公园开发运营商看来，房地产项目的存在同样可以为较偏远的项目营造城镇化的环境和氛围。

“海昌旗下有较有知名度的极地海洋世界品牌，在旅游地产中可以成为驱动引擎”，胡晓莺则认为，在聚集人气之余，主题公园与开发商在客源方面亦有互补进而相互促进销售的可能。

事实上，结合文化旅游概念的文旅项目概念近两年已经在掀起新一轮热潮。王健林掌舵的万达，已经在南昌、合肥、武汉、青岛、广州、成都等地落子万达文化旅游城，宣布瞄准文旅产业。

胡晓莺认为，此种主题公园驱动引擎的特点在于可以无中生有，实际上并不需要依赖某个特定旅游目的地的自然环境和资源，“所以未来海昌和碧桂园的合作可能还会下沉衍生到更多项目”。