环北京区域楼市频吹“概念风”

是概念炒作下楼市的一时贪欢？还是本身蕴含房价上涨的实质性动因？在区域商品房住宅供应紧张、成交量上涨等背景下，“睡城”通州的房地产市场，正因规划政策利好的传闻变得更加扑朔迷离。

政府东迁传闻催涨通州楼市

最近，有媒体发布消息称，北京市政府将在不久后由城区搬往通州区，虽然目前仍没有权威方面回应，但凶猛的传言在一定程度上已将通州区的房地产市场催热。

“这些日子通州二手房市场确实有点火，二手房价格普遍抬头，之前有很多业主要卖房，现在不少都不着急卖了。” 通州翠平西路我爱我家一位经纪人向中新网房产频道透露，听到政府搬迁的消息，一些业主变了主意，要么涨价要么先不卖，有些甚至毁约惜售。

这些天在通州看房的李女士则表示，自己确实担心房价很快会涨，但其实很多时候是二手房中介在“忽悠”，“看房时经纪人通常都会提到政府搬迁的消息，有的还拿2009年到2010年半年内房价翻倍来做类比。”

除了房产中介，另一波为市政府搬迁传闻“摇旗呐喊”的是通州新盘的开发商们。有准备买华业玫瑰东方房子的购房者介绍，最近“通州副中心”的传言再次盛行，之前期待的买房折扣现在很难找到了，销售人员还提到下一期项目价格将会上调。

在规划利好传闻下，通州部分区域已有楼盘率先涨价，且涨幅不小。有媒体报道称，距离潞城站不远的潮白河孔雀城项目，在半个月内已将开盘时的单价8800元上调到了1.1万元。

通州区统计局数据也佐证了近来通州楼市的升温。数据显示，5月份通州全区房地产销售面积高是去年同期的1.9倍，销售额则达到了去年同期的3倍。

北京区域楼市频吹“概念风”

这些年，在北京以及环北京区域，像通州这样因城市规划传闻或实际变更而引发的楼市“亢奋”并不少见，很多楼盘借机摇身一变成为“概念盘”。

比较典型的是2009年北京新机场选址初定后的大兴区域。当时有媒体报道，这一年大兴区土地成交量和成交均价涨幅均远超北京市平均水平。而随后的几年中，区域内楼盘在宣传时，纷纷打起“第二机场区”旗号，甚至房山区部分楼盘也把新机场作为卖点。

数据显示，北至西红门，南至固安，距新机场方圆20公里的区域内，近几年房价都有了较大涨幅。单是2013年，新机场辐射区域房价便上涨了约8%。

在燕郊、香河、固安等环北京区域，楼盘开发商们也有依托区域规划形成的一大“卖点”——“京津冀一体化”。不限购、价格低，再加上这一概念，一度吸引了众多购房者蜂拥而至，房价也随之上涨。

以燕郊为例，受“京津冀一体化”利好影响，在2013年步入万元时代后，一些项目售价一度超过了15000元/平米。但在买房后，不少燕郊业主不得不去面对交通不便、距离北京城区距离太远等困扰，部分在北京工作的业主上下班要花掉五个多小时。

之后，随着“京津冀一体化”概念的“退烧”，加上市场整体遇冷，去年燕郊成为环北京楼市降价较明显的区域之一，不少楼盘纷纷推出大力度折扣或特价房，楼市急速升温止步。

靠“炒概念”支撑房价上涨

“不论是哪个城市，城市规划的变更对于房价的影响都是很直接的，一般来说规划概念提出，一定会引来房企和投资者的炒作。” 易居智库研究中心研究总监严跃进在向中新网房产频道分析。

但多位业内人士分析，在北京，无论是借“副中心”传闻推涨房价的通州区，还是依托新机场捧热楼市的大兴等地，从长期来看，都不单是在靠“炒概念”支撑房价上涨。

“通州城市副中心的说法从2012年开始，当时房地产市场已炒作了一番，但在过去的三年中，通州确实发生了较大变化，包括轨道交通的建设、商业配套的完善等。”以通州为例，亚豪机构市场总监郭毅在接受中新网房产频道采访时分析，支撑其房价上涨的核心原因，其实并不仅仅是政策传言，而是区域建设上的实际利好。

值得关注的是，中原地产数据显示，目前通州住宅库存量是近六年来的最低值。“住宅供应量不足、库存减少也是刺激通州楼市量价齐升的重要因素。”严跃进说。

而对于单纯的概念炒作行为，郭毅指出，炒作只不过是一阵风，难以持续拉动房价，购房者需要警惕其中风险。“只有区域配套有了全新的升级，当地房价才可能稳定上涨，这是购房者在卖房时应该重点考虑的方面。”

严跃进也分析，一度升温的燕郊等环北京区域楼市，之所以会迅速冷却，很大程度是缘于“京津冀一体化”实际利好尚未落地，“在概念炒作短时间被透支后，市场终将逐渐回归理性”。