住户物管赔不起政策无规定 昆明保障房事故处理遇尴尬

    去年11月28日凌晨2点，五华区保障性住房华福苑小区4栋2单元3楼，正在熟睡的李师傅被一股焦味熏醒，他急忙起身，发现邻居家火光冲天，一股浓浓的黑烟正往窗外冒，见状后他急忙拨打了物管电话和119。半小时后，虽然火势得到了控制，但遭遇火灾的房子却被烧得面目全非。两个月前，同样是保障性住房的华景苑小区内，一个单元楼电梯被人故意纵火烧毁。据现场消防队检查后介绍，此次火灾是人为泼洒化学制剂后故意纵火所引起。

    其实，如果这些事故是发生在普通的居民小区，居民自家房屋被烧毁，业主会自行修缮，公共部门的损坏也可动用维修基金进行修理。但在保障房小区，业主全是租住户，小区内不但没有维修基金，而且业主还都是低收入人群，那么，谁来为损坏的财物埋单？

     房子被烧得面目全非

    住户和物业均表示 无力维修

    据消防部门认定，华福苑小区的那次火灾，主要是因为该房屋内堆放了大量杂物，因为空气长时间不流通所引发的自燃。

    火灾后的第3天，五华区保障性住房管理服务中心的工作人员又一次来到了华福苑小区4栋2单元。刚踏入单元门，一股恶臭伴着浓浓的焦味扑鼻而来。其实，事发前五华区住保中心的工作人员就曾屡次登门，希望住户能尽快清除家里的杂物，可没想到事故还是发生了。

    面对一屋子被烧焦的垃圾，住建部门的工作人员专门请来环卫车将室内的垃圾清出，并由政府部门出资，花费3万多元才将已经烧毁的门窗、管网、墙面重新修葺完毕。

    对此，许多市民提出疑问：“难道因为住户是低保，就可以不负责吗？”“物管呢，他们一点责任都没有吗？”

    面对质疑，负责该小区的物业公司无奈地表示，目前该小区的物业费为0.38元每平方米，虽然已经很低，但还是有很多业主不交物管费，所以物业公司连维持基本经营都很困难，哪里还有钱对房屋进行修葺！

    而发生事故的这家住户也表示，自己无力承担修缮费用。

      公共设施损坏更严重

    已经成为所有保障房的通病

    如果说发生火灾等意外事故是小概率事件的话，那么小区内的公共部分被损坏的情况就不算少见了，例如公共绿化、配套设施、消防设施等被人恶意损坏——这才是保障房被摧毁最严重的部分。

    走进昆明市首批廉租房小区五华区幸福家园小区，这里因为居住着近2000多户“双困户”，曾被视为是“双困户”的幸福家园。但来到小区后，记者却发现幸福家园其实并不像名字那么美好。

    小区内，宠物随地大小便、休闲坐椅残肢少臂，绿化带成了“瘌痢头”……这些问题其实早已长期存在，更是所有保障房的通病。对此，许多住户既无奈又郁闷。家住幸福家园的车丽华女士看着楼道内的墙壁，不解地说：“不知道是谁脚闲，总往墙上踢，原本白白的墙壁现在全是脚印。”

    而在同样是保障房的华景苑小区内，公共设施被损坏的情况更是有过之而无不及。住户孙志说：“总听说小区里的消防栓被偷，有时早上还在，下午消防栓玻璃就被砸了。”一名物管人员说，该小区先后经历过因消防栓被盗水淹电梯及人为火烧电梯的事件，所以为防止消防栓被盗，现在物管只能将消防栓统一放在物管室保管。

     关键问题是政策尴尬

    管理文件无细则

    合同约束难执行

    据五华区保障性住房管理服务中心工作人员曾容介绍，造成保障房屡屡出现被损坏，且损坏后无人买单的主要原因有两方面。第一，目前昆明市大部分保障房并未安装监控系统，导致相关部门难以抓到破坏者，这从一定程度上纵容了破坏者屡屡犯案；其次，目前昆明现行保障房管理文件中没有规定房屋损坏赔偿细则，导致发生事故后善后成了难题。

    据了解，目前昆明市涉及保障房管理的相关文件共有两份。一份为2007年颁布的《昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》，另一份则为保障房租房合同。记者查阅《昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》后发现，该办法中只规定了取消租住人实物配租的条件和腾退程序，并没有规定发生保障房被损坏后该如何处理。

    而在保障房租房合同中，虽然有所提及，但想要落实却非常困难。根据《租房合同》第四条房屋修葺规定，甲方将房屋出租给乙方使用后，乙方应当爱护并合理使用所承租的房屋及其附属设施，如果损坏应照价赔偿和修复，未经甲方同意，乙方不得改变房屋结构及用途、擅自拆改、扩建或者增添大功率家用电器。

    曾容说，众所周知，保障性住房是帮助有住房困难的居民解决住房问题的民生工程，90%以上的住户都是低保户，面对高额的修葺费用，低保户如何能拿得出手？所以合同中的“照价赔偿”在实际情况中不具有可操作性。

     说法

    律师的建议是这样的

    把损坏不赔偿者纳入“黑名单”

    那么，从法律的角度讲，保障房受损怎么赔偿的问题难道就无解了？记者就此采访了云南天石智硕律师事务所律师陈刚。

    陈刚表示，目前昆明保障性住房主要分为廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房。其中，廉租住房和公共租赁住房，房屋所有权由政府或政府指定的公共机构所有，而承租户仅具有使用权。经济适用住房不同，经济适用房的所有权归使用的低收入家庭，政府对房屋上市交易等有相关的政策限制权。

    根据《物权法》和《侵权责任法》第六条和第七条规定，如果保障房被他人损坏，且已抓获损毁人，应由损毁人负责。但如果未抓到损毁人，应先根据租赁合同约定，有约定的从其约定，没有约定的，则根据《合同法》规定，承租人需证明自己是按照约定的方法或者房屋的性质使用租赁物，则承租人就不承担损害赔偿责任。所以发生在五华区华福苑小区的房屋被烧事件，应根据政府与租户签订的《租房合同》第四条规定，由租户承担一定的赔偿责任。

    对于住户都是低保户无力承担赔偿的问题，陈律师说：“如果通过法院判决确定住户应承担赔偿责任的，则可申请法院对其强制执行，如果因其收入较低不具备被执行的可能性，法院可将其列入执行‘黑名单’，即失信人员信息。一旦进入失信被执行人员名单后，其贷款、信用卡申办等有限制。同时，住建部门等也可对其列入以后申请保障房的‘黑名单’，限制其申请保障房租住。”

     声音

    住户们有什么要说的？

    装监控 强化腾退机制

    其实，该如何提高保障房小区管理水平，让保障房这项民生工程不仅满足“住”的用途，更能兼顾“优”的生活品质，许多住户也有自己的想法。市民张女士说：“虽然摄像头并不能解决实质问题，但可以起到一定的震慑作用，适当地约束破坏者。”王师傅则表示，保障房难管理，最核心的问题是腾退困难。“一定要加强腾退机制的管理，一旦有住户违反规定，就要坚决腾退，这样才不会有人恶意损坏保障房。”

    华景苑小区的住户吴龙建说：“保障房是政府给我们安居乐业的保障，希望所有住户都能爱护我们自己的家园，不要恶意破坏，让它真的成为幸福家园。”

     借鉴

    其他城市是怎么做的？

    广州用扣分制来管理

    目前，全国保障房管理中广州市的做法具有一定借鉴意义。2010年广州市住建部门颁布《广州市保障性住房小区管理扣分办法》，并在金沙洲新社区试运行。

    该办法规定，在公众场所携带的动物随处便溺不及时清理的要扣2分，而高空掷物更是会被扣6分。当累计扣满20分，市保障办会要求住户做义务劳动，否则会被要求退房。

    除此以外，考虑到高空抛物取证难的情况，小区内还增设了监控摄像头；为保障治安，有关部门还启动小区围蔽工程，在四周建起高2.1米的围墙，上设倒钩刺。经过事实证明，通过这些“强硬”的手段，小区环境得到很大的改善。（昆明日报 记者陈姝羽）

      随评

    法律责任与现实选择

    我国目前存在的保障性住房大至分为三种类型，不涉及产权转移的租赁性住房（包括廉租住房和公共租赁住房）、涉及产权转移的限制性产权房（包括经济适用住房和限价商品住房）和具有原始产权的棚户区改造安置住房。住房损坏的“买单”难题，多数出现在第一种类型，也就是不涉及产权转移的租赁性住房上。

    本来，这种类型最不应该出现所谓的“买单”难题，之所以这么说，是因为这一类型的住房产权关系最为明晰、双方的法定责任与义务也不难梳理，按照《租赁合同》作出的事先约定，以《物权法》和《侵权责任法》的法律规定为准绳，该谁“买单”本来是一目了然的事情。这一问题的“难”，难就难在廉租住房和公共租赁住房的租住者都是低收入人群，其客观上的经济能力，使得《租赁合同》的约定，甚至是法院强制执行的判决根本没有得到履行的现实可能。

    从制度设计初衷来看，租赁性保障房主要针对城市最低收入至低收入无力购房的住房困难家庭，帮助他们满足住房基本需求；其根本出发点是公平正义的社会伦理价值，是站在以人为本这一核心理念之上，对构建社会主义和谐社会的不懈追求；其基本属性之中带有无法忽视的社会救济成分。如果无视低收入人群经济能力无法履行维修房屋的责任这一客观现实，一味要求他们立刻为住房损坏“买单”，无疑将背离租赁性保障房的设计初衷，为社会增添许多不稳定、不和谐因素，这只怕是广大社会公众都不乐于看到的。因此，从更加高效和谐的社会治理的角度出发，由公共资源的受托管理者——政府代替负有责任的低保户支付维修房屋，可能是一条虽然看上去无可奈何，但却是现实条件下最符合社会理性的可行路径。

    需要特别说明的是，政府来“买单”不等于“买单”的责任就归于政府（这也是笔者在上文中使用“代负”一词的原因），政府的“代负”仍然应该看做一种为了避免低保租住户因强行履行责任而流离失所的社会救济行为，法律规定该低保租住户承担的责任并不因此产生改变。在这一前提下，可以考虑在政府与租住户之间形成某种形式的借贷关系，在低保户经济条件有所好转时进行偿还，也可以考虑在经租住户同意后，通过由其提供一些社区义务服务的方式对涉及款项进行抵扣……有了一定的代价约束，才能避免少部分人产生“反正有政府买单”不良心理，对公租小区的公共设施进行有效保护。

    同时，还应当着手进一步完善租赁性保障房的相关基础设施和制度建设。利用现代网络信息技术，建立和完善居民家庭和财产状况数据库，将居民家庭成员、收入状况、公积金、地税、社保等账号统一起来，为公平高效合理地管理保障房提供数据基础。有了这一数据基础，审核机构可以对租住户的经济履行能力进行综合评估，可以对租住户是否按照约定合理使用房源进行评定积分，并最终形成能够顺畅运转的进入退出机制，从源头上为保障房的公平分配，有效使用奠定基础。（大海）