昆明小区物业费停车费调整需半数以上业主同意才合法

    自3月1日起，云南省放开了非保障性住房物业服务及住宅小区停车服务等7项服务价格，实行市场调节价。此消息一出，不少业主开始担心，物业公司是否会趁机抬高“两费”（停车费、物业费）。时隔半年，记者调查发现，已有部分小区开始涨价，不少小区正在酝酿。律师指出，所谓的市场调节价，并非物业公司单方面想涨就能涨，“两费”的调整，需要半数以上业主同意，才合法。

    记者走访

    小区停车费上涨 引来业主不满

    “两费”放开新规出台半个月左右，就有天骄北麓小区的业主反映，小区停车费涨了40%，此举引来业主纷纷吐槽。

    “原先车辆过夜只要6元，现在涨到了10元，如果下午2点以后才出去，就要交15元了。”小区住户吕女士告诉记者，小区停车涨价的事情，没有人事先召集业主商量过。

    住户李先生说：“小区停车收费不同于商业区，收费不应该这么高。”他表示，小区停车业主没有可选择性，总不可能因为停车费贵，大老远跑到其他小区停。小区停车收费还是应该由政府统一监管，不能说涨就涨。

    记者向该小区物业公司求证时，被工作人员告知，小区停车位早已外包，收费多少物业管不了。在停车收费处，记者并未看到有关收费标准的任何标识。在听到有车主抱怨停车费贵时，一收费人员称：“旁边的小区都是这个价，我们算收的低了，有的停一天就要二三十元。”

    这位收费人员所说的小区，是指和谐世纪广场，记者了解到，该小区外广场上的车位部分被一家KTV承包，停车5分钟到1小时内收费6元，超过1小时后每小时加2元，收费人员称，这个价格是最近一年上涨的。

    而在盛高大城，小区物业公司的工作人员称，小区停车位租金从7月1日开始上涨，“得到相关部门的审批，并且征得了小区业委会的同意。”而不少业主认为涨幅有点大：“涨价后，每月停车费从原来的120元变为200元。”

    物业声音

    不涨陷入亏损 涨了又怕业主闹

    负责天城园林居物业管理的一名经理告诉记者，该小区一期到四期，从2001年交房以来物业费一直没涨过。目前物业公司已处于亏损状态，尽管新规出台，但仍无涨价（包括物业费和停车费）的打算。

    “业内有句话：‘不涨价是等死，涨价就是找死’。”该经理告诉记者，新规看似给物业带来了利好，但真正要涨价还是非常困难。首先，小区要涨物业费，需要业主大会超过1/2以上的人同意，而小区目前没有业委会，要把业主召集起来开会都非常困难。其次，业主对物业工作认识不足，认为所交的物业费已经很多了，忽视了日益上涨的物业人工、水电等成本开支。在这种情况之下，一旦要涨价，无疑会加剧业主和物业公司之间的矛盾。但该经理也表示，如果今后各项开支成本继续增加，物业撑不下去了，同样还是会向业主摊牌：要么涨价，要么换物业公司。

    西华小区的物业公司负责人表示，目前暂不会考虑涨物业费，因为小区主要是中老年人为主，70%~80%都是中低收入人群，因此一旦涨价担心业主承受不了。至于停车费方面，由于部分外来车辆经常会进小区停，为了控制外来车辆的进入，下一步物管可能会考虑提高临时停车的收费，但针对包月的业主不会涨价。

    律师说法

    物管擅自涨价 业主大会可纠正

    “价格服务一旦放开后，我们也就没有了监管权限，市民只能和物业部门协商或者通过司法途径来解决。”昆明市发改委价格处的工作人员向记者介绍，今年3月以来，价格处接到了不少小区业主的咨询和投诉，但都没有办法处理。

    云南凌云律师事务所李春光律师认为，小区管理权归业主所有，物业公司只是受业主委托，来进行管理，所以小区物业费、停车费是否上涨，最终还是应该取决于业主大会。根据《物权法》的规定，涉及业主重大共同利益的事项，需经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可确认其效力，即两个1/2。

    “假如物业公司擅自涨价，业主大会可以纠正。如果物业公司坚持涨，业主大会可以重新聘请物业公司。”李春光说，所谓的市场调节价，就是双方可以协商价格，并不是说物业公司可以随意涨价。

    物业协会

    已制定行业规范 约束各方行为

    “政府放开价格以后，到底怎么来做，并没有明确规定。这样的情况之下，为防止物业乱收费、双方起争执，我们制定了一个行业规范。”昆明市物业管理协会秘书长唐晓林介绍，今年4月，物业管理协会就拟出了4个行业规程。“虽然这只是行业规范，并没有强制执行力，但只要业主和物业公司认可，就有执行效力了。”唐晓林说，在没有规范参考的情况下，这样的规程能为业主和物业提供一个参考，目前全国其他地区尚未出台行业规范，昆明已经走在了前列。据悉，下一步，物业管理协会将打算在业委会、街道办以及物业公司中展开培训。

    “我们打算成立一个‘评估委员会’，当业主和物业双方出现争执时，可以通过第三方评估，收费是否合理、符合规程。”唐晓林说，下个月要对评估委员会的专家考试，发证。

    专家建议

    不能绝对放开应设置上限

    云南大学社会学教授金子强认为，没有纯粹的市场经济，昆明有700多万人口，200多万机动车，平均每3个人就有一辆机动车，在供需严重不平衡的前提下，放开价格，无异于放纵乱收费，事实上，这是政府的一种“懒政”行为。在车多地少的情况下，势必会加剧老百姓的抱怨，因此，全面放开是不合时宜的，至少应当经过试点考察。

    尽管涨价需要经过物业和业主协商同意，但真正实施起来还是有些困难。物业公司是经济群体，而业主较为分散，即使成立了业委会，也是一个分散的组织，双方协商也存在力量不均衡、信息不对称的问题。对于小区的物业费和停车费，政府虽然不能过分干预，但也要设置上限和下限，不能完全放开。

    针对价格放开后出现的弊端，今年7月初，昆明市发改委副主任田斌做客“金色热线”时曾表示：“下一步，从价格这块，我们已经积极地跟省里面反映，就是对没有成立业主委员会的小区，前期停车服务收费我们建议还是要执行政府定价。”

    【物业行业4个新规程】

    1 收费标准的计算规程

    为什么收这么多、怎么算出来的，要算给业主看。

    2 停车费收取的管理规程

    ◎将“停车费”分隔为“场地使用费”和“停放服务费”

    ◎即业主向物业收取“场地使用费”，物业再向车主收取“停放服务费”

    ◎这样既能保证业主权益，又能保证物业公司的合理报酬。

    3 物业公司收费项目的管理规程

    例如，除了物业管理费，还有二次加压费等。

    4 物业公司要涨价，应该通过什么程序等。（春城晚报 记者期俊军）