滇池路板块以"富人区"名义将高大上进行到底

云南简称滇，自古以滇池为中心，省会昆明又素有“春城”美誉，也缘于高原明珠——滇池的呵护。数百年来，滇池水哺育了世世代代的昆明人，也孕育了昆明灿烂的滇池流域文化。由此，在昆明有这样一条路，它连通了都市繁华和湖光山色；标志了居住群体的身份和地位，更承载了绝大部分昆明人的宜居梦想…

以“富人区”的名义将高大上进行到底

资料显示，滇池路诞生于80年代，发展起始于90年代初期，北起福海立交桥，南至云南民族村，它就像一根蜿蜒绵长的线条，把市中心与滇池、湿地、云南民族村、海埂公园、红塔体育中心等昆明环境最佳的区域及著名休闲旅游中心有机地串联起来。随着不断的改造与扩建，滇池路从最初的一条城郊小路，发展成为了城区最为重要的交通主干道之一。如今，凭借重要的区域价值、功能和景观建设，滇池路片区已成为昆明市民公认的最宜居片区，也是昆明城市最具标志性的名片之一。

由于毗邻湖泊湿地，滇池路沿线土质松软，不适宜建设高层建筑，这个本是软肋的缺憾却恰恰为滇池路形成昆明首席“富人区”打下了得天独厚的基础。

在任何一座城市，最高档的居住区通常都坐落在最美的景观地带，昆明自然也不例外。随着城市化进程的加快，人们对居住区要求不断提高，“背西山、面滇池”的滇池路片区，凭借旖旎的自然风光，从建设之初便成为房地产开发企业眼中的热土，每一寸土地都变得炙手可热，各大楼盘也在此扎堆，茁壮成长。

那么，既然是“富人区”，就不得不先从别墅说起，滇池路板块在昆明别墅开发史上无疑占据了不可撼动的地位。

我国自古便有“智者乐水，水主财运”的传统观念，滇池的万顷碧波自然备受高端人士青睐。滇池路片区坐拥开发最早，别墅、低密度住宅最多，区域配套成熟，离市区最近，自然景观丰富，容积率低（0.6）等优势。同时，片区空气质量好、湿度大等也是城市污染日益严重下无可复制的卖点。一直以来，昆明人都在不断追寻“背山面海”的高品质生活，这种情绪持续纠结于滇池区域。而纵观昆明城市发展规划，未来昆明城区版图内，能满足背山面海“度假生活”品质的区域仍然有且只有滇池路片区。

然而，好的资源总是稀缺的。据不完全统计，滇池路板块自开发到现在，先后有近30个别墅项目在这里落地，经过十几年激烈的竞争式开发，滇池路片区目前可用作别墅开发的土地已寥寥无几，特别像滇池卫城那样的大盘今后更不可能第二次在度假区内出现。阳光海岸、马可波罗、列侬溪谷、滇池高尔夫、海韵枫丹等老牌别墅项目至今仍代表了昆明别墅市场标杆，而在售的九夏云水、公园1903、华夏御府等项目别墅产品，无论从价格还是市场认可度，也标志了当下昆明别墅市场的翘楚。

除了别墅，滇池路沿线还是昆明低密度洋房和高端住宅的乐土。从盛高大城到南亚风情·第壹城，从阳光花园到华夏曦岸、华夏御府，从采莲郡到采莲湾，从湖畔之梦到西南海、公园1903……一个个昆明楼市响当当的名字，彰显了滇池路“富人区”的品质与价值。而在限购取消，改善型需求逐渐释放的当下，“抢占滇池国家旅游渡假区最后席位”“滇池国家旅游渡假区收官之作”的广告语层出不穷，滇池路片区是即将尘埃落定还是将迎来又一轮的疯狂？

从一枝独秀到百花齐放的商业蜕变

幽静和繁华向来是一对矛盾，凭借自然资源优势受到热捧的滇池路片区，一贯给人“世外桃源”、山水成画的幽静感，高端住区也往往与安静、私密密切相连。然而，这就像一把双刃剑，获得幽静、私密的同时，往往也伴随着商业配套不足的缺憾。

在滇池路的发展历程中，与沿线的住宅项目开发速度相比，商业地产开发严重滞后，其相应的生活配套问题也日益突出，商业较为单一、服务配套设施少、生活方便度低，商业配套的匮乏使得滇池路段成为单纯的建筑群，成为滇池板块的一块“硬伤”。

2001年，昆明早期商业楼盘之一——位于滇池路的西贡码头开始销售、招商，但由于商业定位和商业引导一直不得其法，遂以惨淡告终。2004年，滇池路扩建完工后，西贡码头摇身变为“新西贡”，成为滇池路上第一个集餐饮、休闲、娱乐于一体的综合性商业中心。

而到了今天，滇池路的商业配套发展已经大有改观，而最具代表性，也最功不可没的商业项目非南亚风情·第壹城莫属。

商业氛围一直不浓的滇池路，因为南亚风情·第壹城的建成开业，让这里也人气高涨，形成了令所有昆明人瞩目的南亚风情商圈，带着一种王者的气势，带动片区发展也越来越旺。而南亚风情商圈已不单单标注了滇池路、南市区，而是整个昆明商业发展的重要一环。

不得不说，在住宅项目一路高歌猛进的同时，滇池路板块高端居住社区逐渐形成，居住人口越来越多，配套不足的诟病日趋严重，也充满了机遇。敏锐的开发商嗅到了商业项目在片区的潜力，继南亚风情·第壹城之后，与融城优郡一路之隔的滇池路新都昌广场、共信时代广场、滇池时代写字楼集群、滇池路中段的摩根道等商业项目都如浪潮般崛起，一发不可收拾。可以预见，未来几年，待这些商业项目相继建成并投入使用，整个滇池路片区的商贸氛围将逐渐成熟，各个商业单体的张力也将逐渐得到释放，形成商业圈层，不仅满足区域内的商业需求，还将辐射到整个南市区。届时，整个片区的区域价值还将大大提升。

此外，纵观滇池路片区周边，前兴路“泛亚金融产业中心园区”渐入佳境，千亩大盘润城住宅、商业、写字楼集群持续热销，西山万达广场也将于10月1日正式开业；广福路红星美凯龙集团家居、百货即将实现双MALL齐发，广福城立体商业也雏形初现……

随着昆三中滇池中学、师大附小金牛校区、福海中学和各个楼盘配建学校配套的建成使用，青少年活动中心、老年活动中心、高端餐饮等遍布周边，滇池路片区已一跃从配套不足大步迈向了昆明配套最为完善的片区。大昆明“滇池核心时代”已经来临。

昆明最贵板块难阻宜居热潮

在昆明楼市，滇池路板块树立了不少标杆——生态环境标杆、高端物业标杆，房价，当然也是标杆。

从开始发展建设至今，滇池路板块的价值提升了一个又一个台阶，价格也翻了数番，这从滇池路片区别墅的历年价格指数走势上就显得十分突出。1992年，滇池路板块第一个别墅项目龙华别墅当年的均价是3500元/平方米，1999年的听涛雅苑是4300元/平方米，2000年的阳光海岸是5500元/平方米，2001年加州枫景是4860元/平方米，2002年的马可波罗是6200元/平方米，2003年的挪威森林是7000元/平方米，2004年的列侬溪谷是6600元/平方米，2005年推出的滇池高尔夫创了个“新高”，均价到8100元/平方米，2006年，五房七里香是8000元/平方米，到2000年前后，颐庆园的别墅在11000~12000元/平方米，同德·极少墅的别墅产品均价也在12000元/平方米左右。

时至今日，华夏御府洋房均价13000元/平方米、九夏云水洋房13000~15000元/平方米、公园1903洋房均价13000元/平方米……而不少二手别墅价格，联排15000~20000元/平方米、双拼在20000~30000元/平方米左右，而独栋每平方米单价已近60000元。20年，房价翻了近10倍，可谓昆明房价涨幅最大区域。

商业方面，2011年南亚风情·第壹城商业热销时，最贵商铺均价近20000元/平方米，滇池路沿线二手商铺价格从20000~50000元/平方米不等。此外，摩根道花园写字楼均价13000~19000元/平方米，滇池时代写字楼均价17000元/平方米左右。商铺、写字楼、公寓价格均比其他片区略高。

值得一提的是，凭借稀缺的区位价值，滇池路片区在近年楼市动荡中价格始终坚挺，而且销售业绩趋稳，高昂的价格似乎没有吓退昆明人对品质生活的追求，越来越多的人仍在扎堆向滇池“度假区”进发，这也迫使滇池路片区的开发持续火热。但是，在人口激增和高端宜居的博弈下，滇池路交通日渐拥堵，人均绿地面在积持续减少，那个我们曾经可望而不可即的“富人区”也将面临发展的阵痛与抉择。

8月30日，位于滇池路中段的昆明南连接线高速公路全线通车，绕城高速公路实现完全闭合，进出省会昆明的所有高速公路形成大循环、大立体交通路网布局，昆明的四环时代从滇池路开启。未来，地铁5号线将从世博园到昆明北站，从翠湖到五华体育馆，进而一直连通滇池度假区……滇池路留给昆明人的猜想或许才刚刚开始。