深圳试点商品房现房发售 或为调控楼市

4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。

巧合的是，深圳也是最早接触预售制度的城市，选择此时进行现房预售，在很大程度上或许是为了调控楼市。

一位相关部委专家表示，土地招拍挂过程中，在符合相关政策和规划的前提下，对拟出让地块设定一些出让条件是合理的，比如要求配建一定面积的保障房，或者要求部分建筑物不能分割出售，又或者限房价竞地价等。

从全国范围来看，深圳的试点也带有更多的“先锋”色彩。作为最早实行住宅市场化的城市，深圳对房地产相关制度的探索具有借鉴意义。

当国内楼市趋向饱和、成熟时，出于降低门槛、促进房地产开发的预售制度是否也可在不同城市分类调整？这是市场下一步关注的焦点。

试点商品房现售的地块位于深圳市龙华新区民治办事处，该地块同时也是龙华新区今年推出的首宗居住用地，备受瞩目。过去两年，龙华新区地王不断，房价飙涨。

在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深圳楼市供需失衡，土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，遏制对土地的哄抢，抑制土地价格过快上涨。”

目前深圳的新增建设用地所剩无几。根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。近几年，深圳通过“招拍挂”公开出让的居住用地在急剧下降，2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。

深圳购房需求极其旺盛，这个外来人口占70%的城市，住房自有率只有30%。过去一年，深圳的房价暴涨为全国瞩目，总体涨幅超过60%，部分区域和楼盘房价涨幅逾100%。而每一次地王的出现，都会加剧房价的上涨。

现售制度将极大考验开发商资金实力。说得简单点，预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。一旦实行现售制度，开发商将失去这样的资金支持。

现售制度之下，开发商还要承担资金的成本，以及项目囤积的风险。宋丁表示，当开发商自有资金不充足，过多依赖贷款及其他融资时，对资金尽快回笼的需求就更加迫切。拖得越久，资金成本越高。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现售制度能够规避预售制度带来的诸多问题，强化房企的成本管控能力。

严跃进表示，大方向来看，一二线热点城市都应该逐渐从预售制度转变为现售制度。因为此类城市的房企在资金承受能力上会更强，且市场供应比较紧缺，不需要通过期房销售的方式来逐渐蓄客。现房销售也使得购房者能够降低购房到入住的时间，规避风险。

他说，三四线城市正面临去库存的严峻问题，期房销售萎靡，很多楼盘最终都是以现房的方式进行销售。但三四线城市的房企多为中小房企，资金压力较大，依然还是需要通过期房销售来降低资金成本。