昆明楼市节后成交量涨40.2% “红五月”有望

    股市的火热，自然让首先占据利好的上市房企有了巨大的升值空间。据数据显示：4月，上市房企市值大有集体大涨之势头；但市值的增长，并没有在销售业绩方面表现明显，就目前的销售数据来看，4月仅部分上市房企的业绩实现提升，而由于第一季度的拖累，目前1-4月，上市房企的销售业绩完成比例并不理想，能够完成25%业绩的企业也仅为少数。由此可见上市房企的整个下半年销售压力巨大，而利好政策不断，再加上房企本身的大促销，业内预测，下一步或让上市企业迎来“红五月”。

    但企业们的“缺钱神经”一直紧绷，据最新的数据来看，自4月以来上市房企的融资案例不断传出，同时，就定增一案，仅前4月就有超过800亿元的融资；而随着“降准”、“降息”落地，目前房企融资成本得到进一步缩减，同时，企业重组、并购亦在不断加深。而这样的地产形式，亦将让房企销售引来巨大转变，多元化的发展渠道或现房销售等均将成为企业新常态。而就拿地情况来看，一线城市再次成为争夺焦点，三四线城市冷清依旧。

    而就在昆上市房企来看，赢在南博，或成为未来最大的关注焦点。

    热点 股市助力房企市值飙升

    近期来看，必须说说的话题，自然是股市，而股市的兴旺发达更是令人惊叹，据数据显示:4月百强房企的“入会市值门槛”大幅拉升，较上个月大幅上涨23%至83亿元。其中，前5家的千亿房企市值更是集体大涨，平均涨幅达到137亿元。而4月市值领涨前10名集中在市值25名以前的房企，品牌房企实力再显。招商地产、保利地产、万科A、中国海外发展等地产龙头齐上领涨榜单。

    据数据显示：领涨榜单上排在前10名的房企占据了六成。排在第12名的中天城投以273.2亿元的涨幅成为本月黑马，夺得领涨冠军宝座。市值从上个月的311.8亿元上涨至本月585亿元。在上个月，中天城投出现在领涨季军位置。亚军是本月上升12个名次至19名的金科股份，市值涨幅也达到219亿元。千亿市值房企出现在领涨榜单的有3家，包括季军保利地产、领涨第5名的中国海外发展以及紧随其后的万科A。

    尽管股市一片红，但其中也不乏失意者。媒体报道显示，由于并购或者面临资金压力的部分上市房企并未在这一轮市值潮中获益，反而受损。如融创中国，市值下跌8.57亿元至207亿元，而面临破产风险的佳兆业集团市值下跌近4亿元。另外，富力地产、毅德国际、世茂房地产、SOHO中国、明发集团、张江高科、珠光控股、中国新城镇等房企的市值也有所下跌。

    预判 未来房企更 求“规模”

    日前，招商地产和招商银行股票双双停牌，宣布“筹划重大事项”，引发了人们对于招商局集团资产整合的猜想。业内人士表示，招商地产和招商银行的停牌应该与国家层面将加快出台的国企改革方案有关。甚至有消息传出，“招商地产计划以定增方式获取招商局位于前海3.9平方公里土地，并将该土地抵押给招商银行以获取贷款”，“招商局拟进一步推动集团产融结合”。业内人士预测，如果此次整合顺利进行，凭借巨大的实力，招商地产有望成为房企市值的“老大”，土地规模将超过2000万平方米。其中由于大股东招商局地产光在蛇口工业区就有巨量土地储备，划入广东自贸区的就有13.2平方公里，一旦注入将成为招商地产未来最核心的动力。

    事实上，面临着市场的变革，除了招商地产这类内部整合方式外，另外一些企业也正在通过资本市场并购模式进行整合，寻求新常态下的规模发展。此外，据显示显示：保利集团的保利地产和保利置业也在酝酿巨大重组；中信集团的中信泰富和中信地产也面临两家子公司的重组。据此，业内预测：“未来房地产政策会越来越规范化，现房出售等都会成为常规性要求，这对于企业的承受能力考验更高。”而未来房地产市场中房企的规模以及资金实力将成为决定成败的关键，而这一轮的房企并购重组潮就是为此而做准备。

    业绩

    4月部分上市房企业绩不错

    据中国指数研究院最新发布的数据报告显示：日前，17家地产企业发布了4月销售业绩公告。其中，龙湖地产、首开股份等14家企业同比去年销售业绩有所提升，龙湖地产销售额为35.2亿元，销售面积33.1万平方米，同比分别增加15.79%和11.45%；首开股份销售额为25.7亿元，同比增加73.65%，销售面积为16万平方米，同比增加了36.75%。碧桂园4月销售额为65.6亿元，销售面积106万平方米，销售业绩同比下降超两成。

    在中国指数研究院的分析报告中指出，在经历了一季度的销售疲软之后，4月份房地产市场开始逐步回暖，房地产企业抓准时机，利用政策利好的同时积极推出促销政策，销售业绩均有所提升，甚至引来了日光盘的重现。龙湖地产、旭辉集团等房地产企业表示将继续快速推盘，加大促销力度，趁热打铁迎来房地产市场“红五月”。

    但在亿翰智库抢先发布的1-4月上市房企的业绩榜单中：“由于一季度房企销售业绩情况不理想，1-4月份多数房企全年销售目标完成率都在25%以下。典型房企中恒大业绩完成率最高，为31%，与恒大今年全年销售目标相对保守和三四月份销售情况较好相关；而碧桂园、远洋、富力、招商、绿地1-4月份全年目标完成情况相对较低，都在20%以下。”

    预期

    楼市有望逐步升温

    中原地产首席分析师张大伟称，“房地产市场已经进入新常态，投资需求一直是过去楼市高增长的动力之一。由于可选投资渠道匮乏，房地产在过去的十多年中，一直是居民的最佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定、还能借助银行杠杆放大收益。

    近年来，短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少。长期投资也受到影响，一方面国内房价过高、交易限制多，部分高端需求开始转向价格更低、产权稳定的海外置业；另一方面，对普通投资者而言，由于银行理财产品、互联网金融投资的兴起，低风险收益大幅提高，而且投资门槛更低。沉寂已久的股票市场也于近期开始回升，加快了资金的转向。相比之下，大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是最佳投资选择，因此房地产投资需求也出现显著回落“。

    不过，从部分房企的表现看，4月份整体市场已经明显复苏，中原数据显示20家房企4月份合计实现销售金额889.6亿元，占前4个月全部销售额的近三分之一。对此，张大伟称，随着降息的刺激，4月份的市场没有成为签约淡季。张大伟还预计，后市成交量将继续上涨。他表示，展望5月份，市场有望逐步升温，同时城市间分化格局犹存。无论是从传统销售旺季来临考虑，还是央行的再次降息，二季度的市场都值得期待。但随着土地价格上涨，对于房企来说，利润率越来越低的趋势已经难以改变。

    融资

    融资热情高涨 上市房企再现圈钱热

    4月以来，上市房企融资热情高涨。据不完全统计，4月至少有8家房企抛出融资方案，涉及金额450亿元。这也是自去年3月房企再融资开闸后，再次出现房企密集融资“圈钱热”。融资成本降低以及缺钱，成为开发商“输血”的重要原因。

    4月29日，上实发展复牌涨停。其公告称，公司拟11.70元/股非公开发行不超过5亿股，募集资金不超过60亿元。4月28日，格力地产拟通过非公开发行募集60亿元，规模达到近乎当前净资产的两倍，投向海洋经济产业、口岸经济产业和现代服务业三大板块，这些项目无一是传统的房地产开发项目。

    从资本市场表现来看，近8家房企公布融资方案复牌当日即封住涨停，显示投资者对其后续表现看好。同时，数据显示，经过上次降准，截至3月末，企业融资成本已下降至6.83%，同比下降50个基点，较2014年末也降低了12个基点。同时，股市持续上涨，等待许久的上市房企自然不愿放弃牛市的机会“窗口”，募集资金也就成了最佳之选。此外，还有一个重要原因是上市房企仍然很缺钱。

    数据

    房企前4月

    定增融资超800亿元

    自从去年3月房企再融资重启，房企定增融资凶猛。据统计显示，2015年前4月，包括保利地产、华侨城、泛海控股、阳光城、泰禾集团等15家房企定向增发融资规模高达848.4亿元。加上去年的莱茵置业、中茵股份、金科地产、大名城等房企增发金额，总额将达948.55亿元。据数据来看，今年房企定增融资金额也大大超过去年。

    在媒体采访中，亿翰智库研究总监张化东分析认为，房企增发，主要有两个用途，一是解决现有资金的压力，用权益类的或者债券类的低成本资金替代原来高息负债，优化资金结构；二是增加投资。

    拿地

    上市房企重返一线城市

    第一季度，全国土地市场大幅下跌，房地产企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，土地成交价款1123亿元，同比下降27.8%。但在刚刚过去的4月，全国不少地方的楼市一改一年多来的萧条，交易热情爆棚。4月29日，有“价格杀手”之称的碧桂园强势登陆上海，以6.0755亿元夺得嘉定徐行镇6.3万平方米纯宅地，溢价率62.16%，楼板价8108元/平方米。像碧桂园一样，不少长期在三四线城市活动的开发商开始选择抢滩一线城市的土地。

    同时，据公开资料显示，一季度全国销售20强的上市房企在一线城市拿地高达60%，创历史新高。“我们也将目光不断收缩到一线城市，一线城市的土地必然成为兵家必争之地。”新城控股高级副总裁欧阳捷在接受媒体采访时表示。

    上市房企在云南

    “赢在南博”或加快推盘节奏

    就在滇上市房企的近期表现来看，4月并无拿地举措。但大批量的营销动作正在酝酿。中海的半岛华府“别克车主生态体验”、绿地云都会的智慧体验中心开放、万科·白沙润园阁楼样板间开放等都显示出了，上市房企2015年的销售压力。而就即将开启的南博会，云南城投无疑成为最为忙碌的上市房企。就记者踩盘情况来看，新会展中心项目，在昆明市地产市场受到极大追捧，看盘者众多，而项目现场也引入了蜡像馆、美食节等形式吸引购房者前往参加。此外，就记者目前了解的情况来看，随着南博会的来临，区域内地产企业或加快推盘节奏，也实现良好的借势营销，而区域价值也正在得到越来越多置业者的认可。（记者 王亚萍）