海外置业不断升温 中产阶层跑步成“国际房主”

    在中国一线城市拥有多套物业的投资者，通常在国内卖掉一两套房子便可以实现“在国外住大别墅”的梦想

    新年伊始，人民币兑换美元汇率延续去年的下滑趋势，一度跌破6.7的关口，海外投资成本大幅提升，尤其是近年非常红火的海外购房热，更是直接增加了购房者的成本。但奇怪的是，海外购房却并未因此由热转冷，反而凸显了海外资产配置的重要性，不少业内人士表示，海外房产将更有利于资产保值增值。

    海外置业需求年均增长3000亿元

    胡润研究院发布的《2015年海外置业趋势报告》指出，近年来，中国高净值人群海外置业趋势明显，主要原因除国内一线城市房价相对较高外，也与国内房地产市场空间受限有着千丝万缕的关系。

    全美房地产经纪人协会发布的数据显示，在购买美国房产的外国买家中，中国买家的比例一路攀升，已从2011年的9%、2013年的12%上升至2014年的16%。瑞士信贷银行发布的一份报告估计，中国人一年花费约50亿澳元在澳大利亚购买房产，这相当于澳大利亚新造房屋中有1/8被中国人买走。

    同策咨询的研究显示，假设2020年前高净值人群年均增速为前5年的平均增速，则每年高净值人群年均增长约5%，2020年高净值人群规模将达到155万左右。预计2020年，中国高净值人群海外置业总规模约为7.44万亿元，海外置业需求年均增长约3000亿元。

    出海房企目标买家以内地客为主

    与此同时，中国房企也大举开拓国际市场，几乎所有品牌房企都在国外开疆辟土，加大海外成熟市场的深耕力度，积极布局海外。

    据了解，目前国内房企进军海外市场，目标客户群仍主要面向国内买家。比如万科集团在美国的项目，仍以服务海外华人为主，建立海外华人社区；绿地集团在韩国济州岛的项目，拥有2000多套住宅，计划七成卖给中国人；颐和地产在澳大利亚的项目，购房者约有2/3是华人。对很多房企而言，海外扩张不过是转战一个阵地而已，房子还是卖给中国人。

    国际教育成为海外置业一大主因

    根据《2014海外教育特别报告》相关数据表明，目前分散风险和子女教育是高净值人群进行海外投资的最主要原因。在10年前，中国学生出国留学时间一般为2年，现在的趋势是8年，许多留学生的家长都有在留学国家置业的打算，在一定程度上带动海外置业需求的增长。

    儿子正在加拿大留学的张女士对羊城晚报记者说：“现在儿子上学的城市房租并不便宜，儿子还要在那里住好几年，以后或者也会留在那里，买房既可以保证儿子的住宿，长期来看也是一种投资。相比国内一线城市的房价，多伦多地区的房价还算比较便宜。我前几天看的一套几百平方米的大房子，售价约为45万加元，折合人民币280万元，这样的总价在广州市中心区也买不到多大的房子，在加拿大买房后还可以把其他房间出租，每月的租金足够儿子日常生活开销。”

    据了解，这种“以房养学”是海外房产投资中最常见的方式之一，家长在海外购置房产，利用房子的出租、升值补贴留学费用，而且子女读书期间可以自住，学业完成后可以转手赚钱。

    海外至HIT学区房

    投资指南

    “世界那么大，我在国外有套房。”从购买力来看，北上广深一线城市的多套房业主的确不愁海外置业的资金，出售手头一套房便足以在欧美一线城市购买相同面积甚至更大的房屋。然而，海外置业，是土豪便可以随意吗？

    其实，每个国家的购房政策都不同。羊城晚报记者采访海外置业专家后，选取美国、英国、澳大利亚这3个当下最热门的国家，对其最热求的“学区房”市场进行详细分析，看看中产阶层在这些国家应该怎样投资学区房。

    第1期：最青睐——美国

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    美国的学区房划分

    在美国，什么是“好学区”？美国实行13年免费公立教育，在美国一个学区内的公立中小学就读，首要条件是必须居住在此学区覆盖的城市内，无论家长是自有房还是租房，都符合条件。反之，如果不在该城市居住，想跨学区入读学校，是非常困难的事。

    希望购买“好学区”的房子，就要看居住在该学区的居民阶层。中高收入阶层家庭比较重视子女教育，这类学区内的高中生升入名牌大学的比例往往较高，人们自然愿意孩子在这样的学区读书。

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    如何挑选学区房？

    和中国家长“不能输在起跑线上”、从幼儿园起便让孩子入读名校不同，美国人对学区房的概念通常指高中阶段。因为美国的教育方式与中国不同，无论是公立还是私立学校，学生在中小学教育阶段，都是以鼓励孩子认知世界的好奇心为主，学习任务相对轻松。能否考上名牌大学主要集中在高中阶段，所以中产阶层家庭通常会选择有优质高中资源的学区购房。

    高力国际海外物业投资高级经理黄一韵认为：

    1、美国的学区好不好，通常指综合性，包括学校所在整片地区的人文、经济、环境、风俗等，而不像中国，只选择一所孤零零的重点中学。

    2、在美国，每年教育部门都通过官方网站公布一些指标数据，如每个学区内各所学校的环境、学生上课出席率、学生作业（包括户外活动作业）完成情况、中小学生英语和数学考试成绩排名、高中生会考成绩排名等各类指标，家长可上网查询这些学校的指标排名，排名高的学校师资力量和生源实力肯定较优秀。

    3、中国人在美国投资房产主要集中在4个城市：纽约、三藩市、洛杉矶、波士顿。这4个城市学区资源较丰富，比如在波士顿，全球TOP50的名校就有3所。

    4、至于房价，纽约和波士顿相对门槛较高，在纽约的曼哈顿，大约90万美元可以买到一套普通公寓；洛杉矶和三藩市相对门槛较低，约90万美元在洛杉矶可以买到两套别墅。

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    美国房产小知识

    ●产权：永久土地权。

    ●主要物业类型：独栋别墅（house）、联体别墅（town house）、公寓（condo）。

    ●移民：买房是投资行为，和移民无关。

    ●房产税：每个州和地区都不同，一般是1%多一点，政府会对每一套物业做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。

    ●物业费：物业费主要针对公寓而言，公寓的物业费大概每年3000-5000美元，越是年代久远的公寓，维护成本就越高，物业费就越贵。别墅一般都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只要一两百美元，但开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，物业费可能较贵。（文/图 记者 詹青）