“金三角”浮现 昆明北市区商业重心将开始北移
这一两年内，昆明北市区的商业重心就要开始慢慢北移了。
经过将近20年的高强度开发，北市区已经是昆明住宅开发力度最大、人口密度最高的区域。但是这个片区商业配套却没能跟上住宅开发的脚步。迄今为止，北市区还没有真正意义上的体量很大的商业中心在运营。区域内现有的五六个具有代表性的商业中心与北市区的住宅体量、人口数量都不相配，而且多数商业在运营上还存在不同程度的缺陷。
俊发城远期规划体量达千万方，拥有大体量的商业(图为俊发城百合苑实景图)
不匹配的商业
自2002年被赋予昆明城市副中心的地位后，北市区就开始快速且高强度地进行房地产开发。有数据显示，2005年北市区已有的住宅小区就达40多个。到2008年，北市区新建小区已经有上百个。在高强度开发下，北市区成为了昆明常住人口比例相当高的一个区域，2013年片区内常住人口就已经达到了近40万人，现在可能还要更高。
但是，北市区的商业与区域的开发力度、居住人口所带来的消费需求和消费能力显然不在一个量级。片区内目前正在运营的具有代表性的几个商业中心很容易就能列举完，无非就是嘉年华购物公园、中汇商业中心、欣都龙城、和谐世纪、北辰财富中心。
几个标志性的商业中心，就只有和谐世纪的体量稍大一些，大约有25万方。其它几个商业运营面积都不大，欣都龙城有8万方，中汇商业中心5万方，嘉年华购物公园和北辰财富中心各有4万方，这5个商业中心体量加起来还不到50万方。加上这些项目已经投用的承担商务功能的写字楼面积，总量也不到100万方。
而在北市区这些正在运营的商业中，还没有一个能够算得上体量很大同时辐射能力强的商业中心。和谐世纪商业体量虽然不小，但它的商业主要以餐饮为主，在业态布局上本身就不具备太强的辐射能力。其它几个商业中心在运营上也都有不同程度的缺陷，要么业态规划单一，很难挑起大梁去满足数十万人口一站式消费需求。要么商业布局、购物环境“老态”，与近几年兴起的商业中心相比落于下风。这与北市区房地产开发力度显然是极不匹配的。
商业中心往北推进
不过，好消息是，当前在建或即将建成的俊发城、昆明湖、德润朗悦湾、新时代广场能够直接带动北市区商业配套的提升，它们都规划有体量不小的商业。其中，德润朗悦湾虽然体量最小，只有5万方，但比北市区现有的嘉年华购物公园和北辰财富中心两个标志性商业中心都还要大。同一条路上，德润朗悦湾不远处的新时代广场规划有15万方的商业，当中就包括了爱琴海购物公园，其建成后对周边的辐射能力可想而知。远景规划总建筑面积达1000万方的俊发城拥有53万方商业体量，总建面510万方的昆明湖则规划有30万方的商业。
融城昆明湖实景
这几个项目的商业体量加起来超过100万方，是北市区现有的5个标志性商业中心体量的两倍。如果再算上写字楼的量，恐怕也会有数倍的优势。
如今，新时代广场的开业时间定在2018年下半年，德润朗悦湾商业很快也会开业。也就是说，最快这一两年内北市区的商业中心、商业中心就要开始北移。再往北，俊发城和昆明湖总体量达到1500多万方，两个项目的交房高峰尚未到来，人口居住的上限也远没有达到。一旦建成，它们所能容纳的居住人口将相当庞大，一个俊发城就能容纳20万人口，昆明湖居住人口也将超过10万人，从规模上来说已经算是两个小城市的概念。
德润朗悦湾实景
这数十万的人群未来都会是自身所居住项目商业的固定消费人群，加上对周边楼盘消费人群的吸纳，商业需求量不可预估。再有就是，俊发城享有地铁2号线的2个站点，德润朗悦湾和新时代广场距离地铁站也不远，由于轨道交通的利好，片区内商业辐射能力将会进一步被放大。上述种种因素都会成为推手无形中会将北市区的商业中心再往北推进，催生出商业新核。而北市区商业中心北移的过程就是这些项目建成运营的过程。
有意思的是，俊发城、昆明湖、德润朗悦湾、新时代广场刚好构成了一个商业金三角，相距不远的德润朗悦湾和新时代广场算作在同一个角上。而搬迁至北部山水新区办公的盘龙区政府刚好就处在这个金三角的中心地带。俊发城与盘龙区政府在地图上的直线距离在一公里左右，昆明湖距区政府一公里多，德润朗悦湾与区政府的距离不到一公里，新时代广场远一些，超过一公里。由此可以预见的是，未来北市区的商业中心和商业重心，将会在以新的盘龙区政府为核心，方圆一两公里的范围内形成。