楼市迎利好 去库存等政策有望密集亮相

    【导读】中央经济工作会议召开在即，楼市如何去库存备受关注。经济之声《央广财经评论》本期关注:一系列楼市政策可能密集亮相。

    据经济之声《央广财经评论》报道，中央经济工作会议召开在即，哪些将成为未来经济工作的重点成为市场关注的焦点。在近日召开的中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记曾提到“化解过剩产能、开展降低实体经济企业成本行动、化解房地产库存、防范化解金融风险”这4个关键点，有可能将成为中央经济工作会议的重要内容。

    今天有媒体报道，在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。统计局的最新数据显示，前10月全国空置住房又创新高，与此同时，房地产投资却创出新低。截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。库存的持续高位对房地产投资数据产生了巨大的负面影响。1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点，创历史新低。

    不少分析人士认为，目前中国房地产最大的痛点正是高库存。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。那么，房地产去库存对于经济结构调整具有怎样重大的意义？去库存应该重点从哪些方面发力？经济之声特约评论员、经济学博士马光远就此做出了解读与评论。

    经济之声：有专家指出，中国经济能否在一两年内实现成功转型，房地产可以说是这个过程中最重要的一只靴子。在当前的形势下，楼市去库存对于经济转型升级的重要意义主要体现在哪些方面？

    马光远：经济转型跟房地产去库存应该是两个问题，现在最大的问题是近6年以来经济的持续下滑，如果分析原因，这两年一个重要的原因就是房地产这一系列数据的下滑，特别是今年前10个月房地产投资从去年12.4%一下子掉到2%，这不管是对整个投资还是对整个经济影响都比较大。2016年如果从经济趋稳的角度去想，房地产如果不稳，那么明年整个宏观经济稳定的压力可能比较大。房地产市场的稳定实际为下一步中国经济的结构调整，包括创新驱动、十三五规划里的一系列重大战略营造一个稳定的环境，它的稳定无论就稳增长本身还是就对下一步整个大格局的调整而言都非常重要。

    经济之声：其实关于楼市，去年以来已出台一系列刺激政策，在今年的政府工作报告中，李克强总理明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”，目前这一政策也已经逐步进入实质性释放阶段。此外，业内预计，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。您认为，楼市去库存最有力的政策和措施应该包括哪些内容？

    马光远：首先可能要区分两个问题，第一是当前政策本身对于房地产市场来讲，如何正确解读政府的意图？政策的首要意图当然是稳定房地产自身这个行业的发展。另外，在今年政府工作报告里面，我们提出的6大消费工程里，其中一个消费叫住房消费，也即现在一方面住房库存压力很大，但是另一方面，又有相当一部分人基本的需求问题并没有解决。所以下一步如果政策本身来讲，绝对不是说又要把房地产搞起来，回到以前那样一个疯涨的状态去，而是促进住房消费，化解房地产库存。第二，下一步政策本身的空间有多大？我觉得下一步整个政策无论是财税政策还是户籍的改革等一系列政策本身，我们必须围绕怎样构建一个比较完善的，无论是基本的居住还是改善性需求层面的住房的公共政策体系。我们现在需要赶快把稳定住房消费或者是推动住房消费的一系列政策体系建立起来，形成一个配套之后，给大家形成一个稳定的预期。我想，消费这一块调动起来后，下一步整个房地产市场的发展，一方面保基础消费，另一方面面对一些高端的、升级的需求，房地产市场自身再进行转变，那么整个产业将既稳住了也迎来了新的发展。

    对于楼市的存量，统计局有明确的数据，但是在业内对于房地产的实际库存和分布似乎还存在争议。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭也就此相关话题继续做出了评论。

    经济之声：根据您的观察，目前房地产库存的情况到底怎样？又是如何分布的？是不是和我们原来意义理解的房价一样，可能一线城市和三四线城市的差别会比较大？

    杨红旭：首先从结构上看肯定三四线是库存量比较高的集中地，一线和少数二线因为市场成交量比较活跃，库存量相对比较少。从全国来看，库存一般是只在两块，一块是统计局现在的口径，商品房待售面积截至到十月底是6.8亿平米，这是整个商品房，是指现房，即已经竣工交房了，但还没有卖出去；第二是期房，房子还没有竣工，还没有交房，但是已经领到了预售许可证。期房的全国数据没有公布，按照我的计算，大概有15亿平米左右的量，这是两个可以卖但没有卖出去的库存。另外是地已经卖出去了，已经开工，但是还没有取得预售许可证的两部分，这个土地是房地产开发企业待售土地面积，统计局有指标。

    经济之声：在当前这种供给侧改革的背景之下，您觉得房地产去库存到底应该怎么发力？

    杨红旭：去库存有两个方面，一方面是需求侧，另一方面是供给侧。供给侧我认为基本没有大的文章可做，因为目前三四线城市存货量比较高这个现实，减少供给来不及了。主要发力点在需求侧，要能够把合理的需求刺激起来，让人们愿意去买房子，比如长期的像户籍制度改革、住房制度改革等，中长期的去维护一般人的购房需求。