深度：谁为楼市测温 昆明楼市短期风险全国第三

专刊：谁为楼市测温

在昆明，没有四季分明，楼市也无大起落。不论全国喊涨还是看跌，昆明房价——温吞，和这个城市很像，有自己的节奏。

“2014年，大行情不好，楼市不可避免，也是日子难过。”这是昆明大多数开发商的共识，昆明也没了太多主张，跟着全国大势，需求断崖式下滑，仅是价格松动还没一线城市那么普遍。

优惠、促销、降价、合作、并购……该用的方法都用上，每月房屋销售数据依旧维持在不愿看见的两位数、个位数，是今年开发商销控板上最不能直视的数字。

盼着往年“金九银十”能在今年重演，可惜没有太多亮点让人欢喜。

也正是在此背景下，数据支撑就显得尤为重要。

不过，上海易居房地产研究院给出的研究报告并没有让昆明地产商松一口气，房地产短周期投资风险全国排名第三的结论，让昆明地产从业者有些不解和茫然。

当真？那还怎么卖房子？市场已经恶化到如此地步？

一个600多万人口的城市，有2000多万平方米物业库存，1～9月份累计发放174个预售证，累计预售1300多万平方米，超过全年销售量的供应，看着确实有点无从下手。

数据没有倾向，库存量大是事实，但今年1～9月商品房共计成交93115套，成交面积790.36万平方米，比去年同期还有所增长，也不能忽略昆明楼市的活力。

还有“双限政策”松动，虽然市场没有明显改善，但2014年9月昆明商品房共计成交10119套，环比增加1173套，上涨13%，也证明市场对政策的反应并不悲观。

与上海易居房地产研究院报告结论不同的，昆明本土数据研究机构风之铃CTO石远认为今年地产行业肯定比以前难过，但充其量就是以前吃惯鲍鱼，现在喝汤的区别，并没有那么高的风险。

其判断标准基于昆明购房群体不是昆明常住人口，而是云南省5000万人口，因为昆明买房人群50%来自昆明，30%来自州市、10%来自全国，剩下10%纯属投资的“5311”阵型。

还有一点即是地产这一行业的地域特性，“每一块土地都是唯一的，所以地产行业的特性大于共性”，不能用同一指标衡量特性十足的城市和行业。

是冷、是寒、还是冰冻，谁都能够对楼市测温，但行业特性太强，温度可能适用于行业，但不适用于企业，不然就不会有“冷暖自知”这话。春城晚报记者 刘远

库存居高供应过量 昆明楼市短期风险全国第三

楼市下行是2014年所有人的共识，不曾想这一形势对于昆明，在一份研究报告中尤为严重。日前，上海易居房地产研究院关于房地产短周期投资风险研究报告中，昆明这样的三线城市短周期投资风险位列全国第三。“库存量奇高、供应明显大于需求，较大的市场压力下使昆明短周期（2014年下半年至2015年上半年）存在高投资风险，排名第三并不意外。”记者第一时间电话采访上海易居房地产研究院副院长杨红旭时，他给出上述答复。对如何得出该结论，杨红旭从市场供应综合指标、需求潜力、供求比、房价偏离度等影响房地产的重要指标进行解读。高达1.7的供求比及商品房库存量持续增长，使昆明楼市投资风险度高达94.2%。另一方面，北、上、广、深由于在前两年市场回暖期间，房价领涨全国，虽存在较高房价偏离度，但由于市场需求相对旺盛，四大一线城市短周期投资风险度远不及昆明。

昆明楼市库存2279万平方米

在中国房地产告别“黄金十年”后，全国各地楼市火爆、产品热销、房企闭眼就能赚钱的时代一去不复返。

当下，商品房库存量过大，供应大于需求等问题使众多三、四线城市房地产投资风险偏高。昆明楼市，已被推上短周期投资高风险的浪潮里。

杨红旭指出，该报告是在易居地产研究院团队在全国35个城市中，通过对市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度4个一级指标和14个二级指标进行系统性分析后综合得出投资风险度。

“通过人口、收入、房屋拆迁等指标变化，测算出昆明新建住宅需求增速排名适中，处在正常范围内。”

但市场供应指标显现，昆明排在全国第二。

“净库存迅速增加，供求关系进一步恶化，昆明市场供应明显偏高，位列35个城市中第二位，仅次于兰州。”杨红旭直言。

据相关数据显示，截至2014年9月30日，昆明商品房累计库存2279万平方米，已连续4个月维持在2000万平方米以上。

其中,住宅物业库存930万平方米，占比达42%，预计需要15个月才能去化现有库存；商业物业库存276万平方米，占比13%，预计需要54个月才能去化现有库存；办公物业库存328万平方米，占比15%，预计需要53个月才能去化完毕。

今年9月，昆明商品房成交85.14万平方米，新增供应252.76万平方米，批售比达2.97，净库存增加167.62万平方米。从2013年1月起，截至今年9月，昆明商品房批售比在过去的21个月里，17个月的比值高于1。昆明市场供应规模大、去库存压力大，市场供求关系越发失衡。

据不完全统计，昆明在售楼盘多达150余家，在成交量未明显增长情况下，快速去化已成为房企是否存活的关键。

“市场预计降温幅度大，企业短期内进入风险大。”对报告得出昆明房地产短周期投资风险排名偏高结论，谈话中，不难感受到他对昆明楼市表现出的一丝担忧。

“双限松绑”昆明明年见底？

就在易居房地产研究院发布报告、各路人士对昆明楼市短周期投资高风险议论纷纷时，8月11日，昆明正式取消限购。时隔1个月，央行于9月30日出台“房贷新政”。

大部分城市已取消或调整限购，如今限贷也已放松，对于二、三线城市，尤其是风险较大的昆明楼市而言，“双限松绑”能否改变当前楼市低迷态势，俨然成为大家普遍关心的问题。

早在年初，杨红旭对今年楼市走势就有“高位震荡，逐步降温”的预测。在他看来，中国楼市具有短周期波动性质，而由于楼市内部库存压力较大，不仅是大部分三、四线城市，一、二线城市库存也进一步增加，去化周期加长。楼市经历2013年繁荣期后，今年将迎来降温期，下半年降温态势还将持续。

“政策利好，会直接刺激刚性需求释放，同时抑制房价下跌空间。但不可否认的是，目前楼市仍处于降温态势，只是节奏稍微放缓。”

楼市持续低迷，显然地产商并不愿如此，他们更关心市场何时复苏？

“明年楼市探底可能性很高，2016年将迎来复苏和下一轮楼市短周期上升阶段。”

在杨红旭关于短周期理论研究中，一个上升和下行的完整周期大概在3年左右，楼市在经历降温期后，有可能进一步趋稳，但同时不能忽视外部环境和内部去库存速度。他指出，明年一季度，市场将迎来探底期。对于昆明楼市而言，最快明年7月将探底。但由于供应压力及现有库存量较大，复苏时间相对一线城市而言，将稍有滞后。

“拥抱市场”的姿态

短期投资风险偏高，楼市持续降温态势下，昆明房企过的并不易。在杨红旭眼里，他们要过好日子还需再坚持一段时间。

“中国楼市已经过了最好的黄金十年，地产商要把期望值适当放低。”

一方面，国家一直在抑制投资、投机性购房，保护自住购房需求，尤其是刚需。新政策中，虽然提及调控的甚少，但抑制投资、投机性需求依然是国家一个中长期方针。

所以，在昆明房地产短周期投资风险排名甚高的情况下，地产商在决策时要尤为谨慎。

“如今，房企已不再适合大规模拿地了。”杨红旭直言，大规模拿地，将提高企业自身风险，他们最需要做的，就是通过以价换量提高去化速度。

政策上松动的同时，开发商也积极“拥抱市场”，加大促销力度，为尽快去库存，可谓使尽浑身解数。于他们而言，只有生存下来才能谈及未来。

在杨红旭看来，“双限松绑”下，开发商快速提高房价并不明智，最终结果将导致企业销售速度放缓，将自己置身于更难境地。同时，对于资金充沛且有实力的企业而言，适量拿下一些优质地块，不失为明智之举。

另一方面，对置业者而言，政策利好将有助于他们心里预期稳定。但不可否认，面对楼市低迷态势，当“现在是否已是最佳购房时机？”的问题摆在他们面前时，相信大多数置业者会犹豫。

“今年四季度到明年，由于投资高风险存在，购房者选择投资并不适宜。”

杨红旭建议置业者，如果选择自住房，只要房价合理，有需求即可入手。对于改善性需求购房，可根据自身喜好及能力，当遇到性价比高的房源时，不失为抄底入手的最好时机。

不可否认，在昆明楼市库存持续增长，市场巨大压力背景下，房企和置业者不得不为下一步决策作出谨慎考虑。但当昆明楼市短周期投资风险度排名全国第三的结论摆在众人眼前时，云南本土开发商及数据研究机构对此结论却另有观点。春城晚报记者 王东岳 刘远

置业昆明者不是百万，而是千万 石远：吃惯鲍鱼难咽汤

“昆明地产的日子不会比今年好，但也不会那么差。”

针对易居地产研究院这份《2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险度排名》报告中得出的昆明房地产短周期投资风险全国排名第三的结论，昆明风之铃市场调查研究咨询机构CTO石远并不认同。

“在今年的大形势下，地产行业肯定是比以前难过了，但充其量就是以前吃惯鲍鱼，现在喝汤的区别，并没有那么惨烈。”

石远笑言：“我们也做研究，很多分析模型把各种数据套进去，得出的结果可能是一只羊有两只眼睛。尤其是地产行业，却不说‘每一块土地都是唯一的’，就是全国城市的地域性，就框不在一个标尺之下。”

昆明不是500万人的昆明，而是5000万人的

“5311”，不是足球阵型，而是昆明购房群体的构成比例。

石远介绍，从我们做项目的实际销售情况来看，昆明买房人群50%来自昆明，30%来自州市、10%来自全国，剩下10%纯属投资，人群还涉及国外。

“所以，昆明不是500万人的昆明，而是5000万人的昆明。”

作为云南省唯一特大型城市，城市首位度较高，使昆明对省内其他地区具有较强吸引力。其实，云南省总人口数在全国处于中游，但由于城镇化率低于全国平均水平，城市规模较小，使得城市首位度偏高。昆明市经济总量占全省30%以上，大部分医疗机构、大专院校及科研院所汇聚于此。同时，由于其周边缺少吸引力较强的二线城市，未对城市人口快速聚集起到缓冲作用，这对云南省内其他地区人口形成强大吸引力。

“昭通、楚雄等州市居民，但凡有些经济实力，在昆明或多或少会有套住宅。”石远举了个例子，因为四川省并非只一个特大型城市，使其省会成都首位度并不高，省内各区域有经济实力的居民，二次置业时可选择成都，也可以在绵阳、攀枝花。反观云南，只有昆明一个特大型城市，大部分州市居民最终会选择在昆明置业。

根据昆明市统计局数据显示，2013年年末，全市常住人口657.9万人。而在云南省统计局官方网站上，去年年末全省常住人口4686.6万人。

“5000万人口中，每年有10%即100万人选择置业，平均每人购置100平方米的话，想想是什么概念？”以城市人口作为分析数据，石远对这份报告并不认同。由于区域独立性、市场封闭性，只看昆明比较片面，昆明对州市的辐射影响非常大，绝对不能忽视。

房价的“昆明现象”

8138元/平方米，这是今年9月昆明商品房成交均价。相关数据显示，2013年1月至2014年9月，昆明商品房成交均价在8000元/平方米左右徘徊。

“房价这一指标，在昆明有其特有‘现象’。”石远直言，团购在昆明尽人皆知，而团购价与市场价相比，低得可不是几个百分点。

在石远看来，开发商做团购已是普遍现象，当1/3甚至1/2的开发商在做团购时，需求被放大，昆明现象就此形成。显然，昆明楼市真实房价要比易居地产研究院的统计数据低得多。

昆明商品房存量多，去库存压力大，这的确是不争事实。但土地不同、城市不同、样本不同，用一个标尺衡量全国所有城市的房地产行业，基于此指标分析得出的结论，是否会出现与真相偏离的现象？

“做为一家外地数据机构，其用来做统计的数据就值得考究。”石远指出，在其报告统计的35个城市中，由于城市的特殊性，其统计标准是否考虑房价、地域特性并不得知。在昆明房企眼里，虽然目前昆明楼市库存量较大，但同时还需要看到的是，“双限松绑”后，昆明购房需求也在逐步增加，昆明楼市尚处于理性发展阶段。

当然，除昆明真实房价难以通过统计数据显示外，一些房企还表示出其他疑惑。

“易居报告显示，昆明的楼市房价偏离度小，房价涨幅不大，基本可以判断没有房地产泡沫。既然没有泡沫，何以昆明楼市短周期投资风险度排名全国第三？同时，房价偏离度小，说明相比其他城市，昆明房价的市场接受度较高，对投资影响应该产生正面影响，这与报告结论显得有些自相矛盾。”

“当把昆明放在其他城市中一起比较时，看似科学的方法可能会产生误导。”

“由于自身复杂及特殊性，地产市场不是通过研究得来的，而是被创造和挖掘出来的。”在石远看来，外来企业进入昆明，仅以一份数据报告作参考显然并不合理，市场调查等也是其重要参考因素。

明年不会比现在好

按理说，昆明楼市短期投资风险如此之高，昆滇房企在楼市低迷态势下生存是否困难？

“房企过的并没想象中那么差，以前每天都吃鲍鱼，现在给碗汤喝，反而觉得日子过得不习惯。”石远调侃道，其言下之意无非就是，躺着赚钱的时代已过去，当他们和过去相比有差别时，自然就觉得日子不好过了。

“市场力量是巨大的，当政府逐步把楼市交给‘看不见的手’时，明年的昆明楼市不会更好。”

供应压力巨大，楼市低迷态势持续，本该看到房企悲观情绪高涨，相反，昆明房企对此却依旧冷静、乐观。

由于昆明楼市庞大库存、同质化严重、业态供应去化严重不成比例等现状，让开发商不得不冷静去看待。但同时也应看到，据不完全统计，今年1～9月昆明商品房共成交93115套，同比增长20%，而同期商业成交量的大幅增长，也让房企们看到希望。

结束采访时，石远略带调侃的一句话不禁让人反思：“看似复杂、科学的模型，得出的结论却是一只羊有两只耳朵、四条腿。”

过去，当房价在政府宏观调控和百姓抱怨声中水涨船高，各界都在争论房地产市场是否存在泡沫时，人们惊奇地发现：由于缺乏科学、权威的统计数据，围绕房地产所进行的争论只能是雾里看花。然而，在现今大数据时代下，当人们希望借助科学数据得出真相时，结果却往往出人意料。春城晚报记者 王东岳 刘远