杨红旭：地价三年大涨 房价跌不了

     专家视点

    地价三年大涨 房价跌不了

    上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

    2015年，一线城市房价领涨全国。其实，每一轮全国房价上涨，都是一线城市率先上涨，且涨幅最大。2014年全国房价降温了，与2011年相似，但地价却并未与2011年一样出现降温，反而继续大涨。地价连续三年大涨，其结果是，过去三年出让的地块，都是高价地，开发商要想赚钱，必须将这些地块的楼盘价格，定得非常高！一线城市的房价，随着全国房地产短周期，有时也会降温，但从中长期看，基本保持着“小降大涨”的节奏，波浪式前进，螺旋式上升。

    通过分析需求性质的变化，可以测量楼市体温。当前的调查结果是：改善需占比最大为34%，其次为刚需28%，纯投资占19%，准投资占12%，享受需求占8%。相比2015年3月的调查结果：纯投资和准投资占比为24%，而当前为31%！显而易见，过去三个季度，投资需求比例上升。

     万科股权之争折射出中国资本市场很不成熟

    中国农业银行首席经济学家 向松祚

    说实话，万科股权之争受到如此关注远超我的意料。很多评论似乎都是情感宣泄，与事情本身关系不大。万科和王石的知名度、宝能集团的神秘身份并不是最重要原因。我认为，事件从一个侧面折射出中国资本市场很不成熟、中国职业经理人文化和制度远远没有建立起来、中国大多数投资者包括机构投资者对完善的公司治理制度没有清晰的概念和理性的认识，心态上也不是很健康。

     未来的政策以消化库存为主 不是抑制房价

    中国房地产业协会副会长 任志强

    目前中国库存量急剧增加，已经接近7亿平方米，未来在政策方面“去库存化”肯定会有较大的松动，而对于房企来说走出困局一个重要的条件就是维持现金流。未来出台的政策应该是以消化库存为主，不是以抑制房价为主，所以房地产不会有迅速扩大的可能性。即使我们在二三月份看到政府出台一些政策，这些政策可能也要下半年才会见效。在如何消化库存上，最有利的条件就是个人贷款利息冲抵个税，让富人和穷人都可以积极的买房，也可以让更多人利用这个办法解决住房的问题。而对企业来讲，如何解决库存有一个重大的问题，就是现金流能不能顶住，顶不住，可能有一些项目要通过降价来维持现金流。

     政策将对冲人民币贬值对房地产的影响

    著名经济学家 马光远

    人民币的贬值意味着以人民币计价的房地产价值的缩水，国际资本也会加速离开中国的房地产，但考虑到2016年，我们要举全国之力挽救房地产，大城市的房地产在政策的刺激下将会对冲人民币贬值对房地产的影响。