昆明城市更新改造办法出台 主城集体土地补偿25万元/亩

日前，昆明市城市更新改造工作会议上，印发了《昆明市城市更新改造管理办法》《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》《昆明市城市更新改造土地补偿指导意见》等系列城改政策。

设门槛资本金不低于投资额25%

配套文件明确提出，要严把企业准入门槛，选择有实力、信誉好、社会责任感强的企业参与城市更新改造。按照规定，社会投资人提供资金并参与城市更新改造土地一级开发整理项目的，应当具备拟参与项目所要求的相应工程资质，投资额在10亿元以下的项目，应当具备市政施工总承包二级及以上资质；投资额在10亿元以上的项目，应当具备市政施工总承包一级及以上资质；全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的，应当具备市政施工总承包一级以上资质；涉及拆迁、安置建房的，应当具备市政建筑施工二级以上资质。

社会投资人提供资金并全面参与城市更新改造项目征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的，除应当具备上述规定的工程资质外，还应当具备一定资信能力和项目资本金的出资能力。投资额在10亿元以下的城市更新改造项目，社会投资人注册资本不低于5000万元，投资额在10亿元以上的项目，社会投资人注册资本不低于1亿元；社会投资人投资城市更新改造项目，其可用项目资本金不低于投资额的25%。

定标准主城集体土地补偿25万元/亩

《昆明市城市更新改造土地补偿指导意见》明确规定，集体土地补偿方面，集体农用地按照2009年7月1日省政府公布实施的《昆明市征地统一年产值及片区综合地价补偿标准》执行。

集体建设用地方面，主城规划建设区430平方公里范围内的用地，按照25万元/亩的标准进行补偿，若集体农用地补偿高于25万元/亩的，参照集体农用地标准补偿。集体未利用地参照统一年产值标准中的耕地补偿标准执行，最低补偿标准不低于耕地补偿标准的一半。

国有土地补偿方面，划拨土地按原国有划拨土地使用权取得时的成本进行补偿，原取得成本不足25万元/亩的，按25万元/亩进行补偿。

重民意拆除重建须90%以上同意

《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》规定，城市更新改造范围的划定应当符合全市土地利用总体规划和城市总体规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性。

具体包括建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、低洼易涝、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域及纳入改造计划的城中村；建筑结构简陋、外观环境差的危旧居住用房及物业价值低于土地价值的旧商铺、旧物业用房等组成的老旧小区；主要以木板、土坯、240毫米厚砖墙为承重结构、以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋的棚厦房屋；按《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定为严重损坏房、危险房的房屋；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符的厂区；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂区；其他需纳入城市更新改造范围的用地。

拆除重建类项目的实施应当充分征求改造范围内权利主体的意见。其中，用地为单一地块，权利主体单一的，须经该主体同意进行城市更新改造；建筑物为多个权利主体共有的，须经90%以上的权利主体且占建筑物总面积多数的权利主体同意进行城市更新改造；属农村集体经济组织的，应当经农村集体经济组织村民大会（股东大会）表决，90%以上同意进行城市更新改造。