普通住房交易营业税"5改2" 比降低首付更猛？

昨日（3月30日），除了央行等部委联合出台的居民购买第二套住房首付款降为四成之外，财政部与国税总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。其亮点，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

其亮点，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

在中国城市产业发展联盟主席陈宝存看来，稳定房地产市场就是稳定中国经济，这项财税刺激属于重大利好，比降低首套房首付的意义还要重大，估计5月份楼市成交会高涨起来。中原地产首席分析师张大伟预计，对市场来说，二手房交易将起码上涨15%。

而针对后市，陈宝存认为，后续不会再出房地产具体政策，而会针对宏观经济采取降准或降息等利好政策。

二手房营业税显著降低

与历史上的财税政策相比较来看，上述最新营业税政策似乎又回到了2005年6月，也是对2011年这一政策的再度调整。

一位不愿具名的业内人士称，二手房交易从2005年开始出台营业税时，规定的免征年限就是两年，经历了2009年、2010年的高潮后，2011年初将两年的免征期限提升为5年。

根据财政部与国税总局发布的“财税［2011］12号”文件显示，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

此次调整的亮点，在于个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

四川大学不动产市场研究所所长吴丰称，这是一种短期刺激政策，有很大的弹性空间，会进一步释放市场需求，增强市场的交易量。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，“5改2”政策最大的受益者是购房人。对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省一笔钱。“北京目前营业税税率5.5%，一套3年内交易过，过户价格200万的二手房，在过去营业税高达11万，但在新政后将减免。”张大伟表示，预计对市场来说，二手房交易将起码上涨15%。

短期难再出政策刺激

去年10月份以来，全国楼市频繁迎来政策“组合拳”，其背后的目标直指“高库存”问题。

实际上，高库存已成为压在各大房企头上的“紧箍咒”。国家统计局发布的数据显示，去年我国商品房销售面积和销售额均出现“负增长”，商品房待售面积超6亿平方米，较2013年末增加近1.3亿平方米。

楼市在经历这波“组合拳”之后，下一步还会有进一步的刺激吗？在陈宝存看来，当前包括央行、财政部、国税总局和国土资源部等差不多都已出台了房地产相关政策，该出的都出齐了，短期内很难再出新的刺激政策，因为相关部门要观察一段时间，看市场反应如何。

陈宝存预计，下一步更多会针对宏观经济出台政策，比如降息或降准等，这些政策的导向是针对与房地产有关联的产业。“这一政策一直是市场预期调整的政策，本次调整后，均恢复到房地产市场历史最宽松的时期。”张大伟补充说，后续可能出台的政策红利是个税调整等。