昆明首付贷购房已烟消云散 央行：房贷政策将因地施策

中国人民银行行长周小川就“金融改革与发展”答记者问 新华社 图

    昨天上午，中国人民银行行长周小川、副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜和副行长范一飞，就“金融改革与发展”的问题答记者问。针对这周广泛关注的“首付贷”问题，潘功胜回应，开发商和中介机构自办的金融业务，没有取得相应的资质，属于违法经营。央行将会同有关部门开展专项整治活动，对此类业务进行清理整顿，打击为客户提供“首付贷”的行为。

     7.2亿平方米库存

    7成在三四线城市

    在谈到房贷政策时，周小川表示，目前全国近7．2亿平方米库存房屋中，70％在三四线城市，同时一二线城市房价上涨猛，房地产信贷政策必须跟房地产形势匹配，主基调就是因地施策。

    住房金融政策要考虑总量，全国平均看房地产市场仍面临较大去库存压力，去年库存量比前年增长15％多；也要考虑到目前国内房价出现很大分化，一二线城市房价上涨较猛引发关注。

    周小川强调，商业银行信贷政策也要适应不同地方的变化，综合考虑住房信贷的可行性和所面临的风险。

    潘功胜介绍，目前中国商业银行房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14％，不良贷款比例是0．38％，低于整个银行业1．7％左右的不良贷款比例。从首付比看，即便按照调整以后的20％最低首付比，和国际上横向比较来看也是较为审慎的。1月份首套房的首付比普遍在35％以上，二套房实际首付比在40％以上。

    潘功胜表示，当前中国房地产市场总量过剩、区域分化。央行将因地施策，如去年以来北京、上海几个一线城市必须执行原有的政策；加强市场自律，由商业银行自主决策；住房金融采取宏观审慎管理。

     “首付贷”产品

    增加了房地产市场风险

    针对近期多地P2P平台推出“首付贷”问题，中国人民银行副行长潘功胜表示，房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业务，或者与P2P平台合作开展的金融业务，没有相应资质属于违法经营。

    他指出，房地产中介机构、房地产开发企业与P2P平台合作，所提供的“首付贷”产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。

    下一步央行将与相关部门一起，结合即将开展的互联网金融专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开展清理和整顿，打击提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。据新华社

    ●当前中国房地产市场总量过剩、区域分化

    ●目前全国近7.2亿平方米库存房屋中，70％在三四线城市

    ●房地产信贷政策必须跟房地产形势匹配

     马上就访

    昆明首付贷购房已烟消云散

    资深业内人士：首付贷只是阶段性促销融资手段

    针对央行的明确表态：购房首付贷违法，都市时报记者咨询部分在售楼盘置业顾问后得知，多数开发商已逐渐在项目销售中叫停首付分期。业内人士坦言，2014至2015年曾在昆明楼市昙花一现的首付贷，只是开发商使用的阶段性促销和融资手段。

     仅少数本地项目

    还在执行首付贷

    昆明本地一位不愿具名的资深业内人士认为，2014年昆明楼市进入全面低迷后，迫于企业融资和产品销量的双重压力，一部分房企和中介机构开始将首付贷、首付分期等非正规“金融渠道”引向销售环节，以刺激消费、增加销量、促进去库存。

    公开资料显示，首付贷是搜狐旗下的金融产品，名为“搜易贷”，在2014年8月进入昆明。“当时有部分项目参与首付贷运作；但到2014年年底基本就完成合作，‘搜易贷’在2015年也撤出了昆明市场。”

    该人士说，据其掌握的情况，从2013年到2015年，昆明有很多地产项目做过首付分期或是零首付，估计目前也都下架了。

    打开百度新闻，输入“昆明首付分期 楼盘”关键字，立即有众多项目出现在页面上。但仔细观察新闻的报出日期，绝大多数集中在2015年度，2016年度才报出的信息寥寥无几。随后记者随机电话咨询了几家曾执行首付分期政策楼盘的置业顾问，得到的答复均为“2月后已停止执行”；问其原因后对方多半表示：“昆明属于不限购城市，今年的新政下，首付贷或首付分期已渐失存在的必要，所以停了。”

    当然，也有少部分项目的置业顾问表示，由购房者根据自己的贷款情况自行选择，开发商不再做主观推荐和引导。

     做首付贷

    目的是去库存和融资

    首付贷到底是怎么玩的，开发商拓展如此非正规“金融渠道”的真正用意又是什么？上述人士直言不讳：“最主要的目的就是促进房产销售和融资。”他介绍，在2014-2015年度的昆明楼市，首付贷的市场需求，完全可用“繁荣”来形容。

    “大部分是由开发商贴息或承担剩余首付比例。如总价100万元的房子，按照首付三成，购房者最低需要30万元；而对于购房者而言，一次性凑足30万元难度很大。首付门槛的问题会将相当一部分的刚需人群拒之门外。”但若按照首付分期，购房者在买房时首期只需支付10万元；剩余20万元可分多次支付，但一般都是在交房之前全部完成。“对于开发商而言，通过垫付20万元的首付款，又能从银行套出剩余的70万元房款。”

    由此，首付分期模式在调低购房首付门槛、促进购房需求释放同时，也会对开发商的产品销量和资金流动形成有效支撑。“也就是说，开发商通过20万元的前期垫付，解决了整套房买卖流程。”但对于开发商又以哪些方式来“保障”首付贷的垫付资金滚动，多个项目的营销主管人员均答复“不好说”、“不便透露”。

     算账

    房贷加首付贷共计100万元

    前两年月供超过12000元

    你能既还贷又补款吗

    购房者若选择了首付贷或首付分期，明面上是购房门槛降低了，实际上能否同时承受银行按揭和限期的首付补款，需要慎重权衡。

    100万元的房子一次性首付30万元

    商业贷款70万元（30年）

    等额本息月供大概需3700元

    首付贷首期支付10万元

    剩余20万元2年内最多只能分3次付清

    每月月供3700元

    首付补款月均8300余元>12000元

    为此，有置业顾问坦言，正是由于实际销售证明首付分期对低收入刚需的实际撬动效果并不理想，所以被逐步叫停。（都市时报 记者李元冰）