2014昆明秋季房交会9月19日开幕 “三大悬念”待解

      历来被誉为昆明楼市风向标的房交会，今年将于9月19日至23日在昆明国际会展中心举行。“仅85个楼盘参加，展出面积约3万多平米，比起2013年秋交会锐减近百个，是5年以来参展楼盘数量最少的一届……”房交会将如何表现，我们又将如何理解后市？根据各方情况，我们抛出以下三大悬念：

      悬念一

      真实惠or营销噱头?

      在“去调控化”的宏观背景下，楼市经历局部性、结构性和杠杆性的调整，将是未来很长一段时间的主题，房企则要在这种调整中去寻求机会和发展。昆明秋季房交会组委会认为：“2013年之前由于房地产业的持续蓬勃发展，房价也持续呈上涨态势，各房企参加房交会目的也仅围绕着楼盘形象展示和现场意向购房客户的登记蓄水工作，弱化展会交易和整合营销等功能。”如今，新形势促使地产营销开始转型——“整个地产楼盘的销售周期必然拉长，更好的利用展会进行整合营销和现场销售势在必行。”

      据组委会工作人员介绍，昆明市房地产开发协会此前联合多家媒体，组织了房交会购房惠活动。活动通过“购房补贴卡”的形式，在昆明市10个申领点进行申请和发放，“经过前期的两个月的活动宣传和发放，截至目前，共发放特惠房购房补贴卡1433张”。据称，这些特惠房购房成功后，组委会将联合开发商提供5%的购房优惠补贴，冲抵购房款；在房交会期间还提供相关活动咨询、购房引导、补贴认领、礼品换取等。

      “此次房交会折扣虽多但是否‘真实惠’，值得考量，昆明市民已经很精了。‘9折购房、充1万抵5万’这样的活动就是平常一些楼盘常有的。”昆明某地产经纪公司研究员张经理认为，打折或者其他的促销活动，大多都是开发商销售策略、销售手法上的变化，但究竟各种各样的优惠促销，能给购房者带来多大的实惠目前还无法定论。不排除部分开发商为了回笼资金、达成年终销售目标而优惠打折、促销走量，但“先提价后打折”、“特价房、购房优惠限定少数楼层和户型”、“‘某某价格起价’的房子只有一套已卖”等靠噱头做促销手段也是常有之事，故购房者在各式各样的优惠促销中，还需实地考察、仔细对比、合理盘算，买到自己称心如意的房子。

      悬念二

      场外“游击”胜算几何？

      与今年春季房交会的大牌开发商“集体缺席”不同，秋季房交会虽然楼盘数量不多，但仍有少数大型房企携旗下多盘出击，其中七个房企的楼盘几乎占了半壁江山，多达30个。这七个房企包括：云南俊发、云南城投、银海地产、经典集团、广基地产、中豪商业集团、中昆集团，多以本土地产商为主，全国一线、二线地产商（万科、万达、保利、招商、龙湖等）落地昆明的项目，除金地·悦天下外，仍旧缺席。

      但我们注意到，今年春季房交会，某些缺席的开发商，不打“阵地战”，却在场外打“游击”。有的召集了很多年轻人，举着牌子或者在身上贴着绶带，穿梭在人群中，打起了流动广告；有的在场外支起了摊位，几张桌子、配一群讲解员，向路人吆喝着自己公司的“购房节”；有的向过路者发放“茄子”之类的道具和各种小传单；有的则在人群集中路段停了几辆看房车，大力邀请购房者直接去项目地看房……总之，不进场不等于不在场，说他们缺席，他们其实一直都在。

      谈到一些房企未参加房交会的原因，昆明市房地产开发协会秘书长刘践认为，可能归结于四点：第一，在房子“供给轻度过剩”的昆明，去库存化成为近年的主题，造成开发企业对后市的观望和相对不乐观情绪加重，开发节奏放缓，市场供应也随之缩减，这是宏观层面的原因；第二，在拿地成本、融资成本、营销成本等综合性成本日益增高的形势下，地产企业更加谨慎运用营销费用，参加房交会动辄上百万元的一次性投入，令一些营销决策者纠结万分。尽管今年主办方灵活调整了展位规模，设置了一些较小面积的展位供选择，但似乎又让地产企业一向“高大上”的形象无处安置……第三，某些企业并没有想好能利用房交会做什么样的整合营销，若只论展示，似乎作用有限；第四，少数企业“人云亦云”，看到某些大牌缺席，就跟风罢了。

      业内人士认为，虽然无法禁止场外“游击队”，但房交会需要一个和谐、有序的环境，希望大家都按照要求规范运作。

      悬念三

      配套为王or地段为王？

      “房交会，其实就是房郊会，为数不多的中心城区的参展楼盘价格基本上都已经快两万了，不是一般老百姓能承受的价格。便宜的都是郊区盘。”某网友感慨。

      记者从此次房交会参展名录里看到，昆明市区二环以内的楼盘仅有9个，二环至三环及近郊楼盘，共有56个。

      为何近年来郊区盘来势如此汹涌？这是否预示着郊区盘进入了一个集中发力的阶段？专业人士认为，这是一个“配套为王”比“地段为王”更加现实的时代。一方面，传统主城区土地日益稀缺，城中村改造成本高昂，另一方面，曾经的郊区盘随着商业配套、教育医疗资源、交通瓶颈等问题的解决，从而让“便捷”变得唾手可得。在这个空间扁平化了的时代，哪里有配套，哪里就是“市中心”。

      不过，郊区楼盘要获得市场的购房信心，城市规划和开发商的兑现能力都需要验证。对于市区成熟楼盘来说，房交会更多的是个积累人气的平台;而对于竞争惨烈的郊区楼盘来说，房交会是个促销的大卖场。毕竟，远在郊区，平时难得有这么多人气。

      适逢库存消化期，加上昆明等多个国内二三线城市取消限购，银行的信贷政策也有放松趋势，典型的“买方市场”下，要成为“金九银十”的赢家实属不易，房交会这个晴雨表将表现如何，且看后市分解。（记者刘婕）