昆明楼市迎来“大象起舞”时代 品牌房企进入黄金成长期

杜巍巍/摄

　　一年之计在于春。今年的春天来得格外早，自去年年底官方高调去库存，春节后昆明连续出台了一系列楼市利好政策，鼓励楼宇（总部）经济发展、提高项目审批效率、推动商品房去库存，并对土地出让等方面在符合法律法规规定的前提下对原有政策和做法进行了突破和创新，带动了楼市复苏。在多重政策叠加推动下，市场预期已经发生逆转，一批来自省外的地产大鳄“杀”了出来，又是推新盘，又是忙调价，忙得不亦乐乎，进入了一个“大象起舞”的季节。

　　实际上，这一轮的萌动早在去年下半年就已经开始萌芽。经过了一年多的去库存，昆明楼市2015年住宅存量基本与上年持平，已经进入了一个合理的流动周期。而同期深沪等一线城市房价涨幅过高，拿地开发风险很高，但二线城市整体而言政策环境仍然相对宽松，房企拿地积极性明显提高。这种情况下，那些过去囤了很多地的昆明本土小房企在楼市重压下已经力渐不支，开始逐步退出房地产业务，万科、恒大、万达等大诸侯在远处轻蔑一笑，抓紧了收购步伐，一大批国内知名房企在昆明开启“兼并合作”潮。恒大、碧桂园、万达、中航、金科、华润、招商蛇口、花样年等企业先后传出在昆明将有新动作的消息。

　　率先扩张的恒大在昆明高调寻地、寻项目同时，通过合作的方式在去年底推出恒大云报华府和恒大名都，并实现了开盘；今年2月云南碧桂园公司表示计划在昆明通过协议合作、新开发等方式，力争开工建设10个项目；万达集团今年拟在呈贡打造万达广场商业中心，又准备在草海时尚文化区打造文化旅游项目和“万达贸”商业综合体旅游项目；中航地产也是挥师北上，与昆明产投合作穿金路内燃机厂地块项目；华润置地则是云南建工集团合作开发五里项目，预计总投资将达到300亿元，将充分发挥设计、开发、运营等方面优势将项目打造成为昆明乃至云南地区规模最大、业态最全、品质最高、影响力最大的国际性城市综合体，并引入华润置地商业旗舰品牌“华润万象城”；招商蛇口云南公司今年在连续启动“星屿海”和“雍景湾”项目后，也将计划进入城改项目；深圳市花样年地产集团在进入泛亚科技新区、中标金鼎山土地一级开发之后，近期又将与农投置业合作开发山水白沙小区；而“小步快跑”的万科，在布下7子之后，今年则将高举高打，在3月举行的“云南省昆明市滇中新区开放合作推介会”上，与昆明市签署协议，投资额将是万科进入昆明市场以来投资总额的数倍……

　　万科总经理王润川表示，万科十分看好昆明市场。每年的新增的土地成交虽在减少，但万科对于市场还是有信心。目前来说，房地产发展的大趋势是向大的开发商集中，万科也与昆明的同行进行过交流，在这个情况下，与本地开发商合作，是一个很好的机会。首先，在此次市场整个的调整中，同行相互间互补优势非常大；其次，昆明地产商的开发水平、服务水平有一定的提升空间，开发商给客户的产品服务还有可待提升的空间；此外，昆明的高铁开通后，它所带来的效益无疑十分具有吸引力。昆明的价值提升空间巨大，这一点随着交通建设、国家的投资、基础设施的投入逐步产生效应后，将日渐显现。这些都是万科看好昆明的理由。

　　在这一串串大集团大公司大举进军昆明市场身影背后，我们看到了一些本土中小企业的相继退出，甚至因资金缺乏导致烂尾。事实上，从近几年大力调控以来，越来越紧的资金链以及市场高库存压力已经让昆明很多“临时”地产商打起了退堂鼓，包括跨行业进入房地产的上市公司相继宣布离开或打算撤离房地产行业。加之调控正在促进房地产行业资源整合，超级房企越来越大，资金薄弱的房企很难继续生存下去。

　　相对而言，中小企业熬不到“春天”，形势所迫的退出，是基于社会专业化分工，在业务上有进有退、有取有舍的明智之举，谁进入这个行业都赚钱的战国时代已经过去。楼市游戏规则在改变，他们的退出，以及大企业的进场，在保障购房者权益的同时，也会促进楼市的健康稳步发展。

　　未来，昆明房地产行业集中度将大幅提高，中小企业的退场步代也将加快，房地产行业将逐渐进入超级地产诸侯鼎立天下的时代。

     专家视角

    去库存“稳中求进”

    ——访云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研

    “加紧速度去库存，稳中求进。这是当前昆滇房企的发展思路。” 云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，经历两年的调整，昆滇房企对于未来房地产市场发展有了清晰地认识，告别了大起大落的时代，“稳中求进”不仅是房地产企业的共识，也是中国房地产市场的未来走向。

    “蓄客、电商、团购、渠道、价格战，销售难度仍然很高。”周大研这样概括了昆明房地产市场当前现状，他认为，与全国一线城市和一部分二线城市的“暴力回暖”不同，未来一段时间的房地产行业，应该不会出现大起大落，反而依旧“平淡”；而房地产企业还将继续应对库存压力，销售依旧不会轻松。

    周大研认为，未来一段时间，昆明房地产行业将迎来大批房企转型，“实现转型是必需的，向专业化、精细化转型才能适应市场发展”。

    除了房地产本身的建造方式、产品的市场定位和设计的方式外，“互联网+房地产”的营销方式也会发生变化，此外，随着房地产金融的不断完善，房地产企业的融资方式，包括众筹等融资方式也会发生转变。

    在中国房地产行业即将进入“稳”发展的新阶段。从经济层面来看，未来，“稳增长”、“调结构”、“促改革”的政策效应将逐步显现，中国经济增速有望保持在6-8%的区间，这将为房地产业走上新的良性发展轨道提供坚实的基础。

    从政策层面来看，在未来五年中，除了常规的货币和信贷支持政策之外，户籍改革、人口生育、保障房制度、城镇化建设等领域的各项政策更为积极、更富长效，不但有利于房地产业短期内度过“高库存关”，也有利于房地产业长期内保持供需平衡。

     品牌房企进入黄金成长期

    ——访昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈

    “地产行业是否回暖，有三个角度可以解读。首先，是否有可开发建设的土地开始拍卖；其次，原先建设停滞的项目是否开始重新启动；最后，成交量、成交额及价格的表现。从目前的情况看，昆明房地产行业确实有回暖的迹象。”昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈认为。

    从去年开始，我市有不少项目因为开发商资金链出现问题而停滞，目前这些项目因为新的资金的注入或其他原因，陆续开始重新开发建设。而今年以来，房屋成交量环比出现缓慢增长，价格也呈现出正向表现，在邓晓盈看来，这些都显示出昆明楼市逐步回暖的态势。

    经过前段时间的低迷状态，不少原先拿到地，但项目品质不过硬、自身资金能力有限的地产企业举步维艰。而国内知名的地产企业进入一个新的地区，都希望拿到的土地是已经厘清前期拆迁、赔偿等一系列问题的“净地”、“熟地”。在这样的情况下，两类房企一拍即合，不少品牌房企都以理想的价格拿到了满足预期值的土地或项目。这也是近段时间不少品牌房企亮相昆明的一大原因。“经过这样的淘换，小的开发能力有限的房企逐渐淡出这个市场，而品牌房企也进入了进一步成长、扩大的黄金成长期。这就是昆明楼市正在经历的洗牌执行期。”邓晓盈坦言。

    “虽然市场呈现回暖趋势，但不会再出现2009年或是2013年那种暴涨的态势。”邓晓盈对未来楼市的走势做出预判，随着市场逐步转变为买方主导，购房者更看重开发商的可信度和项目的质量，原来那种“是房就卖得掉”的情况不会再出现。而开发商在拿什么地、建什么房的问题上也会作出更专业的选择。银行为保证贷款的安全性角度出发，在放贷之前对开发商的考量也会更加严格。理性开发、理性购房、理性贷款势必会给市场带来更合理的节奏。“从这个角度出发，房地产行业缓慢而有序地回暖，才是更符合昆明这个城市发展节奏和规律的健康态势。”对此邓晓盈表示：“未来，住宅项目仍会是房地产行业的主销业态，而满足刚需人群的需求仍是地产行业发展的主要方向。”（昆明日报 记者吴劲松 徐晓俊 关兰）