昆明楼市新政拓宽企业融资渠道为企业减轻资金负担

2月29日，昆明市政府出台《昆明市稳增长促发展若干政策措施》，其中围绕“全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性”等与房企减压的多条新政颇受业界关注。

昆明市房地产开发协会相关负责人认为，楼市新政在拓宽企业融资渠道的同时，还缓解了资金支出压力，特别是在提振市场信心方面效果明显，有助于进一步“去库存”，整体利好楼市的健康发展。

有条件免收安全文明施工措施费 激励房地产健康发展

新政明确，对达到省级标准化工地要求，且上年内未发生质量安全责任事故的，免收安全文明施工措施费。

按照昆明市相关规定，从2013年5月1日起，建设方或代建单位开工前将缴纳文明施工、安全防护措施费。此项费用占总投资的0.2%~2.5%，存入专项账户进行监管使用，以确保安全生产、文明施工的各项规定落实到位。

在3月11日召开的昆明市稳增长促发展政策措施新闻发布会上，昆明市住建局副局长朵雯表示，对符合条件的企业免收安全文明施工措施费，就是要鼓励项目工地向“省级标准化工地”迈进，对房地产市场有正面激励作用，长远看能够促进房地产业健康发展。

散装水泥和新墙材基金分期返退 缓解开发商资金压力

新政规定，散装水泥和新墙材基金符合退还条件的，在取得预售许可证后退还60%、结构封顶断水后退还30%、竣工验收后退还10%。

根据此前规定，即使符合相关的返退条件，散装水泥和新墙材基金的返退程序也十分繁琐，而且耗时长。以有明确建筑面积的工程项目为例，项目动工前，施工单位应按照建筑物框架结构1元/平方米、10元/平方米的标准，分别缴纳散装水泥和新墙材基金，只有等项目竣工验收后才能申请返退。

昆明市住建局副局长朵雯表示，此次出台的新政，分三个阶段要求对符合退还条件的，在取得预售许可证后退还60%、结构封顶断水后退还30%、竣工验收后退还10%。无形之中，就以分期返退的形式，缩短了散装水泥和新墙材基金的返退时限，减小了开发商的资金压力。

据第三方专业机构统计测算，2015年昆明市通过规划审批的项目总建筑面积逾2422万平方米，仅收取的散装水泥和新墙材基金就接近2.7亿元。即便按照目前昆明3的平均容积率算，一个占地500亩的项目，建筑面积也在100万平方米，一次就得交800万元的散装水泥和新墙材基金。

今后，驻昆的外来品牌房企一般6到10个月（本土房企普遍在1年半至2年），就能在取得预售许可证后，申请退还其所缴纳的六成散装水泥和新墙材基金了。

凭证明免交工资保证金 为好信誉企业减轻资金负担

新政规定，建设单位自交存工资保证金之日起1年内，未发生拖欠工程款导致拖欠或者克扣农民工工资行为的，凭人力资源和社会保障部门出具的证明减半交存工资保证金；连续2年减半交存的，凭人力资源和社会保障部门出具的证明免交工资保证金。

此前，工资保证金的收取标准按照工程款的3%执行，对于没有先行支付保证金的，住建部门就不给发施工许可证。对此，上述负责人认为：“企业信誉好，按时支付农民工工资，到规定时间，施工企业就可以领走先行支付的保证金，甚至免交该项保证金了。”这主要是考虑到企业周转资金的实际需要，为信誉良好的企业减轻资金负担。

土地拍卖不设竞买人数 进一步降低房企拿地门槛

关于昆明市对国有建设用地拍卖交易中竞拍人数的限制，新政也做出了重大调整，未来以拍卖形式出让的土地，竞买人数将不做限定。

“土地拍卖不再限定人数，一人报名即可底价成交。”该负责人指出，此规定符合2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）的相关要求，且在实践中也并非没有先例。

政策同时提及，以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地，竞买保证金可按不低于起始价的20%执行。昆明近几年执行的政策是，土地出让时的竞买保证金必须超过起拍总价30%的下限，但并未设置上限。

该负责人认为，此次降低竞买保证金门槛，或能对土地成交起到促进作用。

免收基础设施配套费 因为象征意义大于实际意义

此次新政还明确提出，根据昆政发〔2009〕65号文件要求，除依规定免收城市基础设施配套费的情形外，还免收社区公共服务用房的城市基础设施配套费。

“整体来看，公共配套费的量不大，其象征意义大于实际意义。”对此，该负责人称，社区公共服务用房包括社区用房、物管用房等，目前昆明市的配建标准是每100户要配建20平方米，即便是1万户的小区也才收16万元。

降低首付比例

买车位发补贴

有助撬动

住房消费

新政提出，采用住房公积金贷款和商业贷款组合购买首套房的，首付款比例按照20%执行，非首套自住住房公积金贷款首付款比例由40%下调为30%。对购买商品住房配件的非人防地下车库（位）给予补贴，大力推广住房保障货币化，力争逐步将货币化安置比例提高到50%。

对于首套房组合贷款首付按照20%执行的问题，银行方面相关负责人表示，具体情况还有待配套细则的出台。

不过从购房者角度看，云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，新政中的亮点还在于公积金、财政补贴等政策调整。“对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的原因之一。此次下调住房公积金贷款首付款比例，提高了购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费。而实行购买商品住房配建的非人防的地下车库（位），办理相关产权证后按建筑面积给予每平方米160元的补贴，补贴面积最高不超过30平方米的措施，不仅有助于缓解库存压力，更成为拉动购房需求提升的利器。

业内人士也指出，现阶段昆明房地产市场整体结构性供过于求的特征来看，这轮政策的提振刺激作用不会马上显现：一方面，“改善型刚需人群”已进入下降通道，生育政策调整影响不会立刻显现；另外，要扭转目前房地产市场的现状，还需要一定的时间。

记者 朱绍平（都市时报）