昆明楼市：我是谁的“摆渡人”
多重楼市利好政策提振市场信心。 昆明日报记者 王俊星/摄
品牌房企开发项目市场认可度高。昆明日报记者周密/摄
2016年的昆明楼市一路攀升。从年初昆明市出台的《稳增长促发展若干政策措施》，推出了一系列“去库存”的大力支持发展措施，甚至罕见地发放新购车位补贴，各种“大招”一轮接一轮。甚至到了8月还专门出台了《关于房地产去库存的若干意见》。明确提出，将采取支持新兴产业发展，鼓励以购代建、货币化安置，落实税收优惠政策，奖励补贴政策，加强规划土地调控，加大金融和住房公积金支持力度，大力发展租赁市场等措施，积极推进房地产去库存。
在这一连串利好政策的影响下，昆明楼市从2015年的低迷，到2016年的一路上扬，商品房销售面积出现止跌回升现象，库存量连续减少，销售价格平稳。仅1-9月全市累计完成商品房销售1031.15万平方米，同比增长29.4%，特别是2016年10月份成交套数创6年来同月最高。昆明房地产市场重振信心，一大批昔日的存量旧城改造项目通过企业兼并重组、强强合作，再度“上路”。2016，昆明楼市交出了完美答卷！
市场信心重振
针对楼市困境，早在今年初，昆明市政府积极贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的要求，出台了《昆明市稳增长促发展若干政策措施》，提出了提高项目审批效率、促进房地产市场稳定发展、努力降低商品房库存、切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。随后，市住建局、市规划局等职能部门也先后出台了包括减轻建设项目资金压力、允许开发商调整住房套型结构、调整和规范房地产用地政策等稳增长促发展若干政策措施的实施细则。从而加快推进供给侧结构性改革，加快房地产去库存，促进房地产业健康发展，推动经济稳定增长。
这一系列的措施出台，包括降低首付比率，提高公积金贷款额度，加大城中村、棚户区改造货币化安置力度，挖掘住房消费潜力，促进了房地产住宅市场的去化率，上半年商品房销售面积同比实现了增长21.6%，市场信心开始提振。
9月举办的房地产交易会，无疑成为了今年楼市回暖的重要标识。曾经举办了多年的秋季房交会，一直是昆明楼市的风向标，虽然近几年展会的交易性质开始淡化，但却是企业集中展示品牌形象及项目的重要平台。然而去年由于楼市困境，多年的房交会不得不停办了。而今年再度恢复开办，给项目开发、市场销售、购房者信心极大的提升，这无疑在传递着一个积极的信号：楼市回暖了！
9月、10月这个楼市传统的“金九银十”时期，好消息接踵而来，成交均破万套，10月份成交套数更是创6年来同月最高。
在这一连串成交数据背后，可以看到一大批实力企业率先突破，销售金额、面积、套数TOP10中，云南城投、俊发、万科、恒大、海伦堡、中航、实力等企业进入TOP10。多家外来房企和本土房企跻身排行榜，已然形成过江龙与地头蛇平分秋色的格局。同时也预示着，大牌房企已然成为楼市中坚力量，两大阵营代表企业形成巅峰对决之势，不断推动昆明楼市发展。
昆明市场房地产公司之间的竞争，正从不规范走向规范，从依赖土地资源走向依靠对土地价值认识和挖掘能力的竞争。地产行业正加速“洗牌整合”，一些资金实力偏弱、开发经验不足的本土中小房企逐渐被淘汰。而国内一线知名房地产企业纷纷加快了在昆明的扩张步伐，包括万科、恒大、碧桂园、华润、中航、海伦堡、绿地、金科等纷纷企业在昆明“开疆拓土”，而本土的云南城投、实力集团、同德实业、冠江集团、诺仕达集团也不甘示弱纷纷发力，品牌房企已经逐渐成为昆明楼市的开发主力。
建高原湖滨生态宜居城市
今年对于楼市更为重要的是，9月下旬国务院批复原则同意《昆明市城市总体规划(2011—2020年)》，为昆明今后5年的发展画出了一幅蓝图。
总体规划是指导城市发展的纲领性文件，具有战略引领作用。它是指导城市发展建设的全局性、综合性、战略性的规划，是城市建设和规划管理的基本依据。《总规》对于昆明的城市发展目标进行了明确定位：将昆明建设成为中国面向南亚、东南亚开放的辐射中心和重要的区域性国际交通枢纽、信息枢纽；强化生态环境保护，推动产业转型升级；加快发展装备制造业、战略性新兴产业和现代休闲旅游度假业；强化科技创新、商贸物流、金融、信息、文化和综合服务功能，成为融历史人文和自然风光于一体的高原湖滨生态宜居城市。
城市职能是中国面向南亚、东南亚开放的门户城市；区域性国际交通枢纽；区域性科技创新、商贸、物流、金融、信息、文化中心；国际知名旅游目的地；中国西部重要的区域性进出口加工中心和新型加工业基地；国家历史文化名城，中国民族文化的重要展示中心；云南省政治、经济、文化中心；高原湖滨生态宜居城市。
《总规》提出，市域城镇空间将形成“一核五轴，三层多心”的布局结构。其中，一核为中心城区。重点提升主城区功能，推进呈贡新区和空港经济区建设，形成昆明中心城区，作为区域发展核心。
合理布局引导人口“外迁”
此次总体规划颁布，也为楼市发展及格局指明了方向。昔日昆明“摊大饼”式的发展格局，曾经制约了城市的快速发展。新通过的《总规》对中心城区未来发展空间及方向进行了明确。
针对昆明城市的发展，《总体规划》提出了优化城市空间发展格局的发展战略。要求逐步改变目前单中心城市的空间格局，形成有机联系的组团空间结构。主城有机疏解，强化呈贡新区和空港经济区配套服务设施建设，加快现代产业和城市人口的聚集。
按照这一目标，未来中心城区将通过疏解功能和置换产业控制建设规模，建设成为特色鲜明、文化底蕴丰厚、综合服务完备的城市核心区。城市空间发展方向为“南延、北拓”。
南延：引导城市空间向东南方向的呈贡地区拓展，有机疏散主城区的城市功能；北拓：引导城市空间向东北方向的大板桥地区及空港新区拓展，作为区域重要的对外交通枢纽和临空型产业发展的空间。并依托城市发展轴，在主要交通节点引导建设空间，中心城区形成“一城三区（主城区、呈贡新区、空港经济区），多组团、生态穿插、有机联系”的城市空间结构。
这意味着，按照中心城区发展空间及功能布局要求，将控制主城区二环路以内地区居住用地规模；合理布局主城区二环路以外地区居住用地，有序引导人口向呈贡新区和空港经济区集聚。
高铁时代拉动异地置业
近期，沪昆高铁将正式投入运营，昆明迎来呼啸而来高铁时代。开通运营后，昆明至贵阳2小时可到达，昆明至长沙4小时可到达，昆明至北京、上海将由目前的40多个小时缩短至10小时左右。
高铁时代的到来，预示着昆明将逐步实现2-10小时通达全国的主要城市，极大地缩短了昆明与省内州市、西南地区各主要城市以及北上广一线城市的距离。城市间的距离缩短，资金、人才、信息、物流等，将会大量涌入昆明，从而促进沿线经济发展，为昆明的经济发展带来前所未有的推动力。
昆明进入“高铁时代”后，也将改变昆明市民的工作生活方式。在推动昆明经济增加的同时，也会提供更多就业机会，带动昆明的就业。便捷的交通以及良好的就业环境，将会吸引本土人才回乡就业，也会吸引外省尤其是周边省市的各行业人才来昆明工作创业。此外，有了高铁，四季如春的昆明不再仅仅是旅游城市，来昆就业的外来人口亦会选择在此置业生活。
就在今年6月中旬，由中科院对外发布《中国宜居城市研究报告》中，根据评价结果，昆明以具备舒适宜人的自然环境和特色的社会文化环境，力压三亚、大连和威海，位居第二位。可以说是对昆明更为综合的评价。此外，在公共服务设施评价、交通便捷性评价等方面，昆明同样位列二三线城市前列。这系列数据不仅是对昆明城市建设的认可，也是对城市宜居生活的肯定。
而近期昆明万科位于南市区的一些楼盘已经迎来了一批异地置业者，他们是万科在外地的业主，看到昆明高铁时代的到来，已经提前来昆看房投资，希望在这里获得宜居生活以及良好的投资回报。
12月16日正式闭幕的中央经济工作会议，对中国房地产市场提出了新的定位和工作部署，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，房子将回归居住的基本功能，也决定着明年楼市调控的基调和市场走势。昆明楼市也将按照“稳中有进”这一态势，继续保持平稳发展。
住宅销售仍然“内心强大”
转眼昆明的银杏黄了，红嘴鸥又飞回来了，美丽的春城一到这个时节就会让人趋之若鹜。然而年关将至，2016年的昆明住宅市场并没有昆明的景色那样祥和，虽然整体市场环境严峻，但拥有品牌优势的房企仍然表现得“内心强大”，从容应对。
品牌开发商板楼占领市场
经过去年的寒冬，今年的昆明住宅市场有所回暖，近日，中指院发布全国100个城市新建住宅的全样本调查数据。数据显示，昆明11月新房均价已突破8000元/平米大关，达8005元/平米，环比涨1.09%。
云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研告诉记者：“今年昆明的住宅市场成交放量比去年好，成交面积放大，价格也有缓步回升。并且开发商对住宅开发的踊跃性特别高。但是，并不是所有开发商的日子都好过，昆明的住宅市场呈现一个两极分化的状况。”
在全国地产行业整体竞争加剧的情况下，品牌开发商已经占据了绝大部分的市场，而中小地产企业却度日如年。从数据上看，俊发地产、万科地产、子元集团、恒大集团、尚居地产、云南城投等大开发商占据着昆明销售前五的位置。“昆明的房地产行业出现重组大浪潮，本土许多开发商被兼并重组，外来一线开发商越来越看好昆明的住宅市场。”周大研说道。
云南金科鑫海汇置业有限公司云南区域商业公司总经理兼营销总监倪韬告诉记者，昆明金科阳光里从今年6月份起陆续开盘，四个月的时间就已经清盘了。“我们的楼盘从6月的6800元的均价一路高歌，到十月份已经卖到8000多的均价了。”倪涛说道，昆明市场对品牌开发商的认同度很高，“至少品牌开发商资金充裕，购房者可以安心的收房，并且有品质保证。”
呈贡片区异军突起
虽然昆明整体的住宅情况处于平稳微涨的状态，但是呈贡片区却异军突起，表现格外亮眼。今年，呈贡的商品房需求持续释放，商品房销售景气度提高，自2016年9月房地产投资开始扭负为正，房地产投资市场升温趋势逐步明显，房地产行业景气度明显提升。
市民张先生告诉记者：“我在呈贡和昆明主城区都有两套房子，然而今年9月份，位于呈贡新南站旁边的房子一套几乎涨了近20万，但是昆明主城南市区的两套房子基本没怎么变化。”
随着高铁开通临近，呈贡的房价也越发坚挺。近两个月，呈贡新城的住宅均价较上半年上涨了5%以上，其中雨花毓秀、百合园小区等挂牌均价超过了8000元/平米，已接近主城区二环附近的水平。而七彩云南?第壹城今年两次开盘，均价都超过7000元/平米。
高铁的开通不仅带动了呈贡新城的房价，呈贡老城的房价也同样起了连带反应。老城地产项目的开发商颐岭置业副总经理熊祥华告诉记者：“龙斗壹号海岸城的住宅总量为1600多套，但是今年销售暴涨，截至目前，只剩下30多套大面积的户型没有出售了，而我们上半年的实际成交均价在5200左右，一直在稳步上涨。到现在可以买到近6000元了。”
几年前，呈贡区域楼盘的价格印象基本上维持在4000元/平米左右，从今年开始，多个项目的销售均价已超过7000元/平米，真正意义上和主城区域“看齐”。
对于明年昆明的住宅市场，周大研持谨慎乐观的态度，他说道：“目前昆明市本来存量有所消化，房价也开始稳住，但是最近土地供应量又在增量，放量大又会导致库存压力大。然而昆明又很难像其他城市一样出现房地产大起大落的情况，相对会比较平稳。” 记者王曼君报道
土地市场呈“低开高走”局面
2016年昆明土地市场走出了一波“低开高走”的行情。自今年开年以来，土地供应和交易进入了低位盘整阶段，多数地块底价成交甚至流拍流挂现象频现。不过步入下半年，土地市场有了明显回暖的迹象，不仅用地集中上市，而且成交率大幅增长。
供应放量且用地性质多样
根据昆明市国土资源局发布的土地交易情况统计，今年昆明主城土地累计供应约11845亩，相较于2015年全年5079亩的供应量，增幅翻番。其中，下半年供地面积共约8076亩，较之上半年6个月3769亩的供应，涨幅114.3%。值得一提的是，2016年昆明主城全年供地计划9512亩，就统计数据来看，今年已超额完成指标，而2015年主城仅完成了年度供地计划的56.43%。
成交方面，1至6月昆明主城土地仅成交了2422亩，多宗商业商务用地和工业用地流拍，流拍率高达35.7%，交易金额不达60亿元。不过经过上半年的低迷之后，下半年的土地交易情况则呈现出不同态势，交易量明显增长。其中7月昆明主城土地成交1617.8亩，卖地收入25.66亿元；8月供地1886亩全部成交，卖地收入38.7亿元，创年内高峰；9月成交997亩，卖地收入18.12亿元；10月供地1485亩全部成交，卖地收入约30亿元；11月供地约840亩；12月有27宗总面积约1212亩的土地供应，交易起价为19.71亿元。另外，7至11月只有少量地块流拍。
从用地性质来看，今年出让地块中除了有城镇住宅用地、商业金融用地外，还包括工业用地、教育用地及市政用地等，类型多样。
品牌房企成拿地主力
今年昆明土地市场由冷转暖，表明不少房企下半年开始拿地以为明年楼市做准备，同时从一个侧面也显示其对昆明未来房地产市场的信心。并且年内拿地主力多为品牌房企，不仅蓝光、俊发、恒大、碧桂园、华润、万科、云南城投、诺仕达等实力开发商频频出手，景成大厦、新城控股的吾悦广场、韩国城等新项目等也纷纷买地落户。
年初，蓝光地产不仅溢价3.1亿元抢地开发其在昆第五个项目蓝光林肯公园，8月再次出击拿下巫家坝片区新项目用地；碧桂园在昆第二个项目碧桂园?紫台在5月，以1.7亿元的底价揽入了位于西山区福海街道办的1宗居住用地作为项目地；俊发地产更是在土地市场沉寂3年后，今年先后花了36亿元拿下湾流海二期（河畔俊园）、俊发城以及俊发.逸天峰三个项目用地；10月，昆明恒大集团以11.35亿元拿下官渡区五甲塘湿地公园南绕城立交旁435亩住宅用地，这也是恒大今年来首次出击昆明土地市场。记者刘婷婷报道
商业地产少年维特之烦恼
这是最好的时代，也是最坏的时代。
时至2016，昆明城中村改造中顺势而起的城市综合体，约1500万平方米商业设施供给，在这一年已80%呈现并实现功能化。如此规模的城市商业兴起，让昆明商业经济活力达到顶峰，城市商业经济发展进入到前所未有的全新时代。然而，面对着670万常住人口和有限的消费购买力以及商业业态设置的同质化，昆明城市综合体们成为了无数个少年维特，承受着理想被现实撞击的痛楚。如何抗争，战胜残酷的现实，得到“绿蒂”——市场的爱，也就成为了它们直面的生死命题。
最近，张成峰烦恼不断，原因是自己位于北市区某城市综合体的铺面，因为整体经营一直处于亏损，而想要租出去又迟迟不见租客。2014年，张成峰在此城市综合体电影院旁的冷饮店开业，客源如潮，曾创下单日营业额过万的佳绩。“那时生意太好，舍不得租，就想自己做。谁能想到好景不长。”张成峰说，自从2015年开始，自己所在城市综合体周边方圆不到2公里的距离，就有五个城市综合体开业，电影院也增加了5家，此后生意就每况愈下，到今年已是难以为继。同样深感烦恼的还有市中心某商业街商户李帆，因为商场集体经营不善，年内就改了两次业态。“随着遍地开花的城市综合体，市中心的商业区位优势正在明显淡化。”李帆如是说。
根据仲量联行统计数据显示，2016年昆明购物中心商业供给大约为240万平方米，预计到2020年，将翻番超过500万平方米，“商业供给近5年来成倍增长，造成商业市场竞争分化加剧。”本地一位业内人士直言，分化加剧，部分商业综合体面临洗牌出局风险。
来自昆明中原机构资源中心的研究数据显示，截至上半年，昆明商业库存为187万平方米，去化周期为26个月。而另一机构稍早前的数据则显示，前8个月，昆明总商业去化面积仅为9万平方米。
不仅如此，目前还有大量商业项目正在建设将于不久后陆续实现功能化，而也就在今年，包括新城控股、北京城建等一批外来开发商，也将商业项目落子昆明。
昆明理工大学房地产教研室主任邓晓盈表示，目前全国8万多家地产商，有一半都直接或间接地介入商业地产，但实际具有商业地产专业体系和运营能力的并不多。因此，导致大多数地产商采用模仿标杆零售企业的模式，从而产生同质化现象频出的问题。在邓晓盈看来，现在地段并不是零售企业成败的唯一条件，资产管理能力才是决定因素。未来零售市场的竞争已逐渐从单一的商品、品牌竞争走向多维的立体竞争，良好的运营管理模式尤为重要。“未来商业市场将从开发时代进入运营和资产管理时代。特别是在存量过剩的大背景下，商业地产的运营和资产管理显得尤为关键。”邓晓盈说。
昆明日报记者 徐晓俊