昆明市企业国有资产租赁强制进场交易实施3周年 实现利益主体监督

李静/制图

    一间属于国有资产的临街旺铺该怎么租？租给谁？租金多少？每一个问号的背后，均有可能隐藏着利益输送的空间。如何监管，才能斩断权利寻租的链条？才能实现国有资产的保值增值？

    2013年4月，《昆明市国资委监管企业资产租赁管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）出台，明确企业国有资产租赁实行强制进场交易。此前，国家对企业国有资产租赁行为并无具体管理规定，成为一块监管空白，存在国有资产流失、权钱交易的机制漏洞。

    从《暂行办法》施行起，无论是国资监管企业持有的商铺、公租房配建学校等有形资产，还是公交站台冠名权等无形资产，均遵循公开公平公正的原则，通过昆明产权交易所广泛征集承租人，进行公开竞争招租。

    统计表明，从2013年4月起至今年2月止，市属国资监管企业资产租赁累计公开进场招租114宗，成交84宗。累计成交金额11478.35万元，成交金额较挂牌价10399.03万元整体溢价1079.32万元，溢价率为9.4%。

    还资源配置权于市场，通过利益主体进行监督，既实现了资源高效配置，提高国有资产运行效益，也将领导干部的权力关进了制度的“笼子”，最大限度压缩其自由裁量权，防止国有资产流失，确保国有资产保值、增值。

    三年来，《暂行办法》不仅锻造了我市国资监管的一条铁规红线，也铸就了“民主决定重大事项、市场配置公有资源、企业运行环境宽松、个人行为执纪严格”的正向机制，为昆明国企深化改革打下良好基础，堪称昆明市国资监管工作里程碑。

李静/制图

     将权力关进制度的“笼子”

    实现利益主体监督

    今年2月23日，茭菱路475—477号商铺在昆明产权交易所官网上公开挂牌招租。七个工作日后公告结束，共征集到2位意向承租方。3月7日上午，49轮竞价后，这间面积为45平米的商铺由原承租人竞得。相较于挂牌价格64800元/年，成交价109200元/年的溢价率高达68.52%。

    挂牌招租的茭菱路商铺属于国有资产，原承租人李女士是商铺的老租户，从10年前租金每平米才9元的时候，她就在此开了一家五金店。2010年年底租赁期满后，依据昆明投融资体制改革实施方案，茭菱路21间属于国有资产的商铺交由昆明国有资产管理有限公司（以下简称资产管理公司）经营管理。资产管理公司通过市场调研拟定了招租价格，面向社会进行公开招租并最终和李女士签订租赁合同。2013年，暂行办法出台后，资产管理公司依据相关规定，对年租金做出递增后，同李女士续租三年。

    随着茭菱路商圈成熟人流增加，酒吧餐馆聚集，商铺租金也水涨船高。今年2月14日租赁期限到期后，475—477号商铺进入泛亚联合产权交易所公开挂牌招租。虽然最终成功竞得商铺的承租权，但68.52%的溢价率让李女士一时难以接受，她通过“书记信箱”进行了投诉。

    接到《书记信箱受理交办件》两天后，资产管理公司副总经理马英约见了李女士。马英从2013年起就负责资产租赁工作，李女士也是她的“老熟人”。“昆明市企业国有资产进场租赁是刚性规定，每个人都可以进场竞租，价高者得之。规章制度面前，我们必须做到公开公正透明，才能确保大家的利益。”马英坦言，“有的老租户觉得我们不讲情面，我们也只能反复解释相关规定和流程，希望能获得他们的理解。”

    马英介绍，依据《暂行办法》规定，资产租赁期限一次一般不超过3年，特殊情况经市国资委批准后可以适当延长。原租赁合同期限到期后，在原租赁的资产继续对外出租的情况下，原承租人租赁资产，由企业上报国资委审批后，可续签一次租赁合同，租赁期限不超过3年，但需满足三个条件，即原承租人承租的资产是通过公开招租程序取得的；租赁期内履行合同情况良好，无拖欠租金行为；续签合同时租赁价格比原合同期末的租赁价格增长幅度在10%以上的——2013年，李女士之所以能够续租商铺也是因为满足了这三个条件。

    马英介绍，到了2016年，在整体租期已经达到六年的情况下，按照《暂行办法》，茭菱路475—477号必须重新进入泛亚联交所公开挂牌招租，资产管理公司于1月底采用了竞争性谈判方式选定了评估公司，并对租赁资产进行了评估，出具了正式的《资产评估报告书》，上报国资委申请重新挂牌，同时将通知书送达李女士。

    “根据《暂行办法》，资产管理公司持有的每一间商铺，招租都得通过资产评估，公司内部民主决策、招租方案报批、委托昆明产权交易所公开招租直至签订租赁合同。现在没有哪个单位或领导可以进行人为干预，毕竟就算能控制一个环节，也不可能控制所有环节。”马英耐心地和李女士沟通，告诉她，如在招租过程中发现存在任何违规、违法现象，都可以到相关部门举证，资产管理公司将联合昆明产权交易所等相关单位彻底调查。最终，李女士表示理解，于当日签订了《租赁合同》，表示将遵守合同中的相关条款。

    “在《暂行办法》施行前，昆明市企业国有资产租赁大多采取协议租赁的方式，租金多少，租给谁通过集体决策决定，难以杜绝各种打招呼找关系，领导干部也很为难。因此，资产管理公司于2010年起试水进场公开招租。”资产管理公司总经理陈跃刚说，“无规矩不成方圆，随着《暂行办法》的出台，企业国有资产租赁强制进场交易，这既保证了国有资产保值增值，又保护了领导干部。”陈跃刚说：“这几年，我们没有一个领导干部在国有资产租赁这个问题上犯过错误。”

    为什么要用市场手段、竞争机制来配置公共资源？市国资委相关负责人一言以蔽之：“为了国有企业健康运行，杜绝暗箱操作。通过昆明产权交易所，国有资产租赁信息面向市场公开，每一起交易公开透明，任何有需求的人都可以进场参与竞租，有成千上万的利益主体、竞争主体在监督。”

在资产租赁过程中，公租房公司积极完善项目周边配套。供图

     将资源配置权交给市场

    实现资源高效配置

    让市场发现价格、让市场配置资源，《暂行办法》规范了企业国有资产的租赁行为，建立完善了政府监管、市场运作的管理体制，形成规范、科学的竞争机制，也提高国有资产的运营效益。

    成立于2011年的市公租房公司属于国有独资公司，该公司副总经理赵蕾介绍，按照《暂行办法》规定，公租房公司自2013年起,先后启动了泽惠园项目配建商业物业、幼儿园、小学及普惠园项目配建幼儿园的公开招租工作，截至目前，招租面积共计39152.34平方米，实现租金收入共计1187万元。

    据介绍，市公租房公司承担了2011年、2012年及2013年15个市级统建保障性住房项目，共建设和筹集了约6万套保障房，总投资估算约270亿元。其中，配建商业物业约60万平方米。“公租房项目体量非常大，中央、省、市补助资金不足项目建设的资金20%，剩下近80%的资金，靠公司向银行等金融机构贷款。贷款怎么偿还？市政府此前明确，公租房项目配套建设不低于15%的商业设施，通过租金收益等来弥补和偿还项目贷款，所以，如何以公开、公平、公正的方式，确保这些国有资产的合理最大化收益对公司来说至关重要。”

    去年6月18日，经市国资委批准同意，公租房泽惠园项目配建小学通过昆明产权交易所进行公开挂牌招租，经过4家意向承租方85轮的电子竞价，最终以首年166.9万元（挂牌价为76万元）招租成功，溢价90.9万元，溢价率119.61%。取得承租权的昆明金智力教育投资有限公司开办了海青外国语实验学校。

    赵蕾说， 公租房公司进场招租的项目，迄今为止未发生过流拍。“一方面，我们通过周密、详尽的市场调研，确定项目定位、业态规划及整租资产的标的划分，提前开展资产租赁的策划与营销，与意向商家进行精准的项目推介，在资产评估价格的基础上，拟定科学、合理的招租方案，按照规范的决策程序审批后，通过昆明产权交易所这个资产公开、公平、公正的阳光交易平台，真正做到资产价值与市场价格的有效接轨，为商业物业顺利招租奠定了坚实的基础。更为重要的是得益于市国资委构筑的完善的国有资产租赁制度设计和规范的运作方式。”

    佳湖地产是昆明唯一一家国有独资房地产开发商，从1999年开发锦苑花园以来，先后开发了佳湖花园，佳湖新城，华都A区等项目。《暂行办法》施行后，这些地产项目中的临街商铺进入昆明产权交易所挂牌公开招租。佳湖地产总经理卢昆说，在此之前，商铺连零星涨租都是一个非常困难的过程，需要不断地谈判沟通。“《暂行办法》施行后，公开招租，价高者得，通过市场实现国有资源的高效配置。”

    卢昆说，“以前商铺招租还会有人找各种关系，现在大家对《暂行办法》比较熟悉了，知道找也不起作用。当大家都认可一个制度，依法遵规，履行程序，效率就提高了。”

     实例

    公租房小区有了好学校

    去年9月1日，泽惠园配建小学海青外国语实验学校正式开学。让小区住户惊喜的是，按照市公租房公司与校方合同约定，小学对泽惠园小区以家庭为单位申请并入住公租房的承租人学龄子女实行义务教育收费。

    “昆明产权交易所提供了一个公开公正公平的平台，作为意向承租人，我们认可进场竞租的方式，因为不用担心背后是不是有人捣鬼，不用担心成为陪跑。我们看好这个项目，竞拍前，大家心里都有本账，都有个心理预期价格，公平竞争。” 海青教育集团董事长韩清寨表示，“对于招租条件中关于公租房承租人学龄子女实行义务教育收费的要求，我们也非常认可，海清外国语实验学校的校训就是‘用爱心托起爱心，由智慧开启智慧’，所有的学生我们都将一视同仁，尽心竭力培育成才。”

    海青外国语实验学校项目用地面积约24.78亩，总建筑面积5515.81㎡，为地上四层建筑，共配置18个班。从硬件上来说，该校配有多媒体教室、学生阅览室、活动室、理化实验室、多功能报告厅等功能教室，篮球场（内套排球场）、8道400米跑道等户外运动设施，同时购置了完善的教学设施。从教学成绩上来说，该校组建了优秀的教学团队、引进了先进的教育理念，在西山区教育局组织的2015—2016学年上学期期末学业水平统测中，海青外国语实验学校各年级各学科均表现出众，在西山区民办学校中排名第一。

    公租房公司副总经理赵蕾介绍，在资产租赁过程中，公租房公司积极完善项目周边配套，实现商住同步，为承租户提供了舒适、便利的生活环境，并提升了区域综合消费能力和商业价值，建成了布局合理、业态齐全、功能完善的社区便民商圈。同时引入高标准的幼儿和小学教育机构，师资力量强、教学水平高，不仅满足了项目及周边适龄儿童的教育需求，还提升了保障房项目整体品质，取得了良好的经济效益及社会效益。

    除了海青外国语实验学校外，泽惠园项目配建幼儿园同样是通过昆明产权交易所进行公开挂牌招租，于2013年9月5日，经过11轮的激烈竞价，最终由昆明市西山爱琪幼儿园成功竞租。2014年9月1日，由昆明市西山爱琪幼儿园开办的分园——爱贝国际幼儿园正式开学。市公租房公司与校方合同约定，对泽惠园项目以家庭为单位申请并入住公租房的承租人子女教学总费用（包括伙食费和保教费）优惠不低于40%。

    3月23日，普惠园项目部分商业物业公开招租。在7天的公告期内，共有两家意向承租者报名。7轮竞拍后，云南瓯盟投资发展有限公司178800元的价格竞租成功，相较起拍价174000元，溢价率达到2.76%。招租公告中明确，该商业物业的租赁用途仅限于生鲜超市及爱心食堂。

     相关链接：

    对话昆明市国资委党委书记、主任李强——

    以临深履薄之态度慎对每一根“羊毛”

    截至今年4月，《昆明市国资委监管企业资产租赁管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）已实施三年。“国资监管与各种权力寻租现象冰炭不同炉、正邪不两立。让利益竞争主体监督是防范公共资源寻租的治本之策。”市国资委党委书记、主任李强认为，《暂行办法》是国资监管的铁规红线。“各级国企负责人特别是一线管理人员受组织重托，职责神圣而光荣，我们务必回归‘放羊娃’身份，敬畏规矩，以临深履薄之态度慎对每一根羊毛，放好、看好人民的羊。”

    问：《暂行办法》出台三年是否取得预期效果？

    答：《暂行办法》是对国务院国资委关于企业国有产权转让强制进场规定的补充和延伸。国务院国资委关于企业国有产权转让强制进场的相关规定解决了国有资产怎么卖、卖给谁、以什么价格卖的问题，《暂行办法》则解决了国有资产怎么租、租给谁、以什么价格租的问题。

    《暂行办法》坚持通过程序正义实现实体正义，它还兼顾实际情况与监管要求。《暂行办法》还资源配置权于市场，通过市场配置资源，形成反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的生产要素和资源的价格形成机制，引导各类资源合理流动、高效配置，能弥补公有制资源低效配置的天然缺陷。通过市场以竞争方式配置国有企业的公有资源，从经济学的角度讲就是“资源高效配置”；从监管的角度讲就是“利益主体监督”。

    《暂行办法》出台三年，市政府支持，市国资委严守，绝大多数企业认真执行。从党政领导到企业高管，都慎初慎微，律己护法，既体现了政策规定的严肃性，又实现了国企占有资源的高效配置。

    问：为什么将违反《暂行办法》规定租赁企业资产，视为严重的违规行为？

    答：因为它侵犯了资产处置工作中的基本原则——公开与竞争。 防范经营风险、确保健康运行是功能类国有企业首要的行为选择。为防范风险，我们提出：“把民主决策作为国资监管的基本要求，把市场配置资源作为国资监管的最终目标”。

    “民主决策”是用制度约束权力、规范权力运行，是功能类国有企业在不具备充分的市场竞争机制条件下，监管工作的现实选择。“市场配置资源” 则是通过市场价格传递正确的市场信号引导资源高效配置，是社会财富健康运动的沧桑正道。国有企业，包括功能类国有企业凡是能引入这一机制的领域都应尽快引入这一机制。（昆明日报 记者白楠）