昆明多举措加强经营性房屋租赁管理 多项政策出台

今后，昆明经营性房屋租赁面临进一步规范——日前召开的昆明市政府第106次常务会决定，昆明市将通过搭建经营性出租房屋综合管理交换平台、发布房租指导价格，建立税收委托代征制度等措施，全面加强经营性房屋租赁税收管理工作。对此，记者采访了解到，虽然按照国家相关规定，经营性出租房的收益都必须缴纳一定的税费，但实际操作中，租房价格多以市场主导为主，住宅出租大多都未主动缴纳税收。多位业内人士认为，此举对规范市场会起到一定的作用，但经营性出租房收益缴税后，可能会间接推高房租价格。

新政1

市政府将搭建经营性出租房屋综合管理交换平台，并建立经营性出租房屋租金指导价格发布制度。根据全市社会经济发展水平，按地段、商业规模等因素，每年发布1次经营性出租房屋租金指导价格，定期召开联席会。

马上就访

有一定的参考价值

但对市场影响不大

针对这一新政，荣城地产一位姓方的负责人认为，指导价对于承租方来说有一定的参考价值，可以在出租房屋之前通过指导价对昆明各区位的租金情况有个大致了解。但他同时表示，租房市场有一定的特殊性，比如房子是否装修、地段、区位、配套等差异，都会影响租房价格。因此，实际的租房价格与指导价肯定会有差异。

云南乐居电商总经理卞东晓也认为，租房市场经过多年的发展，已形成了一定的市场规律，经营性出租房指导价对租赁市场的意义和影响并不会太大。

新政2

通过建立经营性出租房屋税收委托代征制度、税收巡查管理制度和配套的经费保障机制，进一步规范经营性房屋租赁行为，确保依法行政、应收尽收。

马上   就访

住宅出租目前很少主动缴税

近年来，经营性房屋租赁业迅速发展，但由于出租房屋行为分散隐蔽、租金支付绝大部分不用发票、相关部门保障配合力度不够、信息共享程度低、涉及的税种繁多、纳税人税法遵从度低等诸多因素，经营性出租房屋税收征管已成为税收管理的一个难点。

据荣城地产方姓负责人介绍，个人出租房屋纳税分两种情况，一是个人出租非住房（商铺、写字间），涉及缴纳的税费有房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、个人所得税、印花税；二是个人出租住房（住宅），涉及缴纳的税费有房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、个人所得税。相关规定中，双方签订租赁合同后，可到相关部门进行备案，税局会根据双方的具体情况核定一定的税率进行缴税。“但实际上，如果租的是商铺、写字楼，由于承租方多是公司性质，基本都是要开具发票的，因此不缴税的情况很少。但住宅的出租由于多涉及个体，大多是房东和租客按照双方约定签订合同，因此，很少有人会按照要求到相关部门备案，主动缴税。”

租客声音

担心新举措拉高房租

房东林女士有一套公寓，由于是商业物业，委托酒店管理机构代为管理。她告诉记者，这套公寓每年的租金收益大概在3万元左右，需要缴纳的税费大约4000多元。“我在这套物业上投入了几万元的装修费，现在每个月还要偿还3000多元的银行贷款，税费还是笔不小的开支，如果真要缴税，只能考虑涨点租金。”她说。

而对于租客来说，王先生认为“羊毛出在羊身上”。“规范二手房租赁市场，对租赁合同进行备案登记，进一步保障双方的权利是好的。但对于普通租客来说，最关心的还是租金，是否提供发票、房东是否缴税其实并不重要。如果一定要缴税的话，最终必然转嫁到租客身上，增加租客的负担。”

采访中，多数租客都表示，这一最新规定一旦开行，他们都很担心此举会增加租客的租房负担。

业界观点

税费或转嫁推高租金

卞东晓认为，按照目前的实际操作，住宅的出租收益房东基本都不会主动缴纳税收，但如果真要缴税，肯定会转嫁到房租上，最后还是由租客埋单。

另一位二手中介负责人也表示，不少房东在出租房屋时都会与租客协商，如果不要发票是一个价，要发票又是另外一个价，如此一来，房东缴纳的税费肯定要增加到租金上，从而推高房租。

荣城地产相关负责人认为，按照规定，租金收益是需要缴纳税收，在实际中，中介也都会尽可能地建议双方对租房合同进行备案，缴纳税收。但实际上，住宅的租赁基本不会主动缴纳税费，如果房东要缴税，这部分支出无形中就会转嫁到租金上，可能导致租金价格上涨。

另外，卞东晓还提到，写字楼、商铺出租需要缴纳的税费相应更多，住宅税率要低一些。如果今后要规范和实现税费征收，原有的租房管理制度就要进行改革，应规定所有的出租房屋都必须进行登记。

市场预测

租房价格今年预计还会降

“因为去年交易市场比较冷清，不少待售房源转向租赁市场，在房源较为充足的情况下，去年，昆明住房租金价格还是比较稳定的。”在广福路一家二手房中介，一位负责人这样告诉记者。

而荣城地产去年市场监测数据显示，昆明住宅租金价格在20元/平方米～23元/平方米左右，也就是说，一套100平方米的房屋，租金在2000元/月～2300元/月。当然，住宅租金价格还受到区位、地段、配套、装修等多种因素的影响。

“去年，市场租金价格还是比较稳定，但到了年底，由于房源供应量增加，价格略微有所下降，大概每平方米下降了1元到2元，降幅在10%以内。”荣城地产一负责人说。她同时预测，今年，昆明市场的库存量还在进一步增加，因此，租房市场在房源充足的情况下，租房价格还有可能会有所下降。“住宅总体来说下降幅度不会太大，但由于受到总体经济环境的影响，很多商铺都出现了关门的情况，因此，今年，商铺租金价格下跌的幅度会更大。”