“营改增”5月1日起实施 二手房买卖出租均不加税

“营改增”5月1日起实施，所有税费疑云终厘清

　　建筑和房地产业自5月1日起实施营业税改增值税，记者了解到，之前房东和租客们非常担心的“加税”问题终于尘埃落定，出租房产所应缴交增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征，增值税并非单列按住宅1.5%、商业地产5%来计征，故此“营改增”并没有给房东、租客带来额外税费负担，相反对于月租在3万~10万元这档的住宅和非住宅来说，因为之前营业税附加免征范围扩大至10万元以下，获得减税，分别减税0.1%和0.3%。

　　对二手房买卖来说，广州市营业税向来按5.6%来增收，其中0.6%属于附加税。3月29日，广东省地税局曾经发布：自今年4月1日起，广东省随增值税、消费税附征的城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加免于零申报。由于“免于零申报”这个表述非常拗口且冷僻，市场当时普遍猜测是营业税三项附加税不需要交，故此有“5.6%营业税下调至5%”的说法。但据税局人士解释，“免于零申报”，是指增值税为“0”的时候，附加税免于申报，但增值税、消费税实际缴纳税款大于零的纳税人，仍需要到地税申报缴纳相关附征税费。也就是说，如果交易的普通住房证满2年，增值税不用交，那么附加税就不用申报也不用交；如果交易的普通住房证不满2年，或是非普通住房，那么增值税税率依然是5.6%，并非是5%。

　　房屋出租：全部不加税 心头大石放下

　　李女士在下塘西路有一个出租屋，今年3月刚与租客续租，当时商定月租是2800元，由于月租比之前涨了300元，于是李女士爽快地答应租客，租赁备案和出租房产税由自己来承担。后来随着“营改增”渐行渐近，李女士看到增值税对房屋出租的征税标准是1.5%，她以为增值税是直接加到当时的出租房产综合税率上，无形中每月可能会增加42元的支出。

　　虽然42元不算很多，但一年下来也有504元，把差不多两个月的房租涨幅抵消了。直至4月底，她从税局了解到，增值税也一并按照综合税率来征收，对于她缴纳出租房产税的2000~30000元一档，出租房产税依然维持在6%，与之前的综合征收税率一样，李女士的心头大石终于放下来。

　　根据链家满堂红3月促成交易数据显示，住宅低于2000元月租的交易宗数占比为16.4%，2000元/月（含）至30000元/月（不含）交易宗数约占总交易宗数的83.4%。从统计数据看，经由链家满堂红成交的全市住宅租赁个案，99.8%的交易低于3万元，也就是说能够享受减税“毛毛雨”的租赁个案非常少，绝大部分业主所交的出租房产税维持不变。按月租3万元的住宅来计算，“营改增”出租房产税综合征收率下降0.1%，便宜了30元。

　　链家满堂红的统计数据显示，非住宅月租在2000~30000元的交易宗数约占总交易宗数的62.7%。由于商铺普遍租值较高，月租3万元以上的商铺和写字楼单位约占市场30%。对于月租收入10万元以上的业主，“营改增”对税费支出无影响，对应税率依然是14%，但如果月租收入刚好在3万~10万元的商铺或写字楼业主，减税效果较明显，按月租5万元来计算，减税0.3%，每月省下150元。

　　房屋买卖：

　　“营改增”对应税率仍是5.6%

　　一个“免于零申报”，成为媒体人的“英雄冢”，市场和媒体都憧憬营业税改增值税，统一按照5%来征收增值税。不过，经过记者与税务人士详细讨论，发现“免于零申报”只是适用于增值税为“0”的交易，交易双方不需要为0税费而进行申报，故此称之为“免于零申报”。然而，对于有发生增值税纳税行为的交易，在广州依然要缴交三项附加税，因此广州市二手房交易增值税的税率依然是5.6%。

　　“营改增”对二手房纳税环节还起着“牵一发而动全身”的影响。4月26日，财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称《通知》）明确规定，5月1日“营改增”后，均按不含增值税的价格和收入，来确定契税、房产税、土地增值税、个人所得税等四个税种的计税依据。

　　据了解，契税、房产税、土地增值税均按不含增值税的价格或收入确定计税依据，有三个好处：一是可降低房地产交易环节税负；二是各税种计税依据保持一致，便于税务部门简便操作；三是减少征纳矛盾，有利于“营改增”平稳推进；这是自2月份出台的契税新政基础上的又一项政策性减税惠民措施。

　　地产人士表示，5月后“营改增”对个人影响不大，购房者所要缴交的增值税、契税照常在房地产交易登记中心的专窗进行缴交。他们反而更关注税局每年评估价系统的更新，因为如果税率不变或者下调，只要评估价上升，对购房者来说税费都是增加负担。举例说，购房者首次置业90平方米以下房屋按契税1%；业主方个税按1%，营业税按5.6%来征收，如果房屋证不满2年，按业主实收来计算，总共7.6%的税要由买家来承担，评估价为200万元，那么交易税总额为15.2万元；但如果评估价上调至250万元，交易税的税率三项总计仍是7.6%，但买家要交的税为19万元。（记者李凤荷）