日本房地产究竟值不值得投资

回顾之前的内容，我们对日本房地产做出了一个较为详细的评估，那么，这项资产究竟值不值得投资呢？

为什么投资：

政治稳定，法制健全，房地产波动幅度小，收益稳定；

日本的城市开发基本已经完毕，几乎不会发生被迫搬迁的事，万一发生也会得到很丰厚的补偿；

日本的房地产买卖透明且拥有永久所有权；

投资日本房产后可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证，容易获得投资经营签证；

出租方负担比较轻；

日本房地产品质高，维护比较好，不易老化；

再次出售时比较容易出手。

为什么不投资：

汇率风险

投资日本房产时需要留意日元汇价的问题，以东京的楼价为例，2013年至2014年底，当地的楼价已经升值约20%，大阪升值超过10%，但同期日元对人民币的汇价贬值近30%(当中也有人民币升值的因素），换句话说，如果在2013年年初买房，房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。如果要投资的话，需时刻关注日元汇率，并长线放租获得稳定回报及坐等升值。

空置风险

由于日本人口负增长，移民又有严格的限制，一些偏远地方的回报率虽然高，但是空置率也不低；而且日本的房子有大量供应，不像中国北上广和香港那么紧张，不一定能轻易转手。

税负风险

税负也是需要注意的问题。日本买房税缴税项目五花八门，若房子在5年内转售，所得的盈利要缴纳30%作为利得税；5年后再转售也要缴纳15%的税款。而投资者在当地买楼要缴纳的税负、律师费及佣金等，则差不多占楼价的10%。还有一点，日本的遗产税很高，由此可见，在如此高昂的税率下，中国人到日本购置大额不动产，若干年后就相当于给日本国库做了贡献。

除此之外，小君还要提醒广大投资者注意：不要只关注回报率。

房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在8%--30%之间，绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准，然而需要注意的是，回报率高并不代表收益率高。

具体来说，热闹的地方房屋价格自然就比较高，回报率会适当降低。于是，很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋，却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多，如果房屋租不出去空关的话，反而是损失。

所以，除了回报率的高低，还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。

总而言之，无论是哪种投资，大家做决定时都不能盲目冲动，一定要做到充分了解，理智决策。