政策宽松新房成交火热 二线城市住宅地价创新高

    一线城市地价偏高，且土地供应量收缩，更多优质的二线城市成为房企眼中的猎物。中原地产研究部统计数据显示，4月虽然土地成交量不高，但是二线城市住宅用地价格出现明显上涨，成交楼面价刷新纪录，同比涨幅高达183%。业内人士分析认为，二线城市购房政策宽松，库存较小，吸引了投资者进驻，但随着一线城市购房需求“溢出”，二线城市市场交易会更加复杂。

     成交楼面价同比上涨183%

    4月7日、8日，苏州土地市场成了聚宝盆，13宗土地成交，总出让金约250.76亿元，平均溢价率高达200%。其中，苏州市高新区科技城地块，由3.7亿元起拍，最终在15.5亿元落槌，溢价率高达318.86%。除了苏州，春节以来，南京、杭州等城市也出现了地王扎推现象。

    根据中原地产研究部数据，截至4月24日，二线城市共成交165宗土地，土地出让金合计855.3亿元。成交楼面均价4519.4元/平方米，同比涨幅高达183%；平均溢价率72.18%，刷新历史纪录。“目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场的预期，这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。”中原地产首席分析师张大伟认为。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京晨报记者采访时表示，一线城市高地价和高房价，使得部分房企认为泡沫过大，而二线城市的房地产市场的库存规模不大，且购房政策总体宽松，会驱使房企积极拿地，“地方政府在这个时候主动推地，相应的地价自然比较高。房企也有一拥而上的心态，土地高溢价容易形成，但最后也可能使得后续的开发成本急剧上升。”

     二线城市新房成交最活跃

    “仅仅用了两个多小时，90套房就被一抢而光，开发商进账10亿元。”有媒体如此形容4月12日南京奥体板块某楼盘的开盘场景。事实上，春节后，南京、苏州等地日光盘现象已经多次出现，成交价也随之上扬，南京部分地区新开发商品房销售价每平方米已突破4万元，有从业人员称，奥体板块房价可能还会继续突破5万元/平方米。

    由于约束性政策的调整，一线城市的成交已有所降温，但二线城市依旧持续火热。4月上半月，易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积888万平方米，环比3月前15天上升了5%，同比上升了66%。20个城市中有13个城市出现成交环比正增长现象，基本上为二线城市。具体来看，4月1日至15日，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-4%、9%和-3%，同比增幅分别为-1%、92%和91%。无论是环比还是同比，二线城市成交均为最活跃。“近期关于二线城市政策收紧的声音比较多，对于部分购房者来说自然不敢懈怠，进而会积极签约。可以大胆预计，4月份全月的市场成交或创下历史新高。”严跃进说。

     二线城市市场交易结构复杂

    对于二线城市房地产市场的火热，张大伟认为，2015年开始的股市去杠杆，使得市场上大量的资金进入房地产市场。相对于三四线城市，一二线城市的资产比较优质，“本来一二线市场的库存就相对较少，杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门等二线城市的库存量已出现连续4个月环比下跌，市场容易被鼓动上涨。但三四线城市因为库存绝对值过高，2016年市场分化的趋势将依然延续。”

    严跃进也表示，二线城市房价大涨，和此类城市相对一线城市房价总体偏低、购房政策比较宽松有关，投资者会看好此类城市的物业投资，进而积极入市，“但二线城市目前必须正视三个现实：一是库存量已经不足，必须通过限价等方式来抑制投资投机需求，同时维护市场稳定；二是一线城市部分购房需求溢出到了二线城市，市场交易结构会更加复杂；三是热点二线城市的市场走向，会决定后续中国楼市的走向，近期必须重点进行价格管控和预期管控。”（杨奕）