房贷新政 地产商“画饼”难“充饥”

    编者按：央行在国庆前一天出人意料地宣布放开限贷，限贷放开能否给疲弱已久的楼市带来新的购买者，尚不得而知。央行给地产商画出的这个“大饼”，能给身处冬天的地产商“充饥”吗？

    国庆节前夕，央行正式发文松绑限贷，强调各银行应优先满足居民首套房和改善型住房的信贷需求。

    央行在《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；而对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。而在已取消或未实施“限购”措施的城市中，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。此外，银行还可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。此外，央行还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，定向投放房贷。

    央行出人意料地在这个时间节点宣布放开限贷，其刀锋所向值得深思。在笔者看来，央行此次松绑限贷，关键词就是三个字“改善型”。在这个文件没有出台之前，国人向银行申请贷款购买改善型住房也就是俗称的“二套房”时，央行要求首付款比例不得低于40%，而各地银行在具体执行二套房首付款比例时，一般要求首付款比例在60%，例如南昌市就要求二套房首付比例为70%，而且二套房贷款利率一般为基准贷款利率的1.1倍甚至更高，这使得国人意欲通过银行贷款来购买二套房基本成为泡影。当然，央行原先为何出台如此严厉的二套房贷款政策，主要是为了抑制资金过多流向房地产行业，避免房价被过度炒作。

    时过境迁，房地产行业经历了黄金十年的高速发展之后，在进入2014年之后出现了“歇歇脚”的势头。统计显示，今年8月份，列入房价重点考核的70个大中城市中，有64个城市的房价出现下跌。面对房价下跌和新房销量的节节下滑，近年来持续依赖“土地财政”的各级地方政府叫苦不迭，使出浑身解数力保楼市。原先实施新房限购政策的46个城市中，纷纷放开新房限购，如今只剩下北上广深这四个一线城市尚未放开新房限购。