房屋漏水减损建筑寿命 漏水"夏病"要"冬治"

    雨季时不少业主苦不堪言——只要家里有一处漏水，全家遭殃。专家指出，雨季治漏只是权宜之计，真正除根，要等到晴朗、干燥的冬季，这就是所谓的“夏病冬治”。不过治也需讲方法，施工队应有施工资质，并杜绝使用假冒伪劣产品。难以确定权责的可引入司法鉴定机构，让大家修得明白。

     房屋漏水减损建筑寿命

    京华家居编辑部常年能够接到读者关于屋内、屋面渗水的咨询，但中国建筑防水协会理事长朱冬青提出的一串数字，才让记者真正了解了建筑渗水的普遍性及严重性。去年，中国建筑防水协会发布了《2013年全国建筑渗漏状况调查项目报告》，抽样调查涉及全国28个城市、850个社区，共计勘察2849栋楼房，访问3674名住户。在接受调查的2849个建筑屋面样本中，2716个出现不同程度的渗水，渗漏率达95.33%；住户样本3674个，共有1377个出现不同程度的渗漏，渗漏率达37.48%。朱冬青提到，根据北京建筑工程司法鉴定中心的数据显示，有1/4的法律纠纷由建筑渗漏引发。

    “然而我们想引起公众注意的是，渗漏并不是只关系一家的生活质量，还会减损整个建筑的寿命，从而造成财产损失。”朱冬青表示，住在公寓内的居民，一般关心自己的居室内的问题，如果出现渗水，就进行一些小修小补。有很多渗漏的房子常年不居住或是出租的，就直接放任问题存在。包括看到地下车库渗水，很少有业主积极向物业反映，“看见水洼，直接迈过去就得了。”殊不知建筑渗水对建筑本身危害极大。专家还指出，建筑渗水的危害是渐变的，并非一开始就能显现，所以更容易被忽略。

    朱冬青解释，水是无孔不入的，混凝土本身都有毛细孔，水可通过混凝土腐蚀内部的钢筋，产生锈涨，从而导致混凝土开裂。“这样水又会更多地渗入，产生恶性循环，最终的结果就是建筑寿命折损。”朱冬青举了一个真实的案例，东莞一户居民购买的别墅漏水十年，一直没有得到根本治理，最后经过司法鉴定，这些年的漏水导致房屋的寿命折损了20年，而这个建筑的寿命只有50年，最终法院判开发商赔偿巨额损失，由此可见渗水对房屋的危害程度。

    司法鉴定可解决纠纷

    解决居室漏水的难点除了技术，还有漏水点的查找。在12月17日举行的中国国际屋面和建筑防水技术展览会“走进社区诊治渗漏”公益活动上，就有一位老先生提出，邻居漏水自家遭了殃，但苦于无法找到漏水点，物业也拿不出办法，现在只能眼睁睁地看着自家的墙面不断地被渗水浸泡。现场专家就指出，为了准确地判断漏点，业主可以委托司法鉴定部门上门进行鉴定。专家指出，目前还没有专业仪器可以简单地判断出漏水点，司法鉴定部门的专业人员可以根据专业知识和经验从现场情况判断出渗漏根源。

    近日，记者以消费者身份咨询了北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心，中心工作人员告诉记者，确实可以对居民家中的漏水点进行判定，但并不能保证对家中设施不做出破坏。“这样根据现场情况来定，有的可以通过观察判定，但还有一些必须经过必要的试验。”该工作人员还表示，目前他们只能接受法院的委托，也就是说，业主必须走到诉讼阶段才能引入司法鉴定。还有专家支招，现在有东方雨虹等著名防水企业都开设了家庭防水维修业务，也可以请专业公司上门检查漏水源头。

     屋顶漏水可申请大修基金

    除了室内漏水，一些老旧居民楼顶层和外墙面也有渗水情况。京华时报记者咨询得知，这些问题无法通过家庭内部装修而需要求物业和原建单位修复。不过，很多维修工程一拖再拖的根源就是没有资金，要动用大修基金需绝大部分业主讨论通过。“原来使用大修基金需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。”朱冬青表示，现实情况中，很多业主没有受到渗水的影响，所以动用这个基金并不容易。

    不过，要提醒广大业主的是，《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》已经发生了变化，屋面防水损害造成的渗漏已经被列为危机房屋使用安全的紧急情况，不需要经过业主讨论通过，便可按照相关规定使用住宅专项维修资金，对共用部分进行维修、更新和改造。

     施工单位须有资质

    家里出现渗水到底找谁修？专家们强调必须要找专业队伍。普通消费者怎么区别专业队伍和游击队呢？朱冬青表示，首先要看资质。国内防水施工公司需当地的建设主管部门颁发资质证书。“2014年前防水施工单位的资质分为2级和3级，今年相关部门对资质进行了调整，目前为1级和2级资质。”据悉，明年年底各单位资质将调整结束。“目前无论是老资质还是新资质都没有问题，但必须持有资质，否则就是游击队。”记者咨询了数家专业防水公司后得知，家居堵漏需先上门查找原因，再由专业施工人员进行施工。“材料和人工需按实际工程计算。”如果瓷砖遭到破坏，部分公司还可提供贴砖服务。

    防水、堵漏的材料作为化工产品很难进入消费者的购物清单，就更别说挑选常识了。有专家指出，一部分不合格产品甚至有毒有害。朱冬青指出，选购产品时应该在大型建材超市购买，“路边小店即使标称是东方雨虹、卓宝之类的大品牌，也要打个问号。”对于有害物质方面，国家标准中有明确的限制，合格产品可放心使用，消费者可注意查看产品的环保认证标示。另外，消费者应该尽量购买水性而不是溶剂型材料，比如聚合物水泥涂料、丙烯酸系涂料等，它们对人体影响较小。

    ■案例分析

    1.我家楼下反映阳台的顶棚上有水印，怀疑是我家漏水。情况是我家的阳台上放置了洗衣机，但排水管是插在地漏里的。壁挂炉主机也在这个空间，如果是地下管线漏水，壁挂炉会马上掉压，但现在机器运转正常。由于找不到漏水点，邻居几次上门。我也想配合，但在原因不明的情况下，我也不能让邻居把地面刨掉找漏水点吧？

    专家解析：中国建筑防水协会专家吴明表示，可能有两种情况：一是楼下住户家的窗户老化渗进雨水，导致顶棚出现水印；二是业主家连接洗衣机管道的地漏与水泥的结合部出现了缝隙，平时排水有水溢出，顺着地面缝隙渗漏到楼下。建议业主采用排除法，可先购买堵漏产品将地漏周围封堵住，看楼下的水印是否还有加深。由于墙体干燥需要较长时间，还要请楼下业主配合“观察一两个月”。

    2.楼上某家住户漏水，导致我家卫生间顶棚出现渗水，但这种情况时有时无。楼上人家说这个房子一直是空着的，根本没有用水，所以不可能有漏点，我也感觉水不能隔着好几家才漏到我家。物业现在一筹莫展，我该怎么办？

    专家解析：吴明分析，楼上的住户没有用水，漏水的源头很可能在更远的住户那里。为什么楼上的某个住户家里漏水没直接在最近的邻居家表现出来？这是因为他们的楼板或垫层致密度更好，水就顺着墙体汇入到混凝土较为疏松的业主家里。至于为什么时有时无，则是由于流过来的水会蓄积在垫层或楼板中慢慢地渗漏、返潮出来。如果有一段时间没有新的水源补充，就会表现出渗漏有所改善的情况。鉴于情况复杂，建议业主请司法鉴定中心来做专业鉴定以判定漏点。（记者 马希）