房地产去库存的前提是解决城镇化问题

    近日闭幕的中央经济工作会议上，确定了2016年的五大经济任务，“房地产去库存”位列其中。卖房已不再是销售问题，而是一个经济问题。卖房是目的，但用什么手段更重要。房地产行业要想真正去库存，进而实现良性循环，地方政府需要做好三件事。

    实际上，“房地产去库存”的思路清晰。国家发改委主任徐绍史明确表示，将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，且要加快农民工市民化。也就是说，鼓励农民买房。

    社会对此讨论激烈。出谋划策者有之，有说要加码房地产刺激销售政策，降低首付比例、贷款利率，有说要深化户籍制度和住房制度改革。当然，这些手段的确必要，但仍是表面文章。

    据昆明的公开数据显示，2015年上半年，昆明楼市库存达2565万平方米。以6月份成交面积70.3万平方米计算，消化库存需要3年。去库存的压力不小，需要结合实际进行顶层设计。

    鼓励农民买房，首先要解决农民进城后的远虑与近忧。远虑，是为工作、子女教育、医疗等公共服务问题，这关乎幸福；近忧，则是在农村自家土地的问题，这关乎根本。所以，思路清晰的“房地产去库存”办法，并非通过银行和户籍等部门就能解决，其根本还是城镇化，在解决房地产库存问题中，使涉及城镇化的改革更加深入。

    围绕着农民的远虑与近忧，地方政府需要做好三件事。

    首先，发展农商，解决农民的土地问题。鼓励资本投资农业领域，规模化、标准化发展农业，代替农民以家庭为单位的种植、经营。同时，在土地流转相关政策基本具备的前提下，探索农民从中分红、盈利问题。这样就能化解农民进城后，在土地上的后顾之忧。未来的农民，很可能一面在城里工作，一方面又拿着土地上的分红。一旦城市经济发生波动，土地也能成为失业农民的退路。

    要想达到这一目的，对万众创业的相关利好政策，需要向农业领域倾斜。

    同时，扩大城里的就业岗位，解决农民进城后的工作问题。这一点说起来容易做起来难，一方面需要真真正正落实万众创业、大众创业的相关政策。与此同时，非城镇户籍人口在城市落户的主力军，应当是那些有文化、有一技之长的小镇青年、农村青年。政府应当对此在政策上有所倾斜。

    最后，极为关键的是，改善城市公共服务，让城市真正地成为非城镇户籍人口的精神家园，让他们有幸福感。如教育、医疗等城市公共服务的改善看似简单，但需要考虑的是，在现有情况下，能否改善我们的交通、教育、卫生、公用事业、环境保护等公共服务，使其对农民有足够吸引力，这是个问题。

    当然，土地财政、房价形成机制、房地产发展逻辑、户籍改革等相关问题，也均要服务于改革。在市场经济的前提下，农民工不会为了去库存而在城里安家，也不能寄希望于开发商不追求利益，慈善卖房。所以，按照目前思路，让非城镇户籍人口成为房地产市场新的增长点，必须通过改革做好上述三件事。

    需要认识到的是，房地产库存问题正倒逼改革，解决该问题，其实是解决城镇化问题，达到深化改革的目的。如果从目标倒推，地方政府就既要考虑长远、也要解燃眉之急；既要有顶层设计、又得从小处着眼，也就找到了去库存的合理手段。（尹一）