房企全民营销 “五一”昆明楼市成交不及去年一半
即便有云南“省八条”利好楼市，但“五一”小长假昆明楼市依旧趋冷。消费者购房意愿不高、开发商没新开楼盘面市。昆明商品房3天仅成交173套，同比下滑174%。昆明库存压力仍然很大，此次托市政策短期内未见楼市规模化放量，加之受“出游潮”影响，也一定程度造成“五一”昆明楼市成交量走低。
来自昆明市房产信息网的数据显示，小长假3天中成交量最多的是5月1日，共有100套房成交，成交面积为8300.69平方米；其次是5月2日，共成交了41套商品房，成交面积3973.22平方米；5月3日成交量最少，仅交易了32套商品房，成交面积2680.34平方米。最终“五一”期间，昆明市场累计成交各类商品房173套，总成交面积为14954.25平方米，这样的成绩还不及节前单日的交易量，较之去年同期“474套，33865.06平方米”的成交情况分别下滑达174%和126%。
记者从昆明市内多家售楼部了解到，尽管有多重利好的政策刺激，但“五一”假期一些售楼部还是鲜有人问津。“每逢节假日售楼部就比周末还冷清，成交量也必然受影响。虽然政策向好且我们也推出了不少优惠，不过很多消费者‘五一’选购房子意愿较低，所以也暂时没有对成交有所提升。”滇池路一项目营销负责人表示，节假日楼盘交易量走低实属正常，随着假期的渐渐远去，消费者对楼市的关注度会逐渐增强，再加之楼市成交数据在节后集中备案，会促使节后成交量回升。
此外，对于节后昆明楼市走向，业内人士指出，尽管“省八条”等托市政策能够提高住房支付能力，改善楼市预期和提振置业信心，但在目前昆明库存压力空前的情况下，政策效果短期内不会有明显刺激效应，其对后市影响还要看执行力度。
房企全民营销 售房信息刷进朋友圈
“3.30”政策后，“保利是个P！”、“恒大地产全国无理由退房”、“世界那么大，我想去看看”、“涌鑫哈佛中心0首付买房”等消息，甫经推出便迅速抢占各大媒体地产头条。
与这些热闹的“头条”相映衬的，是新政颁发后昆明楼市“不温不火”的成交量。
对此，昆明某房企老板直言不讳，“中国经济目前正处于一个新旧交替的‘衔接期’，一些传统的支撑力量正在消退，譬如房地产。对开发商而言，市场在变，营销方式也必须作出改变，否则就只有等死。但是，如何变才能赢得购房者，这是一个课题，也不能一概而论。”
从4月20日闭幕的春季房交会不难看出，开发商已不再迷恋“房交会”、售楼中心待客等“坐销”模式，热衷于以老带新、房产众筹、O2O线上销售、“小蜜蜂”派单等“行销”渠道。
“其实，在昆明当下的房地产市场中，多数开发商面临的都是去‘库存化’压力，要想活下去，他们只有急功近利。然而，面对‘移动互联时代’市场环境发生的变化，特别是消费者的决策支撑环境发变化，开发商选择一种短期内以卖房为目的的‘吹糠见米’式营销。”昆明风之铃市场调查研究咨询机构总经理石远分析。
石远的观点得到一位本土大型房企职业经理人的印证。他认为，当前，即使是大型房企都面临着资金链过紧的生存压力，去库存成为生存的重要手段。因而，传统的“坐销”模式，譬如沿袭制式的房交会平台，很难再赢得购房者，也很难促进销售，因而开发商不再买账也是预料之中的。
全民营销遍地撒网
记者发现，当下昆明盛行的全民营销模式，主要是两大类：一类是“遍地撒网”式的全民经纪人，另一类是与媒体合作的电商模式，即与行业媒体、代理公司、渠道公司等平台合作，给予一定销售任务，并制定完整的奖励机制。
“对于业绩压顶、库存高企的楼盘，全民营销可直接将客户带到营销中心，直接促进成交，是楼盘迅速走量的好方法。但我认为，全民营销更适用于万科、碧桂园等基数较大的开发商，对多数中型或小房企来说，不见得是最有效的方法。”某本土房企策划总监表示。
云南城投融城优郡项目营销负责人则认为，全民营销能拓宽销售渠道，但会让整个项目的宣传点、渠道不统一，有碍项目的品牌价值推广，因而融城优郡暂不会考虑全民营销模式。
对此，市民李女士向记者讲述了她的一段经历：“前不久，一个许久未联系的朋友打电话来，向我推介一楼盘。开始觉得很奇怪，后来看了开发商的宣传材料才知道她可以从中赚钱。这种推介让人不舒服，至少我不会真正去了解这个楼盘。”据调查，约八成购房者对这种方式表示“不舒服”，超五成购房者认为这种不舒服会影响自己对企业品牌、诚信度的认可。
“生存比面子更重要，但全民营销应是补充，而不是主流，产品的精耕细作和服务提升必不可少。”云南财经大学教授周大研说。
品质、诚信度才是营销出路
“我们是刚需，但现在好多开发商资金链都断裂了，还是选择一家诚信度高、楼盘品质较好的开发商比较重要。试想，如果付了款，又不能按时交房；即使交了房，到时又拿不到房产证，怎么办？”王小乐焦虑地说。
跟王小乐有一样心态的市民不在少数，昨天，市民马露向记者诉苦：“现在，卖汽车的、卖保险的、卖化妆品的，都在卖房子，连朋友圈也在刷房子。而且，每天都有陌生电话打来推销楼盘，第一感受是我的电话号码又泄漏了，其次是想，开发商都没钱，房子都不好卖，究竟哪家开发商的房子能买？我们买了不会受骗？”
对此，长水航城项目营销负责人表示，首先，房企坚持对品牌的塑造非常重要，让购房者对企业的资金实力有信心；其次，要注重对产品品质的提升；第三，营销模式创新也很重要，必须向精细化、专业化营销转变。
芒果智库经济学专家王詠雪认为，营销方式没有对错、好坏之别，只有适合项目推广的才是最好的。但单一的营销模式很难达到推广效果，打“组合拳”仍是不错的选择。
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