开放式小区如何管理 物管公司建议开放做到三前提

丰宁小区内的道路一直都是对外开放的，但非常拥堵  都市时报实习记者 张昊哲

21日发布的《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。

《意见》中提出：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

这一提法引发了网友热议。“购房时，小区内的道路都算公摊交了钱，属于小区业主共同所有。如果开放了，是不是违背了现行的《物权法》，是否会损害业主的利益？”“小区开放后安全性如何保障？物业如何管理？”……

对此，昨日，记者走访调查后发现，大部分居民对小区道路对外开放有疑虑；物管公司认为，开放式小区管理存在一定难度。

现场走访

管理难点1

路窄乱停乱放 交通拥堵难发挥微循环功能

其实在昆明，也不乏开放式住宅小区。比如棕树营小区、白马小区、丰宁小区等老旧小区，都是开放式小区，社会车辆都可以自由驶入小区内部道路。但因为停车场紧缺（占道停车）、安保措施不到位、管理混乱等硬件、软件方面的因素，上述开放式小区也存在很多弊端。

昨日下午，记者走访丰宁小区发现，该小区北区共有4个出入口，其中两个通往茭菱路，一个通往近华浦路，一个通往西二环。小区内车多人杂的现象比较突出。由于小区内部只有一个不大的露天停车场，远远不能满足住户停车需求，原本就不宽敞的道路两边停满了私家车，留下的路面只够一辆轿车勉强通过，如果遇到迎头车很难避让。顺着丰宁路在小区内绕上一圈，4米左右宽的道路两边都停放着车辆，人车混行，十分拥堵。

此外，丰宁小区内临街一楼有很多餐馆和小商店，店铺门口停满了轿车、电动车，交通混乱，外来车辆如果选择从小区内部抄近道，只会更加“添堵”。

丰宁小区内有个小型露天停车场，停车场内已经停满了车辆。看守车辆的师傅说，小区业主的车辆原本就多，而时常有很多外来车辆停放在停车场内，使得很多业主不得不把车辆停放在丰宁路边或者单元楼下的过道上。

“小区开放性管理，弊端实在太大。”丰宁小区业主张先生说，“小区内停车位本来就少，业主没有固定的停车位，外来车辆太多，丰宁路上的停车位都被停满了，很多时候找个停车位都很难。”

管理难点2

环境卫生脏乱差 人员混杂治安隐患大

除了交通拥堵、停车难等问题，丰宁小区内的环境卫生也十分糟糕。整条丰宁路上，纸屑、袋子、饮料瓶等垃圾随处可见，绿化带内也有很多垃圾。一些小区内的餐馆门前，还残留着油污、瓜子壳之类的东西。

正在小区内打扫卫生的一名环卫工说，小区内每天的垃圾量都很大，一方面是因为很多业主不爱护环境，另一方面也是因为来小区内购物或吃饭的外来人员多。“平时一天至少要打扫5次，有时候要打扫7次，每次都能扫好几筐垃圾，尤其餐馆门口，外面进来吃饭的人太多了，经常乱扔垃圾。”

“开放性小区的环境卫生是一个很大的问题，就像我们小区一样，环境太脏乱了，绿化已经被人破坏得不成样，虽然环境卫生差和业主也有很大关系，但由于小区是开放的，从外面进来的人员也难辞其咎。”业主陈女士说，她不支持小区开放式管理。

丰宁小区治安差也成为业主诟病的问题。该小区内人流量很大，除了业主之外，还有很多卖东西的小摊贩、过路的人以及一些到小区内吃东西、购物的市民。该小区由于是老旧小区，每栋单元楼几乎都没有安装门禁系统，外来人员可以直接进入单元楼梯。任意挑选小区内的一幢单元楼，走上楼梯看到，楼道内的台阶上和墙壁上，都粘贴着很多的小广告。

虽然小区被分隔成多个庭院，每个庭院内大约有3至5幢居民楼，庭院也设有一道铁门，但却并不是每个庭院门口都有保安看守。

另外，丰宁小区内的监控设施也不完善，除了小区主干道丰宁路上有少量摄像头外，在小区庭院内，单元门口，几乎见不到摄像头。因此，对于这样的开放性小区来说，盗窃事件是很容易发生的。

“小区里面人太杂乱了，外来人员太多，治安管理难度大，上班时间长的话，每个庭院里面有哪些业主还是很熟悉的，但对于刚来上班的保安，就很难分辨业主和外来人员。”保安李先生说。

管理难点3

小区道路难移交

交警很难插足

小区内道路对外开放，成为公共道路，发挥城市微循环路网功能。10多年前，昆明就开始尝试这一做法。如今，昆明部分小区的道路已经成为“主干道”，每天车水马龙。但由于小区业主要停车，道路狭窄，拥堵不堪。小区道路开放后，社会车辆多起来，实际上是在发挥公共道路的功能，但管理上还是由小区物管在负责，交警很难插足，因此这些道路大多没有交通信号灯，占道停车现象严重，很大程度上影响了公共交通功能的发挥。

最典型的是金实小区内部道路，路口到现在都没信号灯；停车没按照与路沿石平行的方向、而是斜着、横着停放。就是因为金实小区自建的金实路、金菊路、金秋路等属于小区物管公司负责管理，交警很难插足管理。

金实小区物管公司表示：“我们这些道路都是为了方便商铺经营，为顾客提供车位，并不是公共道路，现在大量的社会车辆从小区道路通过，才导致交通拥堵。我们曾经向辖区政府提出，要求按照规定办理市政道路的移交手续，但每年上百万元的道路清洁、维护等费用又无人承担，因此，小区内道路还是归物业公司管理，对于停车方式、是否安装路口信号灯，我们可以自己做决定。”

大型小区占地面积大，把原有的公用道路涵盖在内的也有。最典型的是创意英国小区，之前有一条从滇缅大道到茭菱路的小道，创意英国小区建起来后，这条小路成为小区主要进出口，社会车辆一开始还能横穿小区而过，后来小区物管在出入口限行杆后，社会车辆进出都要有卡，不能随便通行了。

10年前昆明提出打通断头路时，交警提出了一些很好的建议。比如，打通丹霞路连接西苑浦路、打通近华浦路接大观路，就是交警二大队提出来的，现在这两条路成为白马片区的主干道。但是，要让产权属于小区的道路变成公用道路，确实有很多利益纠葛。比如，近华浦路白马小区这一段、丹霞路连接西苑浦路一段，道路两侧斜插式、横向停车，交警也不能开罚单，因为道路的业主是小区。

各方声音

业主：

小区对外开放

会影响居住环境

记者在丰宁小区内随机采访了10多名业主，大家均认为，开放式小区存在的最大弊端便是治安问题。“小区时常发生盗窃事件，尤其春节前一段时间，每个月都有住户家中被盗。”住户朱先生认为，在开放式小区内居住，最好买份家财险之类的保险，如果发生盗窃之类的事件，赔偿才有保障。

太平洋财产保险昆明分公司的工作人员介绍，他们公司设有家财险，业主如果购买该种保险的话，发生盗窃之类的事情，会有相应的赔偿。而中国平安财产保险云南分公司的工作人员也表示，在他们公司的家财险中，有附加保险盗抢综合险，该险种很适合开放式小区。

记者随机采访了40位市民，多数市民不支持小区道路对外开放。他们普遍认为，小区开放后，老人孩子的安全问题、人身财产安全问题、噪音污染问题、环境卫生问题很难有保障。

物管：

小区要开放

硬件软件要成熟

丰宁小区物管处的工作人员介绍，丰宁小区是昆明较早的开放式小区的试点，但效果却不理想。无论从治安、交通或卫生等内部管理来看，都存在很大的缺陷。“由于小区对外开放，社会车辆、人员可以随意进出，小区内的治安压力很大，虽说小区内有20多名保安，庭院内也有人看守，但全靠人来看守的管理方式还是有很多不足之处，但如果在小区内安装高清监控摄像，光靠业主缴纳的物业管理费是远远不够的。”

该工作人员说，虽然小区内有多名保安巡逻，但外来人员较多，无法避免盗窃等事件。“那些乱贴小广告的人，实在是防不胜防，这些问题是很难管理的。”该工作人员表示，小区物业管理费不高，而保安和环卫工有好几十名，除了支付保安和环卫工的工资外，还要配备小区内的很多设施，对于这样一个开放式小区，单靠物管公司来管理很不容易。

“小区实现对外开放，必须要有一个成熟的条件，否则很难避免各种问题的出现。比如，要有足够的停车位满足业主停车，让小区道路发挥交通微循环功能；要配备现代化的安防科技措施，每栋单元楼安装门禁系统和高清摄像头，预防入室盗窃。”该工作人员说。

都市时报记者 陈蕾 首席记者 黄朝红