住建部鼓励开发商当"房东" 昆明保障房体系有实施基础

中介挂出大量租房信息 都市时报记者 杨帆

　　国家住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号）（以下简称《意见》），提出要大力发展住房租赁经营机构、从租赁市场筹集公共租赁房源、推进房地产投资信托基金（REITs）试点等重大措施， 并要求各省级住建主管部门将本地区落实本指导意见的情况于6月30日前上报。

　 　说了啥

　　3年形成健全的住房租赁市场

　　鼓励成立经营住房租赁的机构

　　住建部表示，据统计，城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题。与此同时，住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。

　　《意见》要求，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

　　《意见》要求建立政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接。

　　《意见》还称，鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。

　　目前昆明市共有172家房地产经纪机构，经昆明市住建局审验合格。按照《意见》指导，今后市场上或涌现出更多“从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务”的房产中介机构。

　　 怎么做

　　支持从租赁市场筹集房源

　　住房保障将建设和租赁补贴并重

　　去年，昆明市共建成各类保障性住房3.3万套，其中由昆明市级统筹分配的2014年9298套公租房，目前已进入实际选房配租阶段。2015年，昆明将继续加大力度，计划实施农村危房和地震安居工程1.2万户，新建保障性住房、棚户区改造住房2.l万套，基本建成2万套，确保困难群众居有其所。

　　鉴于保障房从新建到达到入住条件非朝夕之功，且耗资巨大，各项配套设施未必能第一时间满足住户需求。为提高安置工作效率，盘活存量住房，解决公租房管理难等问题，《意见》指出从租赁市场筹集公共租赁房房源。

　　今后各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房，保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，“补砖头”与“补人头”相结合。符合公租房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府将按规定提供货币化租赁补贴。

　　实际上，在昆明市区已分配、正在分配或待分配的人和新居、天骄北麓、子君村及俊福花城等保障房项目，均涉及向市场购买或代建的房源。结合《意见》来看，目前昆明市的保障房体系已经具备实施的基础。

　　 难在哪

　　出租商品住房等于二次投资

　　资金和政策扶持都很急需

　　针对楼市库存量高企“卖不动”的现状，《意见》明确，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。

　　具体而言，即鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；政府也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。

　　“要开发商变房东实际操作起来会很困难，出租房源不可能为毛坯，要将毛坯商品房装修后再出租，对于开发商来说是二次投资；而等到再出售之时，房源的价值很可能会打个折扣。”业内人士指出，此举旨在解决存量房源，但是开发商想靠当房东出租房源获利，仍需政府出台相应配套政策来扶持，否则很难实现。

　　目前来看，昆明市已于去年底下发的《昆明市人民政府关于城市棚户区改造以购代建的实施意见》，与之要求有异曲同工之妙。

　　为筹措足够的资金，《意见》支招充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应，并积极鼓励投资发行房地产投资信托基金（REITs）产品。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚表示，这是房地产市场未来发展的一个风向标，将改变房地产市场只售不租，多售少租的局面。将部分房源转化为租赁房将带动房地产市场向租售并驱方向发展。（都市时报记者 朱绍平）