廉租房腾退困难 建好还要管好

我这么穷还申请不到……隔壁老王那么有钱，他的廉租房应该让给我！

    7月28日，五华区保障性住房管理服务中心，在面对着自己廉租房被取消租住的决定时，64岁的廉租房住户孙志挥拳击向一名工作人员的面部，将其从椅子上打翻在地。

    在此之前，孙志被举报擅自将自己的廉租房转租他人，五华区保障性住房管理服务中心决定，将孙志的实物配租转为发放货币补贴，即每月补贴孙志114元，同时取消其所租住的廉租房。

    从昆明第一批廉租房的启动建设，到现在已近10年。孙志的一拳下去，也击出了廉租房在昆明的10年尴尬：住户“落地生根”，不愿意从廉租房内搬走，导致出现“只进不出”的情况；在管理上，制度不完善、缺乏联动等原因，也让廉租房的腾退变得困难。

     现状

    廉租房“只进不出”

    今年4月，五华区接到市长热线受理交办件，有市民反映，五华区廉租房华景苑小区的住户擅自将廉租房转租他人。经调查，发现该套廉租房的申请者为现年64岁的孙志，而实际住户却并非孙志本人。

    对于廉租房转租一事，孙志拒不承认，并表示只是将其借给侄子周力暂时居住。考虑孙志是一名年过花甲的孤寡老人，五华区保障性住房管理服务中心表示，一直希望“人性化”处理此事，并多次要求其能提供与侄子周力的亲属证明。

    不过，从4月拖到7月，孙志一直迟迟不提供任何证明材料。根据《昆明城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》，将廉租住房转借、转租，应取消住房保障的相关规定，住保部门最终决定将孙志的实物配租转为发放货币补贴。

    此事并没有因此顺利解决，拒不退房的孙志带着两人来到五华区保障性住房管理服务中心，将一名工作人员打伤，一场“悲剧”就此发生。

    为完善城镇住房保障制度，解决城镇最低收入家庭的住房困难问题。2007年，昆明市政府颁布了《昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》。根据《办法》内容，凡家庭人均月收入符合民政部门城镇居民最低生活保障标准，且已接受连续救助6个月以上；人均住房使用面积低于12平方米的市民可申请廉租房。

    尽管如此，相比全市符合申请廉租房的低保困难家庭来说，已建成使用的廉租房依旧是“九牛一毛”，还有许多急需解决住房问题的申请者一直盼着能早日住进廉租房。为此，坚持“阳光、公开、公正、透明”是分配廉租房的首要原则。而在后续的管理过程中，关键的工作在于及时调整廉租房住户，腾退已逐渐改善生活条件和不再符合条件的廉租户，让更多住房困难的低收入家庭尽快解决住房困难，形成保障性住房体系的“良性循环”。

    可实际情况却是，许多廉租房住户“落地生根”，不愿意从廉租房内搬走，导致廉租房出现了“只进不出”的尴尬局面。

    尽管昆明市各县区保障性住房管理服务中心一直多方努力，但效果却不明显。据了解，由于无法腾退廉租房，意味着其他符合条件申请廉租房的低收入住房困难家庭将迟迟不能入住廉租房。

    不仅如此，昆明市各县区保障性住房管理服务中心一直在扮演着“全职保姆”的角色，从申请者住进廉租房那一刻起，大到腾退廉租户问题，小到邻里之间的“鸡毛蒜皮”。由于缺乏民政、公安等各政府部门之间的有效联动，腾退不符合条件的廉租户变得难上加难，如何才能维持廉租房公平及良性循环？这个问题一直在困扰着住保部门对廉租房的管理。

     原因

    转租转借取证难

    其实，孙志拒退廉租房并非个案，腾退困难的问题在昆明各个廉租房小区都普遍存在。究竟是什么原因导致腾退困难呢？再往前说，又是什么样的条件才能符合申请廉租房呢？

    “分配的原则是尽量公平，但从概率学的角度来说，能住进廉租房的家庭已经是比较幸运的了。”一名住保部门的工作人员表示，如果不能顺利腾退，新申请者入住也遥遥无期。

    那么，如何才能了解廉租户是否还符合继续租住廉租房的条件呢？目前，昆明市各县区保障性住房管理服务中心实行年检制度，每年都会定点在廉租房的小区内审核住户的低保缴纳信息等资料。但在这个过程中，很多人却不配合年检，也不按规定缴纳物业费、廉租房房租。各区住保中心都反映：很多房东和租客都会事先打好联手，很难断定其存在转租、转借等情况，所以取证难，这也是导致阻碍腾退困难的原因之一。

    根据《昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》规定，只有家庭人均月收入符合民政部门城镇居民最低生活保障标准，且已接受连续救助6个月以上，人均住房使用面积低于12平方米的市民才可申请廉租房。而这其中最重要的一个条件是，廉租房仅限申请者本人使用。实际情况中，却屡屡出现原廉租房申请者已故、家人继续租住在廉租房内拒不退房，或长期空置廉租房，甚至有人悄悄将廉租房转租转借等情况。

    根据规定，凡廉租户虚报、瞒报住房状况；民政部门取消城镇最低生活保障资格连续满一年，且不属于低收入住房保障范围内的；擅自改变廉租住房用途的；将廉租住房转借、转租的；及连续3个月以上未在廉租住房居住的，应由县（市）区房产管理部门取消住房保障。

    不仅是腾退，即使只是日常的管理也颇为困难。采访中，昆明市各（市）区保障性住房管理服务中心也表示，各区都存在腾退廉租户困难的问题。不仅如此，由于腾退廉租户和申请廉租房等问题，许多一线工作人员经常面对住户的辱骂，甚至是对人身安全的“威胁”。“在工作中，被挡在门外，被住户拿水泼，被打耳光，都是难免的事。”五华区住保中心一位工作人员表示，“有些时候，还会被自称是艾滋病人的住户拿着针头威胁。”

    许多市民认为，对于不按时年检，不按规定缴纳物业费和房租的廉租户，应当强制取消其住房保障的资格。但这些看似简单的问题背后，操作起来却不那么容易。《昆明城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》第三十三条规定，各县（市）区房产管理部门作出取消申请人保障资格决定后，应当在5个工作日内书面告知当事人，并说明理由。享受实物配租的申请人应当在接到通知之日起3个月内将承租的廉租住房退回。逾期不退回的，各县（市）区房产管理部门依法申请人民法院强制执行。不过，申请人民法院强制执行有多少可操作性呢？云南天石智硕律师事务所的陈红律师表示，由于腾退廉租房存在入户难、取证难等情况，外加上司法途径的周期长、成本高，所以通过司法来解决廉租户的腾退问题，其实并不理想。

     分析

    制度不全缺乏联动

    由此可见的是，廉租房的腾退并不如人们想象的那么轻松。为何会出现这样的“不轻松”呢？住保部门“全职保姆”的尴尬身份与实际管理工作的不相匹配，被业内视为是主要原因之一。

    以五华区保障性住房管理服务中心为例，中心目前共有7名工作人员，而这区区7名工作人员不仅要负责协调保障房统建工作，还要负责辖区内各已建成的廉租房小区的后续管理，以及保障性住房管理服务中心的日常工作事务。

    人力不足，工作事项繁杂是各县区保障性住房管理服务中心都存在的情况。盘龙区保障性住房管理服务中心一工作人员表示，每月他们都会接到市长热线12345的交办件，大到腾退廉租户问题，小到邻里之间的“鸡毛蒜皮”，大多是依靠住保中心工作人员的耐心沟通解决，但实际上，这个义务本不需由后者承担。

    记者了解到，廉租房申请者的资格审查，主要是由申请者户口所在地的民政部门、街道办事处及房产管理部门负责。只不过，自申请者住进廉租房那一刻起，几乎所有的事务都是由各区保障性住房管理服务中心在处理。

    现行制度中，没有明确指出关于廉租房后续管理的责任单位，导致在腾退不符合继续租住廉租户的问题上，缺乏民政、公安等各政府部门之间的有效联动，进一步加大了腾退的难度。就目前来说，面对着廉租房“建设时期已过，管理时代应该如何适应转变”的问题，各区住保部门都有着不一样的管理办法，在全市范围内还没有一个统一的标准。

    廉租房是国家改善民生，解决低收入家庭住房困难的一项重要举措。大部分租住廉租房的住户都属于生活较为困难的市民，对于类似孙志这种64岁的孤寡老人，转租廉租房是该“人性化”处理，还是按照制度严格执行？许多市民有不一样的看法。

    记者随机采访了15位市民，其中有11名市民均表示，虽然对孙志的生活条件予以同情，但还是应该按照规定处理，毕竟还有许多比孙志更困难，更需要廉租房的家庭。

    而持反对一方的市民，则认为将孙志的实物配租转为发放货币补贴，每月114元的货币补贴过低，也是导致孙志不愿意交还廉租房的主要原因。事实上，昆明市较低的货币补贴在业内一直饱受诟病，“这个标准甚至都比不上滇西的腾冲这些县。”一位住保部门的负责人如是说。从这一点来说，货币补偿标准的提高也显得势在必行。

    此外，住保部门的一些受访工作人员都表示，希望能出台相关政策，完善廉租房的后续管理，加大各行政部门之间的联动，明确规定关于腾退的相关制度，让更多住房困难的低收入家庭能够尽快解决住房困难，形成保障性住房体系的“良性循环”，真正完善城镇住房保障这一项惠及民生的制度。

     样本

    幸福家园提供经验

    对于昆明的廉租房小区来说，如果不提幸福家园小区，似乎就无法为其管理模式和经验提供一个合适的解说样本。作为首批建设的廉租房小区，幸福家园建成至今近10年，也成为了昆明市廉租房小区“出现问题”和“解决问题”的一个样本，并一直在为各区廉租房管理提供着经验。

    2004年10月，昆明市投资8000多万元建设了1002套一期廉租房，次年3月又投资5700余万元，启动了3万平方米廉租房建设工作，即600套二期廉租房建设项目。一、二期廉租房分别于2005年10月和2006年1月竣工，并正式命名为幸福家园小区。

    长久以来，这里都被视为是“双困户”的幸福家园，共有主城四区的近两千户“双困户”在这里住进新家。物管处主任邢子东介绍，目前这里在住的还有1618户，但情况特殊的是，住户是由五华、盘龙、官渡、西山四个区户籍的人员组成，再加上人员复杂，曾一度给管理工作带来很大困难。

    打架斗殴、吸毒贩毒，这些情况在住户们的记忆里并不少见，即使是现在，因为养鸡养狗出现的邻里纠纷也挺多。但无论大事小事，在幸福家园基本都得到了妥善解决，对物管处的工作人员来说，而背后的代价则是“一件鸡毛蒜皮的小事，往往要花三四个小时”。

    除了因户主去世的房屋腾退工作之外，在日常管理中，最让人头疼的就是房租和物管费的收取了。各个区曾在幸福家园试过不同的收取方法，但大部分还是由物管处进行收取。“房租还好一些，一平方米0.31元的物管费，以往能收到50%就算不错了，到去年的效果不错，只有近200户没交。”邢子东说。

    在他看来，工作中最重要的是耐心和细心，如果服务对象普遍是60岁以上的孤寡老人更是如此，这一点无不体现在了社区和物管的工作中。面对一些不讲理的住户，耳光和口水都没少挨。邢子东说：“对这种情况，我们的态度都是不管对方怎么闹，先默默承受着，等对方说累了，再用询问的方式问，‘现在可不可以我说两句了’来缓和对方的情绪，并疏导。”

    面对聋哑老人的交流要更复杂一些，双方得在笔记本上写字交流，有时候协调一个灯管，就得花掉一个下午的时间和一本笔记本。

    除此之外，细心也很重要。记者在采访中了解到，2期3栋3单元的一位老人，由于自己酗酒，曾四次醉倒在家中不省人事，最后都是物管处发现后破门而入将其送医。现在，工作人员隔三岔五就会上门去看望这位老人，尽管他们还经常遭到醉酒老人的打骂。

    “如果要说的话，社区和物管工作人员的委屈三天三夜都说不完，但为了小区的和谐稳定，这些付出都是值得的。”邢子东表示，从去年到现在，幸福家园小区共有20余户因户主去世，由物管处报送住保部门进行了清退，清理过程中并没有发生任何冲突。（昆明日报 记者陈姝羽 王恩国）

     他山之石

    各国如何建立

    保障房退出机制

    新加坡：相关条例规定只有月收入不超过800新元的家庭，才有资格租用公共组屋，若家庭收入超过其规定标准将适时退出。这些通过立法所确定的解决居民住房问题的大政方针，为新加坡政府“居者有其屋”目标的实现提供了法律基石。

    日本：享受公营住宅租金优惠的租户，当收入超过基准时，若连续居住三年以上，则要累进计租；若连续居住五年以上，就必须买下该住宅。这些规定不同程度地满足了不同阶层的住房需要，使得日本住房保障制度逐步走向正轨。

    德国：申请租住公共福利住房的家庭，家庭收入必须在国家规定的低收入线以下，没有自有产权住房，在所在城市工作或居住一定的年限。经审核符合条件的家庭取得租房资格后，可以参加排队轮候住房。此外，还有退租方面的规定。承租家庭每年要向政府住房局进行家庭收入申报。凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。（综合）