库存高 去化压力大 云南房企欲抱团卖房

　　 云南省房地产协会 正打造省内州市对外联合营销平台 扩大市场整体营销能力

　　云南省统计局日前对外发布2016年全省主要经济数据，全省去年商品房待售面积为1887.31万㎡，同比2015年减少了61.27万㎡，库存进一步下降。然而，省内部分州市去化压力巨大，分化严重。其中有8个州市的去化周期在20个月以上，丽江的去化周期更达50.6个月，远超行业界定的危险值……这样的情况下，房企“抱团”卖房成为一个不错的选择。

　　 现状

　　 部分州市去化周期超18个月

　　根据去年8月份省政府印发的《云南省商品房去库存实施方案》中公布的数据显示，截至去年6月，全省库存去化最好的是西双版纳，当时的去化周期仅为8.3个月；库存压力最大的为丽江，去化周期显示为50.6个月。另外，德宏去化周期超过30个月，曲靖和玉溪的去化周期也均超过20个月的警戒值。反倒是一直受库存诟病的昆明整体向好，时值去化周期显示为10.4个月，整体库存仍处宽松空间。

　　事实上，按照云南省商品房去库存制定的任务目标，去年年底要将商品住宅库存去化周期控制在18个月的合理范围内，但截至目前，省内过半州市的去化压力仍然明显。

　　“云南各州市的去化周期差异明显，主要受开发量和需求不平衡影响。”省房地产协会会长韩忠庆认为，从房地产投资领域看，大理、西双版纳等基础较好的旅游城市投资增速明显，而包括怒江、迪庆等地，投资总量和增速仍有差距。不过，省内州市房地产销售，特别是滇南板块受季节影响明显。从数据看，除丽江外，省内主要旅游城市目前库存去化整体可控，仍在合理范围内。

　　 症结

　　 产品结构差异库存高企

　　去化周期差异突出，也是销售成交端形成的。记者了解到，丽江去年12月各类商品房仅成交189套，而同期的景洪成交数据为1119套。从下半年统计数据看，去化较好的西双版纳、楚雄等地，多月销售数据均在1000套以上；而去化压力最大的丽江，则基本在200套左右徘徊（本组数据来自各州市房产交易中心月度网签数据）。

　　“丽江房地产市场销售缓慢，主要与其产品结构有关。”业内人士分析，丽江雪山高原旅游景观的特质，以及开发限制和消费特点，使其入市产品数量整体趋少且产品线多数集中中高端，“这也造成销售价格波动突出。”来自丽江房产信息网的备案价格数据，2016年，丽江月均价格最低为5628元/㎡，最高为12560元/㎡；进入下半年后，均价全部在7000元/㎡以上，其中有3个月更超过9000元/㎡。

　　除了销售端的差异巨大，新建商品住房方面的数据差异也是造成部分州市库存压力过大的一个原因，数据显示，去年1~7月，新建商品房增长最快为昭通、丽江和文山，分别为101.2%、42.9%和40.2%；而整体去化较好的西双版纳和临沧，新建商品房同比分别下降15.4%和21.2%。

　　业内人士直言：“昆明房价逐渐趋稳，让部分投资需求转向了潜力较大的州市房地产市场，而这中间，供给偏少去化较快的州市无疑占据优势。”

　　 借鉴

　　 组团打造对外联合营销平台

　　“从销售现状看，除昆明为第一梯队外，逐渐形成西双版纳、大理以及滇中城市群的第二梯队，和保山、普洱等第三梯队的格局。”韩忠庆直言，这中间，无论是销售环节还是市场健康程度，都以西双版纳和大理最突出。

　　此外，来自省房地产协会的数据显示，云南省房地产外销比例从2013年的约20%，已升至2016年的近40%。“其中西双版纳和大理，更超过50%。”韩忠庆解释道，重点旅游城市的自然优势和投资偏向，让这两个区域的房地产投资增长明显。

　　此外，营销方面的创新也是两地市场突出的原因。韩忠庆直言：“2016年大理在销售端通过线上线下结合方式，打造线上的互联网房交会和线下体验中心，成功吸引了省内及国内的消费群；西双版纳则主打外向型销售，通过参与珠三角房交会等平台，扩大外销比重。”

　　而这正是韩忠庆口中云南未来城市房地产发展中需要努力的方向。“省房地产协会目前正在打造省内州市的对外联合营销平台，通过‘组团’，扩大云南房地产市场的整体营销能力。”韩忠庆说，组团模式不仅利于提升云南整体的房地产行业形象，也能形成合力应对国内市场竞争。

　　 观点

　　 高铁沿线特色城镇是潜在增长点

　　不少业内人士直言，州市库存去化中，需加大对农民工进城购房补贴等刺激力度，而正在举行的省两会上，云南省政府工作报告针对稳增长去库存等方面问题，也再度明确要鼓励农民工进城等措施。

　　事实上，各州市在鼓励农民工进城的相关措施中早有先例，包括曲靖在内，之前都出台了部分购房补贴等措施，“购房补贴等形式，一定程度上的确能刺激新的消费聚集，不过由于辐射范围有限，很难形成大规模的集中效应。”有分析人士表示。

　　值得注意的是，在近期举办的全国国土资源工作会议上，国土部明确，将对去库存压力大的三、四线城市减少以至暂停住宅用地供应。分析指出，库存大的三、四线城市减少土地供应，未来土地资源和投资偏向将更倾向潜力较好的区域，也将造成未来市场分化更加明显。

　　不过，省内州市也不是没有潜力可挖。“云南推进的特色城镇建设也将是一些发展较弱梯队的机遇。”韩忠庆表示，特别是已经开通和计划建设的高铁、高速公路沿线，休闲旅游特色乡镇的建设，也将是未来吸引外向消费的潜力增长点。

　　 1月上半月成交超10亿元，昆明土地市场迎来出让高峰 20.8亿 小街片区7宗土地寻买家

　　在13日昆明的一场土地挂牌交易中，新迎片区的两宗土地最终以2.69亿元的价格成交。加上月初长坡片区的3宗地块被打包以8.09亿元的价格成交，不到半月的时间，原本应该是“淡季”的1月，昆明土地市场已经成交超10亿元，而按照此前的出让计划，本月的成交盛宴还将继续。

　　去年12月，昆明市推地50宗，供应土地2540.59亩，最终成交41宗，土地成交面积约1671.59亩，环比11月30宗、1036.18亩的成交量，增加了61.32%。而成交价格方面，12月土地成交总价达17亿，相比11月仅3.03亿元的成交金额涨了5倍多。

　　而新年开局昆明土地市场供应仍未减少，来自昆明国土资源局的官方数据，1月昆明共计划供应土地48宗，累计出让面积为2140135.6㎡（约合3210.2亩），交易起价达到68.65亿元。值得注意的是，在1月全市供应的48宗土地中，主城区推地27宗，超过一半，出让面积1464138.05㎡（约合2196.21亩），交易起价高达62.42亿元。

　　此次土地出让中，中心城区地块比例也格外吸引眼球。除了前文提到的新迎片区两宗土地外，1月23日，小街片区7宗土地将打包挂牌出让，总面积约227亩，累计出让底价为20.8亿元，“小街片区城改项目规划已久，此次土地公开出让，其区位和集中放量，也将刺激中心区域增加新的开发热点。”业内人士分析，据悉，该集中地块将包含城镇住宅、批发零售、商务金融多种规划用途，未来也将打造成城市综合体。

　　云报全媒体记者 陈辉