广深客溢出 周边楼价暴涨

今年3月，广佛肇、莞惠城轨开通运行，珠三角城际往来更加便利。随着将来越来越多的高速公路、城际轨道开通，珠三角城市群1小时生活圈将实现，融城、跨界的生活形态在珠三角各大城市渐入佳境。

最先受到这股跨界融城浪潮影响的莫过于房地产市场。广佛、广清、深莞、深惠、深中等跨界区域的房地产市场，逐渐成为该地区楼市的“标杆”。在持续不断的楼市利好之下，这些占尽先机的区域楼价飙升、成交火爆，成为地产市场的传奇。从今日起，本报陆续推出“跨界楼市AB面”系列报道，还原最真实的跨界区域楼市面貌，揭示置业这些区域的利好和风险。

五一楼市大战在即，珠三角各大城市楼市将展开新一轮的厮杀。与往年不同的是，随着珠三角城市群1小时生活圈的推进，今年珠三角各大城市开发商争夺的重点绝不仅仅是本地客，广州、深圳两大一线城市的置业群体成为各城市开发商眼中的“金主”。

哪些区域会受到“金主”们的青睐？自然是与广州、深圳接壤的交界地带。这些区域率先尝到了同城化的甜头，楼价近几年更是呈现出直线上升的趋势。而广州、深圳的楼市又与这些区域出现正相关关系。伴随着区域经济一体化的发展，房地产市场以城市群形态发展的趋势也在增强，中心城市由于需求旺盛使得房价高企，进而辐射带动周边城市、地段市场的活跃。

够温和

广州中心6区涨不到3%

2015年，广州市新建商品住宅平均成交均价为15089元/平方米，同比微增0.1%。根据广东省房协统计，广州市新建商品住宅的成交均价基本平稳。其中，中心六区平均成交均价为23847元/平方米，虽然与2011年相比同比增加35%，但最近3年来，广州中心六区的楼价仅攀升了3%。清远的临广片区这三年来楼价升幅也约10%。不过，这些区域其实早在5年前就出现了大涨，近3年来反而表现相对稳定。

这些数据也充分说明，广州、深圳的周边区域的楼价，受广深影响大，楼价呈现正相关的关系。

广州向西

佛山：广佛盘市场份额占全市近四成

自佛山放开限购以来，广州客不断向佛山溢出已成为一种常态。去年佛山全市住宅成交量超过1400万平方米，广州客功不可没。广州涌入的区域主要是佛山与广州紧密相连的区域，南海里水、黄岐、盐步、桂城和顺德的陈村、北滘表现尤为突出，是广佛盘的集中代表。

根据佛山中原统计，2015年广佛交界区域住宅销售情况成交面积：449万平方米，成交金额493亿元，分别占全市总量的32%及41%。数据显示，去年佛山成交量最大的片区还是桂城片区，成交量185.9万平方米，成交金额235.1亿元，是佛山区域内最炙手可热的片区。

楼价方面，广州客最为集中的金沙洲、广东金融高新区等区域，成交均价超过15000元/平方米，个别地王项目直指2万元/平方米大关。今年一季度，佛山成交最为火爆的10大楼盘中前7位的均是明显的广佛概念盘，个别项目90%以上均是广州客。

在广佛地铁的带动之下，广州客往西置业通道全面打开。佛山腹地禅城祖庙片区、禅城城南片区等因配套成熟，楼价也坐稳在10000元/平方米以上。

广州向北

清远：5年时间楼价涨了近六成

广清结合板块主要集中在龙塘（包括银盏）片区。追溯到2009年，龙塘只有屈指可数的几个大盘，在整个清远房地产市场中占比不明显，均价在3000元/平方米左右。2010年底，北部万科城面世一期，推出2500套，均价约4000多元/平方米；2011年，整个片区迅速升温，均价暴涨36%。

2013年，广清交界板块再次出现大跨越。当时，清远市区的供应市场结构发生巨大变化：市中心四大区域，即洲心、横荷、东城、凤城街办新增供应量大幅下降，而郊镇增幅近300%，石角、龙塘、源潭等郊镇商品房（资料、团购、论坛）新增供应增幅则成倍增长。其中广清交界板块龙塘镇商品房均价约5113元/平方米，同比2012年增长了20.20%；石角镇商品房均价约6091元/平方米，同比2012年增长了11.87%。

截至2015年年底，龙塘片区成交均价达5602.06元/平方米，比2011年该片区上涨近六成。而今年一季度以来，该片区楼价飙升至近6000元/平方米。

好犀利

深圳3年多增幅131%

来自广东省房协的统计，在全省21个地级市中，去年商品房销售面积超过1000万平方米的有广州、佛山、惠州、中山和东莞5个城市，比2014年增加了3个城市。其中，广州、惠州和佛山的商品住宅销售面积均超过1200万平方米，分列前三位。

从住房销售均价看，深圳、广州、珠海分别以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列前三，其中，深圳的涨幅最为显著。

深圳规划国土委的成交数据显示，2015年全年深圳新建住宅均价为33426元/平方米，为历史最高值，同比涨幅39.4%。而在过去两年里，深圳的楼价也始终保持着10%以上的增幅。去年下半年开始，深圳楼市启动暴涨模式，短短9个月时间，楼价涨了44%。今年，深圳一手住宅市场成交量有所收窄，但楼价仍然往上蹿。就在刚刚过去的3月，深圳一手住宅成交套数4461套，环比下跌18%，但成交均价接近5万元/平方米大关，环比上涨约4%。但若与2013年年底的房价相比，暴涨了131%。

深圳楼价的飞跃，直接推动东莞、惠州等临深片区的暴涨，截至3月，临深片区的楼价均跟随深圳楼价一起，攀升至历史最高点。其楼价的涨幅也相当惊人，以凤岗为例，截至去年年底，楼价3年涨了45%。

深圳向北

东莞：深圳客推动楼市成交上历史高峰

今年一季度，公积金存款利率上调、个人最低首付25%等政策使得东莞楼市一路攀升，但随后的“营改增”、“深圳325”新政也在引导楼市回归理性。

合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，今年第一季度东莞一手住宅均价约11539元/平方米，同比大幅上涨29.9%。此外，今年第一季度东莞有16个区域房价过万元，比去年同期增长9%。不少镇街房价同比去年涨幅在四成以上，其中塘厦镇均价达20397元/平方米，上涨幅度最大，同比去年一季度达91%，樟木头镇均价达13100元/平方米，同比去年一季度上涨了69%，大朗镇均价达11061元/平方米，同比去年一季度上涨了68%。记者发现，这些房价上涨幅度大的镇街主要的购房群体都是深圳客。

瑞峰置业市场研究部相关人士表示，一季度东莞楼市增速如此之高，深圳客功不可没，投机客疯狂入市，将东莞量价推向巅峰。不过，从目前市场情况来看，“深圳325政策”对东莞楼市影响明显，观望情绪加重以及深圳投资客的撤离等影响，东莞楼市降温明显。

惠州：大亚湾均价迈入万元时代

在2007年前，大亚湾房价仅仅在1500~2500元/平方米之间徘徊，但去年该片区楼价已飙升至5648元/平方米，为历史最高值。2016年春节过后，大亚湾房价进一步突飞猛进，3月均价过万元。

推动大亚湾房价的就是深圳客。分析者认为，这与深圳与惠州大亚湾的交通不断改善有重大关系。大亚湾区房地产协会会长谭建文表示，2015年将是大亚湾房价的一个分水岭，其中的关键是深圳房价巨幅上涨。这一形势甚至还影响到了整个惠州地区，会拉动成交量和新房房价上涨。

不过，也有分析者认为，在这一波房价迅猛上涨的过程中，中介方或售楼方的过度宣传起到了推波助澜的作用。尤其是所谓交通便捷后易地而居的购房理念，因为交通费用及时间成本都摆在那里，除非两地真的能做到公交一体化，否则估计会有不少深圳客会后悔。

深圳跨海

中山：深中通道利好楼价创近5年新高

深中通道项目获批后，中山楼市迅速被拉升。根据合富辉煌(中国)中山市场部数据显示，在今年第一季度中山各镇区商品房成交排名中，受到珠海客青睐的坦洲镇成交4250套、38.72万平方米位列第一；受到深圳客青睐的火炬区以3527套、32.05万平方米位居第二。今年3月，中山以18313套的成交再一次刷新纪录，以6715元/平方米也创下2011年至今的最高月成交均价。