七省市试点收储商品房 专家:恐重返福利分房时代

    把房子卖给政府去——如果你要卖房子，挂单在中介机构卖不出去，现在多了一条路。福州市近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府了。

    除了福州，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省区正在试点实施。

    但政府考虑的并不仅仅是给空置房多条交易的路径，而是6亿平方米的库存如何消化和700万套保障房从哪里来的问题。根据记者的调查，按照最高限额，此措施能够最高化解6000平方米的商品房库存以及少建设100万套保障房。

    但是该措施执行还有很多挑战，政府准备好了吗？

    新闻背景

    预计近2000亿元资金用于回购商品房

    过去，政府收储大多发生在棉花、稀土等大宗商品领域。而这一次，房子成为政府收储的目标。

    1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

    政府回购商品房的背景是，一方面房地产库存难解；另一方面，保障房建设任务艰巨。

    1月6日出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房之后，其政策门已经打开。1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。

    业内人士指出，政府回购商品房可能更适用于三四线城市，尤其是库存高企的城市。但与此同时，仍然面临有多少房源可被回购、资金何来、如何定价等操作性难题。

    根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%)；而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成100多万套商品房的需求。

    新闻事件

    多地回购商品房

    1月20日，在全国棚户区改造经验交流会上，陈政高指出，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。

    在去年的地方救市中表现积极的福州立刻出手。1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》。

    中原地产首席分析师张大伟将之理解为地方的新一轮救市举措。他说，虽然从价格看，统购价格低于市场价15%，很少有市民会愿意出售给政府，但这一政策将对购房者而言有托底的作用，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。他认为在库存高企的三四线城市，开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，上述政策对三四线城市去库存是利好。三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存，其中很大部分位于三四线城市。

    如此高的库存压力，使三四线城市的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌、开发企业经营越来越困难，甚至还引发了资金链断裂。

    事实上，在住建部此次表态前，多地已经试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。

    以安徽省芜湖为例，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。

    芜湖的主要做法是，以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。按试点规定，若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人群持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。

    福州业内开发商透露，实际上去年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，价格也差不多低于市价15%，但是量并不大，也没对市场产生太大影响。

    杨红旭指出，在多个地方进行试点后，由政府统购商品房作为保障房将在全国范围内铺开来。

    专家观点

    操作难题，重回福利分房时代？

    由政府统购商品房，便自然存在一个资金来源及操作的问题。

    首先是棚改的资金。根据部署，2015年全国保障房建设任务为700万套，棚户区改造规模不低于470万套。

    世联行有关人士测算，根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%)；而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成100多万套商品房的需求。

    其次是财政拨款。财政部部长楼继伟在2014年12月底的全国财政工作会议上说，政府出钱，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要“盘活存量房”。

    此外，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，可大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置；与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

    在北京的棚改工作中，国家开发银行北京分行与市住建委等部门合作，探索政府回购模式、市场化运作、发行私募债以及REITs募集等融资模式。

    在具体的实施层面上，杨红旭指出，收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。即便未来住建部出台指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。

    比如，政府拿着财政拨款，只能收购什么样的商品房？被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免？正在建设中的商品房项目，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持？如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租？很多问题待解。

    “虽然操作细节仍会遇到诸多问题，但至少作为缓解三、四线城市库存压力的短期之策，对促进这些地区房地产市场的平稳健康发展，具有重要意义。”杨红旭认为。

    也有业内人士指出，政策虽好，但对于巨大的三、四线城市库存的消化来说，作用可能并不大。以60平方米一套计算，回购100万套也就只有6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。而去年中国新建商品房销售面积是12亿平方米。

    杨红旭指出，政府统购商品房这一做法不宜作为长期之策，否则有可能重回福利分房的时代。我国住宅供应体系、住房保障制度的完善，应有独立的发展逻辑与制度框架。

     《21世纪经济报道》

    2015年1月24日，位于郑州高新区雪松路与翠竹街交会处的朗悦公园茂营销中心盛大开放，飘零的初雪，挡不住置业者的脚步，售楼部内人潮涌动，热闹非凡。据置业顾问介绍，朗悦公园茂以“西中心、非传统、公园购乐地”为主旨；以周围3000家高新企业、9大上市公司、28个中高档小区、4所高校所拥有的35万消费人口为依托，抓住高新区空白的商业板块这一发展机遇，开启商业新时代。朗悦公园茂被四座主题公园围合，每个商铺都临街，不仅高新区没有第二家，全郑州市也是独一无二。