【2015年第4期】昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市城市更新改造管理办法实施细则的通知

昆政办〔2015〕37号

各县、区人民政府，市政府各委办局，各国家、省级开发（度假）园区管委会：

《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

昆明市人民政府办公厅

2015年3月2日

昆明市城市更新改造管理办法实施细则

第一章   总     则

第一条   为实施《昆明市城市更新改造管理办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新改造活动，建立规范、有序的城市更新改造长效机制，制定本细则。

第二条   市城市更新改造工作办公室（以下简称市城市更新改造办）是全市城市更新改造工作的主管部门，负责具体组织、协调、监督全市城市更新改造工作。

第三条   市政府相关职能部门、五华、盘龙、官渡、西山、呈贡区政府、三个国家级开发（度假）区管委会（以下简称辖区政府）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定，履行城市更新改造管理相关职责。

第四条   市城市更新改造办、市政府相关职能部门、辖区政府应当积极开展城市更新改造政策的宣传工作。

街道办事处、居委会、社区工作站等基层组织应当积极维护城市更新改造活动的正常秩序。

第五条   鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新改造项目予以支持。

鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与城市更新改造。

第六条   城市更新改造项目在实施过程中应当按照节约集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。

第七条   市城市更新改造办和辖区政府应当建立城市更新改造工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。

第八条   市、区国土、城管综合执法部门应当加大工作力度，严厉查处城市更新改造范围内新出现的违法建设行为。

第二章   基本要求

第九条   市规划部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，指导全市范围内的城市更新改造项目规划编制工作。

第十条   实施以拆除重建为主的城市更新改造，应当以上位规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新改造目标与责任。

第十一条   城市更新改造范围的划定应当符合全市土地利用总体规划和城市总体规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件之一：

（一）建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、低洼易涝、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及纳入改造计划的城中村；

（二）建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房及物业价值低于土地价值的旧商铺、旧物业用房等组成的老旧小区；

（三）主要以木板、土坯、240mm厚砖墙为承重结构，以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋和棚厦房屋；

（四）按建设部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定为严重损坏房、危险房的房屋；

（五）与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符的厂区；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂区；

（六）其他需纳入城市更新改造范围的用地。

第十二条   辖区政府上报改造范围时，功能改变类和拆除重建类应提供土地利用分类表、土地利用现状图和相应影像图。已完成具体建设项目用地勘测定界工作的，应提供1:500或1：2000的勘测定界成果。

第十三条   市城市更新改造办依据全市土地利用总体规划和城市总体规划，组织全市范围内的城市更新改造计划的制定和实施工作。

第十四条   单独实施的综合整治、功能改变类城市更新改造项目，按照本细则第三章、第四章规定纳入项目计划进行管理；纳入拆除重建类项目一并实施的综合整治或功能改变的区域，不单独进行计划申报，由拆除重建类项目的实施主体一并实施。

第三章   综合整治类城市更新改造

第十五条   综合整治类城市更新改造项目由市统筹、区实施。

市城管综合执法部门负责组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新改造工作。

市属相关部门，按照各自职责分工承担综合整治类城市更新改造具体管理工作。

辖区政府及其相应的职能部门负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。

第十六条   辖区政府应当按年度确定本区综合整治类项目，组织编制整治规划方案报市规划部门。市规划部门牵头，市城管综合执法、市住建部门配合对整治规划方案进行联合审定。

综合整治类项目一般不增加建筑面积，符合《办法》第十一条第二款规定，确需加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收相关费用。

第十七条   综合整治类项目立项批准后，辖区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，制定资金安排计划及实施方案，报市综合行政执法部门备案后方可组织实施。

第十八条   综合整治类项目所需费用按照市、区政府投资事权划分有关规定承担，也可由辖区政府组织、土地使用权人、社会投资人出资。划入拆除重建城市更新改造项目内的综合整治类项目，其费用可纳入城市更新改造项目土地一级开发成本。

第十九条   依照有关法律、法规等规定应当办理有关建设、环保、水务、消防等许可的，实施单位应当依法申请并取得许可方可实施综合整治。

第四章   功能改变类城市更新改造

第二十条   按照城市总体规划、控制性详细规划，规划用地性质发生变化或现有建筑物的使用功能需进行调整的，由申请人提出申请，辖区政府审核后，向市规划部门申请实施功能改变类城市更新改造。

具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新改造：

（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；

（二）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；

（三）申请将危险房屋或者已纳入城市更新改造计划拆除重建区域内的建筑物改变功能的；

（四）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的；

（五）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的；

（六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的；

（七）未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的；

（八）其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能的情形。

第二十一条   申请人申请实施功能改变类城市更新改造，应当提交申请书、申请人身份证明、土地、房屋权属证明材料。

建筑物由多个业主共同所有的，申请人应当提供本栋建筑物内其他业主同意功能改变的证明文件。

第二十二条   市规划部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行审查，符合功能改变类城市更新改造相关要求的，出具规划指导意见。

第二十三条   申请人依据规划指导意见，编制城市更新改造功能改变项目规划方案，并按程序报批和完善规划、土地手续。

第二十四条   项目实施完成后，相关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办理房地产变更登记。

第二十五条   土地性质与建筑使用功能不相符或者容积率调整的，土地使用权人应签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，按照相关规定缴纳土地价款。

第五章   拆除重建类城市更新改造

第一节   项目申报

第二十六条   城市建成区具有《办法》第三条规定情形之一，且通过综合整治或功能改变方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新改造。

第二十七条   城市更新改造项目实行计划管理与常态申报相结合。市城市更新改造办负责拟订城市更新改造工作流程，用于指导辖区政府和社会投资人开展城市更新改造工作。

第二十八条   辖区政府、国有平台公司负责申报城市更新改造项目、委托编制城市更新改造规划等工作，并将城市更新改造纳入辖区国民经济和社会发展总体规划。

第二十九条   拆除重建类项目的实施应当充分征求改造范围内权利主体的意见：

（一）用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新改造；

（二）建筑物为多个权利主体共有的，90%以上的权利主体且占建筑物总面积多数的权利主体同意进行城市更新改造；

（三）属农村集体经济组织的，应当经农村集体经济组织村民大会（股东大会）表决，90%以上同意进行城市更新改造。

第三十条   辖区政府、国有平台公司按照本细则和工作流程的相关要求，对城市更新改造范围内的现状建设情况进行核查，对申报进行城市更新改造的必要性及更新改造范围的合理性、项目开发的经济性等因素进行综合判断，编制项目可行性研究方案，并进行社会稳定风险评估。

第三十一条   市城市更新改造办对收到的可行性研究方案进行会审，按批次统筹形成城市更新改造计划草案，报市城市更新改造工作小组审批。

第三十二条   辖区政府应当按国家、省、市相关规定办理城市更新改造项目范围内集体土地征转手续。

第三十三条   城市更新改造涉及的异地搬迁技改企业应当在完成企业改制、国有资产处置、职工安置等工作后，方可按照本细则实施拆除重建类城市更新改造。

第二节   项目规划编制

第三十四条   辖区政府、国有平台公司应当委托具有相应资质的机构，完成城市更新改造范围内的房调、地调、民调工作，编制城市更新改造项目修建性详细规划并报审。

第三十五条   城市更新改造项目修建性详细规划的编制应当遵循和符合以下原则：

（一）规划方案的用地功能、规划指标等原则上应符合全市土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划等上位规划；规划指标有重大突破或调整的，应按《办法》的规定进行初步经济估算并报市城市更新改造办进行会审。项目规划方案经市城乡规划委员会审议通过后，按《昆明市控制性详细规划修改管理规定》启动上位规划的修改工作；

（二）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目；

（三）充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新改造的其他主体等各方利益的平衡；

（四）研究控制性详细规划规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实控制性详细规划规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地规划指标和空间布局；

（五）鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地；

（六）推进文化遗产融入城市发展，保护城市肌理和特色风貌，改善生态环境和人文环境，鼓励节能减排，促进低碳绿色更新；

（七）其他需要符合的规划要求。

城市更新改造项目修建性详细规划编制和报批办法由规划部门另行制定。

第三十六条   经市城乡规划委员会审议通过的城市更新改造项目修建性详细规划是控规修改及相关行政许可的依据。

第三节   项目实施

第三十七条   社会投资人提供资金并参与城市更新改造土地一级开发整理项目的，应当具备与拟参与项目所要求的相应工程资质：

（一）参与征地、拆迁、安置的，应当具备相应的市政建筑施工资质；

（二）参与市政基础设施配套工程建设，投资额在十亿元以下的项目，应当具备市政施工总承包二级及以上资质；投资额在十亿元以上的项目，应当具备市政施工总承包一级及以上资质；

（三）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的，应当具备市政施工总承包一级以上资质；涉及拆迁、安置建房的，应当具备市政建筑施工二级以上资质。

第三十八条   社会投资人提供资金并全面参与城市更新改造项目征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的，除应当具备本细则第三十七规定的工程资质外，还应当具备下列资信能力和项目资本金的出资能力：

（一）投资额在十亿元以下的城市更新改造项目，社会投资人注册资本不低于5000万元，投资额在十亿元以上的项目，社会投资人注册资本不低于1亿元；

（二）社会投资人投资城市更新改造项目，其可用项目资本金不低于投资额的25%；

（三）社会投资人投资城市更新改造项目时，需提供银行信用级别证明文件；不能提供银行信用级别证明文件的，需提供银行或相关金融机构的授信或承诺。

社会投资人只提供资金，不参与城市更新改造土地一级开发整理工作的，不受本细则第三十七规定的限制，但应当具备本条规定条件。

第三十九条   社会投资人可以与市、区级国有平台公司、辖区政府协商确定成立合资公司，或者成立独资公司的形式投入资金参与城市更新改造项目的一级开发整理，并按相关规定与土地储备机构签订土地一级开发多方协议。一级开发投资回报按市政府相关规定的要求执行。

第四十条   项目修建性详细规划经市城乡规划委员会审议通过后，辖区政府应当依据近期建设和土地利用规划年度实施计划确定的本辖区城市更新改造年度土地供应规模，按照已批准的城市更新改造项目规划，组织制定城市更新改造项目的实施方案。

实施方案应当包括城市更新改造项目基本情况、进度安排、征迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。

辖区政府应当将其制定的实施方案及时报送市城市更新改造办备案，并定期报送实施方案的落实情况。

第四十一条   辖区政府、国有平台公司与社会投资人应当签订项目实施监管协议，并明确以下内容：

（一）社会投资人按照城市更新改造规划要求应履行的移交城市基础设施和公共服务设施用地等义务；

（二）社会投资人应当完成征迁，并按照征迁补偿安置方案履行货币补偿、提供安置房屋和临时安置等义务；

（三）城市更新改造项目实施进度安排及完成时限；

（四）设立资金监管账户或者其他监管措施；

（五）双方约定的其他事项。

第四十二条   城市更新改造项目在修建性详细规划方案经市城乡规划委员会审议通过、征收补偿资金足额到位（含所提供的安置房源）、改造范围权利人同意率达90%以上时，由辖区政府提出申请，市城市更新改造办审核同意后方可启动征迁，并签订城市更新改造目标责任书。

第四十三条   征迁补偿安置协议应约定补偿方式，补偿金额和支付期限，安置房屋的面积、户型、位置等，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。

第四十四条   因征迁补偿安置发生纠纷的，应当按照相关规定，申请仲裁或者向人民法院起诉。

第四十五条   建筑物拆除完成后，辖区政府应当及时对建筑物拆除情况进行确认，办理房地产权属证书的注销登记及国有土地使用权收回手续。

第四节   项目土地处置

第四十六条   辖区政府应配合土地储备机构完成土地收储，并委托昆明市土地储备支出业务评审入围机构完成城市更新改造项目成本评审报告，报政府常务会议研究认定，评审结果报市级部门备案。

土地成本评审结果实行辖区政府行政首长负责制。

第四十七条   市城市更新改造工作办公室按照《办法》第三十一条的规定组织项目的精算及复核会审，土地储备机构及国土部门依据地块已具备的供应条件及精算复核情况，编制地块供应方案上报市储委会审议。土地供应方案应包含道路、绿化、城市基础设施、公共服务设施等。

第四十八条   市财政部门应在每年年初将国家、省、市计提的基金种类、计提比例、计提方式统一汇总后，通报市城市更新改造办和区政府，国家、省、市新出台政策的，应及时予以通报。

第五节   项目监管

第四十九条   在项目申请房地产预售时，住房和城乡建设部门应当就项目征迁补偿安置方案的实施情况和项目实施监管协议的履行情况征求辖区政府的意见。征迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案申请预售。

第五十条   市、区相关部门对城市更新改造项目规划确定的独立占地的城市基础设施和公共服务设施的建设立项应当予以优先安排，与城市更新改造项目同步实施。也可委托城市更新改造项目实施主体代为建设。

第五十一条   征迁补偿安置方案确定用于安置的房屋为普通商品房或普通商业用房，应当按照经备案的征迁补偿安置协议，以被征迁人为权利人办理产权登记，并享受相关优惠政策。

按照土地使用权出让合同及监管协议相关内容，由项目实施主体建设按约定移交给政府的相关配套设施，应当以区政府相关管理部门为权利人办理登记，具体移交（回购）办法由辖区政府制定。

第五十二条   实施改造过程中，社会投资人因各种原因无法继续实施的，辖区政府按相关规定与原社会投资人解除合作协议后，依照法律法规及合作协议，对项目的实际投入进行认定和清算，并按程序重新确定社会投资人。

第六节   其他事项

第五十三条   辖区政府应当优先建设安置房和城市基础设施、公共服务设施。安置房方案设计应符合国家、省、市相关规定、标准，保证安置房建设工程质量。未启动安置房建设的城市更新改造项目一律不得动工。

对土地收储完成但未交易、需要先期启动安置房建设的，辖区政府应向市规划部门提出优先启动安置房建设的申请，并提供安置地块土地权属证明文件及建设工程规划方案。市规划部门审核后，按照相关法律法规向辖区政府核发建设工程规划许可证副本。待项目土地交易完成后，由土地竞得人申请办理换发手续。

第五十四条   城市基础设施、公共服务设施要按照国家、省、市相关规定，结合城市更新改造项目规划设计方案合理布局，满足使用功能。建成后应严格按照批准的用途使用，不得擅自改变原有用途，不得挪作他用。

城市基础设施、公共服务设施用地，根据辖区政府意见，可采取划拨方式供地，也可采取出让方式供地，建设方式和建设费用在土地交易委托书中予以明确。

城市更新改造涉及的城市基础设施、公共服务设施建设资金，可从国家相关补助资金、土地出让金中安排。

城市基础设施、公共服务设施主要是指中小学校（含高中）等教育设施，医院及社区卫生服务中心（站）等医疗卫生设施，派出所（警务室）等警务设施，公厕及垃圾中转站等环卫设施，养老服务设施，社区办公、管理用房与活动场所、生鲜超市、公共绿地、市政道路、出入湖河道（含支流沟渠）等。

第五十五条   规模较大的城市更新改造项目可以分期实施。分期实施的时序、规模等由辖区政府统筹确定。 

分期实施的城市更新改造项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置的房屋。

第五十六条   有关单位和个人在开展城市更新改造意愿的调查和征集、土地及建筑物核查、城市更新改造计划申报、城市更新改造规划编制与审批、实施主体确认申请等城市更新改造中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、炒卖项目、行贿等行为的，辖区政府应当会同相关部门及时查处，并责令改正；情节严重的，取消其参与城市更新改造的资格；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第六章   附     则

第五十七条   按照本细则所作出的政府决策和其他相关事项，属于政府主动公开信息范围的，应当依法予以公开。

第五十八条   本细则由昆明市规划局负责解释。

第五十九条   本细则自印发之日起施行。