呈贡某小区普通住宅变身“公寓式酒店”邻居受扰物管无奈

    一套160平米的四居室普通住宅，经过一番“大改造”，摇身一变，就成了有着七八间“标间”的“公寓式酒店”，这些酒店没有店招和营业执照，无需任何登记手续就可入住，租住时间短则一天，长可月租。在呈贡大学城附近某小区，就有不少这样的“黑旅馆”，每天生意十分火爆，但却让周围的业主不堪其扰。这样“住改商”的行为是否有法律依据？对于证件不全，并未取得相邻业主同意的“公寓式酒店”，有关部门如何进行监管？对此问题，记者昨日进行了走访调查。

     秘密旅馆？

    小区住户不堪其扰

    刘小姐家住呈贡大学城附近某小区，最近她天天愁眉苦脸，说是晚上休息不好。原来，楼上的住户将住宅私自改成了旅馆，还改造了多个卫生间，每天有不少外来人员进进出出，“特别是深夜，不断有人敲门要住宿，各种嘈杂的声音，搞得我都睡不好觉。”刘小姐抱怨道。

    刘小姐所说的“旅馆”，位于该小区某栋13楼。在13楼住户门口，一道大门虚掩着，和普通私宅并无区别，推门一看却是别有洞天：客厅中央设有一“前台”，上写“周租、月租”，并留有店主的电话，客厅左右两侧全是一间挨着一间的客房，还有一间物料间，装修风格统一，如果不是置身小区，还真以为到了宾馆。

    记者看到，宾馆共有7间客房，设有一个公共卫生间，客房面积大小不一，主卧有10平米左右，最小的客房不足5平米。客房内部有双人床、电视以及各种洗漱用品，墙上还贴有宾馆免费WIFI密码，和普通宾馆标间并无明显区别，不同的是前台没有服务员，也没有挂营业执照等证照。

    通过拨打前台留下的电话号码，记者联系上了店主李海（化名）。见到记者，李海拿出了一张宣传单，上写“小不同公寓酒店”，传单上还写到酒店有电视和无线网络，24小时供应热水，“48至138元任您入住”，入住酒店还有优惠，住满10晚免费送一晚。

    李海说，酒店短租长租皆可，主卧房每晚房价70元，周租每晚60元，月租每晚50元。“我们的价格比起正规宾馆要低很多，而且不用出示身份证，随时可以入住。”据了解，只有月租需要和店主签订一份租房合同，主要是约定不能破坏房屋结构，不能使用大功率的电器。“这是为了以防有关部门检查时有个依据。”

     是否违规？

    不得将房间改厨卫

    那么，四居室的小区住宅，能否改作酒店式公寓呢？小区物管方副总经理程先生说，国家并未对“住改商”进行禁止，有关部门允许将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。

    但必须说明的是，“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。

    程先生介绍，《中华人民共和国物权法》和《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》都明确要求，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。例如办酒店式公寓，办理工商登记时，就必须出具有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

    此外，对于相关法规的禁止性规定方面，《住宅室内装饰装修管理办法》规定，住宅室内装饰装修，不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；未进过批准，不得搭建建筑物、构筑物。 “具体到公寓式酒店，如果把客厅搭建隔断成房间，或者在许多房间安装卫生间，就显然违反了这个规定。”程先生说。

    程先生表示，就公寓式酒店来说，按照《物业管理法》规定，业主在依法办理有关手续后，告知物业管理企业就可以经营，“但并未办理相关手续的群租房，显然并没有得到相邻业主的同意，所以并没有法律的依据，也就是我们俗称的黑旅店。”

     监管乱象

    物管无奈

    想制止连门都进不去

    “我们小区有4300多户住户，住改商就有数百户，这也是小区的老大难问题。”小区物管方王先生介绍，小区地处大学城，也是一个教师小区，近年来，小区里开了不少公寓酒店和无证黑旅馆，出现了一些扰民问题，小区频繁接到业主投诉。

    王先生说，无证公寓式酒店确实存在一些弊端，首先群租房居住人员密集，存在消防安全隐患；其次是噪音、排污方面可能对小区其他住户产生影响；此外是擅自改变房屋结构，增设房屋，达不到住宅设计要求的安全标准；还有出入群租房的人员身份复杂，也给小区管理带来了困难。

    王先生介绍，通常物管发现业主违规装修行为后，物业公司首先是制止并下发整改通知书，业主拒不整改的话，物管上报城建局，城建局会联合城管等相关部门进行查处。但他也坦言，物管在查处方面存在一些困难，业主常常会隐瞒要做公寓式酒店的意图，物管发现时，已经进入装修期，物管由于没有执法权，“我们既不能停水停电，也不能强行制止，有时候去制止，连门都进不去。”王先生说，相关部门要求物管对待黑旅馆要“强势”一些，“但物管本质说是服务方，如果太过于强势，业主可能会拒交物管费，给物管生存带来压力。”

     城管尴尬

    搜集违规证据难度大

    呈贡区住建局房管科科长杨俊辉介绍，呈贡大学城周边不少小区都存在群租房，一方面业主通过做群租房可以解决房屋空置的问题，另一方面群租房在大学城周边也有一定的市场，所以群租房越来越多。

    杨俊辉表示，国家对住宅改变用途有明确的规定，群租房并不符合法规的要求，国内不少地方对群租房也有规定，但在实际情况中，经常存在业主钻空子的情形。“例如法规规定不得随意安置卫生间，但我们去查处时，业主提出把卫生间坑口堵死改成衣帽间，这依然无法解决他改变房屋用途的目的。”杨俊辉说，按照《物权法》相关司法解释，住改商需要取得整栋业主的同意，但实际执行中可能只需要取得房屋上下周围业主的同意，这样也给住改商有了钻法律空子的余地，“如果上下周围的住宅都被租做公寓酒店，那就很容易通过相关审核。”

    对于私改住宅，城管部门有执法权，但查处过程中也频频遭遇“闭门羹”。昆明市城管局一位工作人员透露，违规群租房藏身小区，位置隐蔽，搜集违规证据难度较大，调查过程中如果业主拒不开门或者避而不见，就很难进行处罚。呈贡区城管局工作人员李先生说，目前城管部门执法主要依据市容市貌管理规定，但规定中涉及群租房和黑宾馆的相关条文几乎没有，“从以往我们参与查处的经验看，单靠一个部门很难进行有效的监管和查处。”

     律师肯定

    业主委员会作用关键

    “群租房涉及到的利益方都是业主，业主的自律和自管很重要。”凌云律师事务所主任律师李春光认为，目前的法律法规对住改商、住宅违规改变用途有具体的限制和规定，对违规行为也有相应的执法主体和监管部门，只要相关部门形成合力，就能够对黑旅馆进行监管查处。

    但李春光表示，群租房监管最大的难度在于比较隐蔽，如果缺了业主这最关键的一环，很难达到从源头上解决问题。“群租房侵犯的大多是小区相邻业主的权益，此外群租房的开设也和一些业主的个人行为有关。”

    李春光说，小区业主委员会可以通过受理业主举报、投诉，依照相关法律，对违规业主进行规范。例如开设公寓酒店，应该征得大多数业主的同意，一旦公寓酒店出现扰民问题，也可以通过业主委员会向相关部门进行举报和投诉。“对于黑旅馆，业主自治组织的提前介入可能更加及时和有效。”李春光说。

     他山之石：

    北京：2013年，北京住建委等部门联合发布通知规定，北京出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超2人。《征求意见稿》同时规定：出租住房应当以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构进行分割出租,不得按照床位出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

    上海：2014年，上海市政府发布《关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的决定》明确，出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。针对租赁当事人违反“群租”规定的行为，将罚款1万元以上10万元以下。2015年，上海市政府规定，违建、擅自改变物业使用性质、群租等涉及居住安全的行为，在受到严惩的同时，其违规违法人的信息将被纳入市公共信用信息服务平台。（昆明日报记者毛韵心）