金庐园小区业主炒物管“鱿鱼” 物管要求继续履行协议

    金庐园小区物管与业委会纷争不断，部分小区业主认为物管服务不到位，要炒物管“鱿鱼”，物管公司则认为，双方合同尚未到期，业委会无权未经业主大会决议就擅自解聘物管。因此拒绝交接，并将业委会告上法庭，要求继续履行物业协议。

    小区业委会表示，经书面调查，小区业主对物业公司不满意比例达75.6%，因此有权与物管解除协议。盘龙区法院一审判决，确认双方签订的物业服务协议解除，物管公司限期搬离、撤出金庐园小区。

    回顾

    新业委会和老物管起纠纷

    金庐园小区的物业纠纷已由来已久。小区业主介绍，去年11月份，因为不少业主对物管公司的不满，业主投票选举了新一届的业委会。

    今年4月份，在新一届业委会牵头下，调查了小区业主对物管公司的满意度，结果不满意比例达75%，因此业委会对物管公司提出多条“整改”要求，要求物管将小区停车等公共收支明细进行公开，同时返还业主40%的停车费收益等。业委会认为因整改不达标，提出解聘了“老物管”，招标新“管家”。巨和物业服务公司中标接管小区。

    而对此，老物业公司认为双方签订的合同合法有效，且未到期，业委会无权单方面解聘物管公司，不愿撤出，拒绝与新物业公司办交接。

    5月份新物管来了，老物管却不走，小区一度出现了两家物管公司的保安共同看守大门的情况。几天后，新物管撤出了小区，而小区的物业纷争还在继续，小区业委会也聘请了保安与老物管公司对峙。因两波保安同时在小区巡逻，物业纠纷不断，影响了业主们的生活。

    6月12日剧情反转，部分业主以“金庐园小区临时业主召集小组”的名义粘贴公告，召集广大业主签名罢免业委会，签名人数超过50%。

    物管

    合同尚未到期 业委会无权解聘

    该小区物管（昆明恒基物业管理有限公司）认为，双方签订的3年合同尚未到期，且业委会未经业主大会决议就解聘物管，因此拒绝交接，并将小区业委会起诉至法院。

    而小区业委会也反诉了物管公司，称物管服务达不标，经入户调查，小区业主对物业公司不满意比例达75.6%，物管又达不到整改要求，因此有权解除协议。

    今年7月20日，盘龙区法院开庭审理此案。物管公司诉称，自2003年小区建成后就接受委托为金庐园小区提供物业服务，一直深得广大业主认可，2014年3月7日金庐园小区原业主委员与物管公司续签订了物业管理服务协议。

    按照该协议的约定，物管公司新的服务期限至2016年12月31日止。但自2014年11月28日新的业主委员会成立后，却对物管公司的工作设置各种障碍，并鼓动业主拖欠物管费。

    到今年4月30日，物管公司接到了小区新业委会发出的通知，要解除双方的签订的物业管理服务协议。但物管公司认为，协议受法律保护，任何一方都无权擅自解除，而业委会也无权代表全体业主做出解聘物业公司、另行选聘新物业服务企业的决定。

    业委会

    75%业主不满意 有权解聘

    小区业委会对物管公司进行了反诉。业委会称，双方签订的物业服务协议虽为3年，但小区物管公司未按照协议约定提供服务，达不到约定的质量要求。

    根据约定，如业主对物业的服务意见满意率达不到75%，业委会就有权要求整改。今年4月业委会向小区业主征求了对物业公司的服务意见，征询是否同意解聘现有物业公司，金庐园小区共500户，其中388户共委托41个代表参与征求意见及表决，其中10户对物业服务基本满意，不同意解聘物业公司；378户对物业服务不满，同意解聘，对物业公司不满意比例占75.6%。

    “因此，业委会有权向物管公司提出限期整改的要求，要求物管将小区停车费等公共收益明细进行公开、依法返还业主40%的停车费收益等，但到期后，物管公司仍达不到整改要求，依据相关规定，业委会有权解除协议。”业委会称，此后，业委会组织进行了公开招标，选聘新的物管公司，包括现有物管公司共3家物业服务公司参加了竞标，经投票，业委会选择了其中规模比较大和服务质量口碑也相对好的巨和物业。但小区现有的恒基物业公司却拒绝退出小区、拒接办理交接手续。

    一审判决

    确认双方签订的物管协议解除

    经审理，法院认为，小区物管和小区业委会签订的物管服务协议为有效合同，但合同约定业委会每年征询一次业主对物业服务的意见，如满意率（含基本满意）达不到75%，由业委会确定整改期限，限期整改，至期后仍达不到的，业委会有权提前终止合同。

    依据《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，并应当经过半数以上业主同意，业主大会可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。金庐园小区业委会采取书面征求意见的形式召开业主大会符合法律规定，参与征求意见的住户有388户，人数和面积均超过半数，所作解除物业服务的决定，符合法律规定。该物管公司提供的物业服务未达到75%的业主满意率，小区业委会有权依据合同解除合同。

    据此，法院判决驳回恒基物管公司的诉讼请求，确认双方签订的物管协议解除，判令物管公司搬离、撤出金庐园小区，并向小区业主委员会移交小区竣工总平面图，公用设备明细表及维保记录，业主信息档案，历年收支明细帐薄等资料。（都市时报记者 林舒佳）