二套房首付降至4成昆明暂未接到执行通知

31.03.2015 11:14

本文来源: Oasivia.Com

中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会昨日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％。同日，财政部、国家税务总局也联合发布消息，个人住房转让营业税政策免征期限由目前的5年下调为2年。新政出台已临近下午下班时间，记者采访了本地多家银行以及昆明市住房公积金中心，均表示尚未接到总行通知，在通知未下达前现行政策不变。

二套房首付比例：6成变4成

营业税免征期限：5年变2年

公积金二套首付调至30%

公积金

首套房首付

最低比例20%

调整后，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％，具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20％；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30％。

此外，为加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产平稳健康发展。

营业税

免征期限

5年变2年

财政部、国家税务总局昨日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

两部门表示，此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知，调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

我国目前执行的营业税政策，规定个人将购买不足5年的住房，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。新华社

本地政策

昆明暂未接到执行通知

昨日下午楼市新政频出，为我国楼市连注三针“强心剂”。新政出台已临近下午下班时间，记者采访了本地多家银行，均表示尚未接到总行通知，在通知未下达前现行政策不变。

昨天，记者向建行云南省分行求证新政情况，截至发稿前，该行总行尚未传达通知到分行。依照此前央行的规定，二套房贷首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。该行相关负责人表示，在具体执行时，建行还将根据贷款人的资信、还款能力等情况执行差别化利率政策。在昨天的通知中，也有“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”的说明。

昆明市住房公积金中心相关人士也表示，还未接到新政通知，待通知下达后再做相应研究。

帮你算账

首付降至四成后

总价百万每月多还一千多

二套房贷首付比例下调至40%后，意味着向银行贷款的比例增加至60%，每月还款也会有相应变化。最新一次降息后，金融机构5年以上贷款基准利率为5.9%，按照央行规定，目前银行二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，也就是6.49%。那么以总价100万元的房屋、贷款20年（商业）计算：首付比例还款方式每月还款利息总额 60% 等额本息 2979.94元 315185.14元 40% 等额本息 4469.91元 472777.71元

市民声音

刚需：“周末就去看房”

“真的降到4成了，太好了！周末我就和老公去看房。”昨天下午5时30分，新政刚出，市民小青就兴奋地在办公室跳起来。

“我和老公结婚6年了，结婚时经济比较紧张，就买了套小两室，但现在儿子已经上幼儿园了，母亲帮忙照顾儿子，两室根本不够住。我和老公一直想把两室卖了换套三室，可是二套房的首付比例高达60%，我们之前在北市区看了套小三室，总价约100万元，首付得60万元，对我们来说压力太大。但新政一出，只需首付40万，立马减轻了20万的压力。”小青激动地告诉记者。

记者采访发现，像小青这样有二次置业需求的家庭在昆明并不少见，但因首付压力偏高，他们迟迟未出手。“我家的首套房是结婚时买的，房贷已经还清了，去年底打算卖掉再换套大三室，但一了解才知道，卖了首套再买就算二套，即使是办理公积金贷款首付比例也很高。从明天开始，结清首套再买二套，公积金贷款可以最低首付30%，对我们而言是大好消息。”王先生表示，在西市区或南市区可以办理公积金贷款的楼盘，将成为他看房的首选。

此外，住房公积金政策的变化对于刚性需求型首套房置业者也是利好消息。“我刚毕业不久，虽然是首套置业，但购房压力还是很大，希望昆明能办理住房公积金贷款的楼盘越来越多，我就能首付20%买房了。”小悠期待地说。

专家分析

影响是否明显取决于银行如何执行

“这次信贷政策的放松，意在鼓励改善型刚需购房，对于释放楼市的‘刚改族’有重要的意义。”云南财经大学教授周大研表示，现在只是央行的原则性政策，这一举措能否对楼市产生明显的作用，取决于各地银行后续如何执行以及信贷额度松动幅度等。

另外，对于个人卖房营业税免征年限“5改2”的新政，周大研表示，利用交易营业税来调整楼市早已不是新鲜事，而差额税制一直是楼市调控的重要手段。此次降低二手房交易门槛征税力度或直接刺激房东，降低房东出售成本的同时意味着降低了购房者的购买成本。“政策的影响力是要看具体细则而定，如果细则能落地，或让楼市迎来一个看房、购房的回暖期。”

本组稿件除署名外

由记者孙娅、刘宇、彭诗淇、刘婷婷、徐晓俊报道

政策解读

释放稳定市场积极信号

分析人士指出，一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。中国民生银行首席研究员温彬表示，这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。

而根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。新华社

短期压力缓解

长期压力不减

对于此次新政，民生宏观分析称，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，政策力度超预期。然而短期压力缓解，长期压力不减。

为什么调整？

目前，房贷的“价”（房贷利率）虽然开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

如何调整？

此前的地产政策松动主要是：放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等，这次的措施主要是：

A、鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

解读：此前公积金贷款额度已有提高，但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪，很多人还是需要组合贷，但组合贷审批复杂、时间慢，一般交易双方很少采用，此次提出鼓励组合贷，有可能简化审批流程，加快审批速度。

B、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

解读：有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，超预期。

进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；